2.2.2. Самооценка покупательной способности.

Принятие решения о покупке жилья

Путь к покупке жилого помещения начинается с определения покупателем своих

возможностей и желаний. В идеале возможности и желания должны соответствовать друг другу,

однако на практике, увы, так случается не всегда.

Заметим, что в случае с покупкой жилья весьма опасно переоценить свои возможности,

поскольку итог такой переоценки вполне предсказуем - это банальная нехватка средств на покупку

квартиры вашей мечты. Защитить себя от подобной неприятности и сопутствующих разочарований

можно только одним способом - тщательным расчетом, который позволит не только реально

оценить покупательную способность, но заранее продумать варианты действий на случай

возникновения непредвиденных обстоятельств. Примерная схема расчета обычно включает:

1) предварительную оценку стоимости жилья, которое вы намереваетесь купить, - скажем, с

точностью до 100 - 150 тыс. руб.;

2) количественную оценку фактически имеющихся в вашем распоряжении денежных

средств;

3) предварительную оценку стоимости принадлежащего лично вам имущества, которое в

случае необходимости может быть продано для получения дополнительных (резервных)

денежных средств;

4) количественную оценку денежных средств, на безвозмездное получение которых вы

можете рассчитывать до предполагаемой даты совершения покупки, - например, средств, которые

вам могут под честное слово (и без процентов) одолжить на некоторое время родственники и

друзья;

5) предварительную оценку дополнительных доходов, которые вы в связи с предстоящей

покупкой обоснованно намереваетесь извлечь из соответствующих видов деятельности: второй

работы, сдачи в аренду (или внаем) имущества (в т.ч. жилых и нежилых помещений), операций с

ценными бумагами и др.

Сложив выявленные по п. п. 2 - 4 значения и сопоставив полученную сумму с оценочной

стоимостью жилого помещения, вы сможете ответить на вопрос о том, насколько ваши

возможности соответствуют вашим желаниям. Вариантов ответа может быть несколько:

1) имеющихся в вашем распоряжении средств хватает не только на приобретение жилого

помещения предварительно обозначенной стоимости, но и на формирование небольшого

денежного резерва, который может пригодиться при возникновении каких-либо неблагоприятных

обстоятельств, например при изменении первоначальной стоимости квадратного метра жилья и

т.п. Это оптимальный вариант, позволяющий покупателю сразу же приступить к последующим

активным действиям;

2) имеющихся в вашем распоряжении средств хватает только на приобретение жилого

помещения предварительно обозначенной стоимости. Это промежуточный вариант, который, с

одной стороны, позволяет покупателю не отказаться от своих первоначальных намерений, с

другой - побуждает его к поиску дополнительных источников денежных средств, пусть и

сравнительно небольших;

3) имеющихся в вашем распоряжении средств не хватает на приобретение жилого

помещения предварительно обозначенной стоимости, не говоря о том, чтобы выделить часть из

этих средств в резерв. Такой вариант можно назвать труднореализуемым, поскольку ни одно из

последующих действий, предпринятых покупателем, не приведет к реальному увеличению

имеющихся в распоряжении покупателя денежных средств. Оказавшись в подобной ситуации,

покупатель может поступить следующим образом:

- на время отказаться от намерений купить предварительно выбранное им жилое

помещение;

- пересмотреть свой первоначальный выбор в пользу удешевления покупки;

- попытаться приобрести жилое помещение в рассрочку;

- воспользоваться внешними источниками финансирования покупки - например, обратиться в

банк или иное соответствующее учреждение за кредитом;

4) имеющихся в вашем распоряжении средств не хватает на приобретение жилого

помещения предварительно обозначенной стоимости и при этом исчерпаны возможности как по

удешевлению покупки и изменению условий ее совершения, так и по привлечению денежных

ресурсов извне. Это наихудший из возможных вариантов, поскольку он практически не оставляет

покупателю шансов на решение жилищного вопроса в первоначально намеченные сроки. В

подобной ситуации наиболее разумно отложить покупку жилья до той поры, пока в вашем

распоряжении не окажется достаточных для совершения сделки средств.

Обратим внимание уважаемых читателей на то, что совершение сделки предполагает,

помимо внесения соответствующей платы за приобретаемое жилое помещение, и совершение

целого ряда других платежей, в т.ч. довольно крупных. К таким платежам следует отнести:

- оплату услуг по оформлению и представлению документов, необходимых для совершения

сделки;

- оплату услуг третьих лиц - оценщиков жилья, юристов, риелторов, нотариусов и т.д.;

- оплату расходов по нотариальному оформлению сделки;

- оплату расходов по государственной регистрации договора купли-продажи и права

собственности;

- оплату расходов по страхованию;

- оплату налогов.

Заметим, что учитывать дополнительные расходы, связанные с совершением сделки по

покупке жилья, довольно затруднительно, поскольку, как правило, в точности не известны ни их

размеры, ни сроки. И тем не менее попытаться произвести такой учет необходимо, поскольку в

противном случае рассчитываться за перечисленные выше услуги третьих лиц, как и за

оформление различных бумаг, придется из средств, изначально предназначавшихся для оплаты

покупки и размер которых обычно строго ограничен.

Упростить расчеты и помочь принять окончательное решение о покупке могут записи,

совершенные вами в процессе оценки своей покупательной способности. Пример листка

самооценки покупательной способности представлен ниже.

Листок самооценки покупательной способности

по состоянию на 00.00.0000 <1>

N Наименование

показателя

Стоимостное

выражение,

руб.

Комментарий

1 2 3 4

1 Оценочная стоимост ь

кредитуемой квартиры

1500000 Рассмотреть более

дешевые варианты

2 Размер текущих

накоплений

100000 Рассмотреть возможность

увеличения накоплений

3 Оценочная стоимост ь

имеющейся квартиры

600000 Учесть накладные

расходы по реализации -

до 50000 руб.

4 Оценочная стоимост ь

дорогостоящего

имущества

100000 Вырученные от продажи

деньги использовать как

финансовый НЗ

5 Привлекаемые

средства - помощь

родственников

50000 Используются для оплаты

расходов по оформлению

кредита и сделки

6 Ссуда (субсидия)

по месту работы

50000 Используются для

возврата привлекаемых

средств (п. 5)

7 Ориентировочный

размер кредита

(п. 1 - (п. 2 +

п. 3 + п. 4))

700000 -

8 Размер прямого

ежемесячного

официального дохода

30000 До налогообложения

9 Размер

дополнительного

ежемесячного

официального дохода

12000 Индивидуальная трудовая

деятельность, выручка

от сдачи квартиры

внаем, субсидия

10 Размер иных доходов

(если имеются)

... -

11 Размер обязательных

ежемесячных

расходов, в том

числе

13500 -

12 Квартплата и

коммунальные платежи

2500 -

13 Транспорт и связь 2000 Следует сократить вдвое

14 Страховка, погашение

кредита за мебель

1500 Выплачиваются в

ближайшие 2 месяца

15 Питание, одежда,

обувь

7500 -

16 Ежемесячный

"чистый" остаток

28500 -

При необходимости в этот же документ можно (отдельными графами) внести и сведения о

предполагаемых размерах других платежей, связанных с совершением сделки по покупке жилья.

Время от времени внесенные в листок сведения необходимо корректировать.

Но предположим, что вы решились на покупку. Что ж, тогда приступайте к следующему этапу

подготовки к сделке - выбору конкретного жилого помещения, оптимально устраивающего вас как

его будущего владельца.