Этап 5. Заключение договора купли-продажи жилого помещения и кредитного договора

В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а

заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, предназначенные для

оплаты первоначального взноса на приобретение жилого помещения. Уточним, что обеспечение

ипотечного жилищного кредита может быть оформлено:

- договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим

нотариальным удостоверением сделки и государственной регистрацией возникающей (в силу

договора) ипотеки;

- трехсторонним (так называемым смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого

помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически

одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от

продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данного жилого помещения в пользу кредитора;

- договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, при этом ипотека

приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора

купли-продажи.

В ипотечном кредитном договоре стороны обычно предусматривают следующие условия:

- сумма предоставляемого кредита;

- срок, на который предоставляется кредит;

- размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом;

- очередность погашения кредита и процентов по нему;

- основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по

нему.

Пример предварительного договора купли-продажи жилого помещения представлен в

Приложении 5. Пример ипотечного кредитного договора представлен в Приложении 6.

В договор о жилищной ипотеке, помимо рассмотренных ранее условий, обычно включаются

положения, определяющие:

- порядок пользования заложенным жилым помещением (оно находится в собственности

заемщика с момента регистрации заключенного договора купли-продажи, при этом на период

погашения кредита ограничиваются права заемщика по распоряжению этим помещением);

- требования по обеспечению сохранности предмета жилищной ипотеки;

- требования по страхованию предмета жилищной ипотеки;

- основания обращения взыскания на предмет жилищной ипотеки.

Пример договора ипотеки квартиры представлен в Приложении 7.

Кредитуемое жилое помещение служит в качестве обеспечения кредита, однако нахождение

в залоге не является препятствием для владения заемщиком приобретенным на кредитные

средства жилым помещением. Более того, по согласованию с кредитором заемщик может - на

определенных договором условиях - пользоваться этим помещением до полного погашения

кредита (с временной регистрацией по данному адресу). В то же время кредитор вправе,

соглашаясь на предоставление заемщику права пользования жилым помещением (вселения в

него), предварительно заручиться нотариально заверенным согласием заемщика (и, если

требуется, совершеннолетних членов его семьи) на освобождение переданного в залог жилого

помещения в случае обращения на него взыскания.

Находящееся в залоге жилое помещение, по согласованию с кредитором, может

использоваться не только заемщиком и членами его семьи, но и, к примеру, арендаторами (для

проживания). Переустройство заложенного жилого помещения до погашения кредита не

допускается.