Как выбрать форму управления домом
В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 210-ФЗ «Об основах
регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», ст. 2, «в жилищном
секторе потребителями товаров и услуг указанных организаций в сфере электро-, тепло-,
водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов
являются в многоквартирных домах - товарищества собственников жилья, жилищные
кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные
потребительские кооперативы, управляющие организации, которые приобретают
указанные выше товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам,
пользующимся помещениями в данном многоквартирном доме, или непосредственно
собственники помещений в многоквартирном доме в случае непосредственного
управления многоквартирным домом собственниками помещений».
Таким образом, система ТСЖ и управляющих кампаний теперь предполагает «круговую
поруку». Проживающие в соответствующих домах жители не смогут сами заключать
договора на водо-, тепло-, энергоснабжение. Договора коммунальщики будут заключать с
домами и кварталами, а не квартирами. Поэтому, если кто-то из жителей окажется
должен, отвечать путем отключения от услуг будут все (либо покрывать недостачу
путем повышения собственных платежей). Исключение составят только те дома, где люди
выберут форму НЕПОСРЕДСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ.
В чем плюсы и минусы трех форм?
ТСЖ Управляющая
кампания
Непосредственное
управление
Кто
распоряжается
деньгами
жильцов
Избранное
жильцами
правление
Частная
фирма,
назначенная
собранием
жителей
Уполномоченный
дома, избранный
жителями
Кто заключает
договора по
обслуживанию
дома
Правление
от имени
жильцов
Частная фирма
от имени
жильцов
Договоры с
коммунальными
кампаниями
заключают сами
жильцы, договор
по ремонту,
уборке дома
подписывает
большинство
жителей или их
уполномоченный
Кто
контролирует
качество услуг
Комиссия
ТСЖ
Управляющая
компания
Прямое
взаимодействие
жителя и
поставщика услуг
Кто производит
расчеты
ТСЖ Управляющая
компания
ЕИРЦ
Получатель
платежей за ЖКУ
Общий счет
ТСЖ
Управляющая
компания
Напрямую
поставщики услуг
Контроль за
фактическим
потреблением
услуг
На
усмотрение
большинства
жильцов
На усмотрение
управляющей
компании
По желанию жильца
либо по квартирным
счетчикам, либо
(при их
отсутствии) – по
нормативам
Ответственность
жильцов
Совместная (если должна
часть квартир, от услуг
отключат весь дом,
индивидуальных счетчиков
быть не может). Расчет по
нормативу или общему
счетчику
Индивидуальная,
расчеты,
отключение
отдельных
неплательщиков
ТСЖ. Плюсы понятны - (1) жильцы сами, через правление, распоряжаются своими
деньгами; (2) можно отказаться от услуг ЖЭКа и нанять другую обслуживающую дом
организацию; (3) Правление можно переизбрать; (4) можно заключить договор о
пользования земли вокруг дома. Главный минус – расчет за коммунальные услуги идет со
всего дома. То есть, если часть жильцов задолжала, от электроэнергии, воды и отопления
отключат всех. Кроме того, если жильцы не купят общедомовой счетчик, то поквартирные
счетчики, в том числе по электроэнергии, теряют смысл. Ведь энергетики будут требовать
оплату с дома по нормативу, а не складывать показатели поквартирных счетчиков. Кроме
того, ТСЖ является юридическим лицом со своим счетом, которое при желании тоже
можно обанкротить – а здесь возникает опасность потери права собственности на
придомовую территорию и вспомогательные помещения дома.
Управляющая кампания. Судя по всему, наихудший вариант. Самое главное здесь – как
заключен договор. Если его заключают жильцы, то это хорошо, если мэрия, то влиять на
исполнение договора будет почти невозможно, ведь не жильцы будут его подписывать, а
власти. На собрании выбирается управляющая компания, с которой заключается договор
от имени всего дома. Плюсов здесь два – 1) не надо думать самим и 2) управляющую
компанию можно сделать самим. Минусы – такая же история с «круговой порукой» и
счетчиками, что и в ТСЖ. С той разницей, что управляющая кампания обслуживает не
один дом, а несколько десятков, то есть если она задолжает энергетикам, без света оставят
весь квартал. Кроме того, если управляющая кампания разорится, деньги с нее взять будет
невозможно. Вспоминая МММ и пр. «пирамиды» - не такая уж нереальная перспектива.
Например, в Барнауле (Алтайский край) администрация попыталась передать 200-
квартирный дом «управляющей компании», уставной капитал которой составляет… 10
тыс. р.
Непосредственное управление. Смысл состоит в том, что каждый сам за себя платит за
коммунальные услуги. По жилищным услугам может быть заключен договор между
жителями и любой фирмой, ЖЭКом и проч. Плюсы – нет коллективной ответственности,
не надо ставить домовой счетчик, не отключат за долги соседей, легче контролировать
тарифы и качество услуг ЖКХ. Очень серьезный минус – здесь не создается юридическое
лицо, то есть, в отличие от ТСЖ, нельзя будет копить деньги на счете для будущего
ремонта крыши, труб, лифтов и других необходимых капитальных затрат. Единственный
путь обхода этой проблемы – создание органов территориального общественного
самоуправления (ТОС), которые имеют право аккумулировать на своих счетах требуемые
средства, при этом не подвергая риску банкротства расположенные на своей территории
отдельные дома.
Как видно, у каждой из форм есть свои плюсы и минусы. Последние, к сожалению, в большинстве случаев будут
перевешивать. Поэтому при выборе формы необходимо в каждом случае в отдельности оценить целесообразность того
или иного варианта:
• Если дом новый, или в нем дорогая аренда (например, потому что он расположен в центре города или на
оживленной магистрали) – ТСЖ выглядит рациональным выбором.
• Если дом небольшой, ветхий, и он расположен в глуши – более разумно выбрать непосредственное
управление и создать орган ТОС, объединяющий таких же, как вы.
• Если вы предприимчивы и дом достаточно большой (оптимально – более 300 квартир) – можно попробовать
сделать собственную управляющую компанию и взять управление ЖКХ в собственные руки.
И еще одно – вопреки заявлениям властей и коммунальщиков, в большинстве случаев начисляемых тарифов с избытком
хватает, чтобы не только покрыть все текущие расходы ЖКХ, но и компенсировать долги неплательщиков, которые есть
в каждом доме. Применение общедомовых энергосберегающих технологий и современных средств учета (двухфазных
счетчиков) позволяет снижать себестоимость еще на 15-25%. Поэтому 1) не следует бояться брать власть в доме в свои
руки и 2) не надо верить утверждениям о неизбежности повышения тарифов.