2.2.6. Согласование условий договора.

Содержание и форма договора

Условия договора купли-продажи жилого помещения определяются сторонами с учетом

положений § 7 гл. 30 части второй ГК РФ. Эти же положения, кстати, устанавливают и требования

к содержанию и форме договора.

Приступая к составлению договора, сторонам следует прежде всего обсудить между собой

наиболее важные (существенные) условия сделки. После того, как между покупателем и

продавцом будет достигнуто согласие по существенным условиям сделки, можно перейти к

выработке прочих (второстепенных) условий. К существенным условиям договора купли-продажи

жилого помещения следует в первую очередь отнести условие о взаимных обязанностях сторон,

которые, как следует из ст. 454 ГК РФ, состоят в следующем:

- обязанность продавца - передать покупателю приобретаемое им жилое помещение;

- обязанность покупателя - принять от продавца приобретаемое жилое помещение, уплатив

за него цену, указанную в договоре.

Кроме того, в договоре должны быть конкретно определены:

- предмет договора (передаваемое от продавца покупателю жилое помещение);

- цена, которую следует уплатить за жилое помещение.

Предмет договора должен быть определен в содержании документа на основании ст. 554 ГК

РФ. Как следует из указанной статьи, в договоре купли-продажи должны быть "указаны данные,

позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче

покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости... в

составе другого недвижимого имущества".

Иными словами, данные, приведенные в договоре, должны обеспечивать идентификацию

жилого помещения, позволяющую безошибочно отличить это помещение от другого по

соответствующим характеристикам (состав, общая и жилая площадь, адрес, этаж). Подчеркнем,

что отсутствие в договоре таких данных позволяет рассматривать условие о предмете договора

как несогласованное сторонами, а сам договор - как незаключенный (с вытекающими отсюда

последствиями).

Цена жилого помещения должна быть определена в содержании документа на основании ст.

555 ГК РФ. Такая цена может быть указана за жилое помещение в целом (общая цена) либо за

единицу площади жилого помещения, например, за квадратный метр. В последнем случае общая

цена жилого помещения определяется исходя из его фактического размера (общей площади).

Если условие о цене жилого помещения в договоре отсутствует, то последний также считается

незаключенным.

Заметим, что нередко для определения "справедливой" цены жилого помещения прибегают

к услугам профессиональных оценщиков (см. гл. 10).

К числу существенных следует отнести и условие о передаче жилого помещения от

продавца к покупателю. Такое условие должно включаться в договор купли-продажи в

соответствии со ст. 556 ГК РФ. В общем случае факт передачи жилого помещения от продавца к

покупателю осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту (иному

аналогичному документу). Таким образом, обязательство продавца передать жилое помещение

покупателю должно рассматриваться в качестве исполненного после вручения, точнее,

обеспечения покупателю беспрепятственного доступа в жилое помещение и пользования им в

качестве такового и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче (приеме) жилого помещения на условиях,

предусмотренных договором, должно рассматриваться как отказ от исполнения предусмотренной

договором обязанности передать (принять) жилое помещение.

Поясним, что обеспечение покупателю беспрепятственного доступа в купленное им жилое

помещение и пользование им в качестве такового предполагает предварительное юридическое и

фактическое освобождение данного жилого помещения продавцом. Юридическое освобождение

жилого помещения - это снятие с регистрации лиц, ранее зарегистрированных в данном жилом

помещении, т.е., проще говоря, их выписка на другой адрес. Физическое освобождение жилого

помещения - это освобождение данного помещения от имущества лиц, ранее пользовавшихся

данным помещением. Сроки юридического и физического освобождения жилого помещения

подлежат согласованию между сторонами договора, после чего закрепляются в документе.

На практике за лицами, ранее зарегистрированными в жилом помещении, по соглашению

между сторонами договора может быть сохранено право пользования данным помещением либо

его частью. Порядок пользования жилым помещением этими лицами после перехода права

собственности от продавца к покупателю должен быть определен в договоре (см. ст. 558 ГК РФ).

Со своей стороны, покупатель должен заплатить продавцу установленную договором цену

жилого помещения - к примеру, поместив соответствующие денежные средства в банковскую

ячейку, доступ к которой продавец получит только после предъявления покупателем

свидетельства о регистрации права собственности на приобретенное жилое помещение (см. ст.

551 ГК РФ). Стороны вправе определить в договоре любой устраивающий их порядок расчетов,

учитывая при этом, что фактически договор будет считаться заключенным и вступившим в силу не

непосредственно после подписания, а только с даты его государственной регистрации.

Скажем несколько слов о форме и содержании договора купли-продажи жилого помещения.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ такой договор заключается:

- в письменной форме;

- путем составления одного документа;

- посредством подписания этого документа обеими сторонами сделки.

Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. В то же время обратим

внимание уважаемых читателей на то, что в ГК РФ не содержится требование о нотариальном

удостоверении договора. Таким образом, гражданское законодательство допускает заключение

договора о купле-продаже жилого помещения в простой письменной форме. Однако при

отсутствии в договоре перечисленных выше условий документ не может быть признан

заключенным, что, в свою очередь, делает невозможной его государственную регистрацию, а

вместе с ней - и переход права собственности на предмет сделки (соответствующее жилое

помещение).

В договоре о купле-продаже жилого помещения, помимо перечисленных ранее

существенных условий, также указывают:

- наименование документа;

- заголовок к тексту;

- сведения о дате и месте составления договора;

- сведения о сторонах договора;

- сведения о прочих условиях договора (в частности, о порядке изменения первоначальных

условий, а также о прекращении действия договора);

- сведения об адресах сторон договора.

Пример договора купли-продажи недвижимого имущества представлен в Приложении 3.