Права продавца и покупателя

Распоряжаться квартирой - продавать, дарить, закладывать или сдавать в аренду - имеют

право только собственники. До сих пор многие считают, что если они зарегистрированы на

жилплощади, то способны совершать такие сделки. Это не всегда верно.

Быть прописанным в квартире и быть собственником не одно и то же. В соответствии со ст.

288 ГК РФ только собственник определяет судьбу квартиры. Иные зарегистрированные в квартире

лица могут в ней лишь проживать, т.е. пользоваться жилплощадью. Даже если квартира находится

в собственности, иногда возникают иные обстоятельства, которые затрудняют или делают

продажу жилого помещения невозможной.

Если квартира находится в залоге (ипотека), то продать ее другому лицу можно только с

согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором ипотеки. На практике банк-

залогодержатель в редчайших случаях дает согласие на отчуждение квартиры.

Большое значение имеет и то, является ли квартира приватизированной или нет. Например,

если квартира предоставлена по договору социального найма, то продать или подарить ее, в том

числе родственникам, наниматель не имеет права. Для того чтобы реализовать такую

жилплощадь, ее предварительно необходимо приватизировать. Напомним, что сделать это лучше

до 1 марта 2010 г., т.к. после этого срока бесплатная приватизация отменяется.

Покупателю в первую очередь необходимо выяснить, вправе ли продавец продавать

квартиру. Для чего следует потребовать у него правоустанавливающие документы на квартиру.

Проверить сведения о продавце и об объекте недвижимости можно, взяв выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данный документ

выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Для получения данной

выписки необходимо предъявить удостоверение личности (паспорт) и заявление в письменной

форме (см. Прил. 2), а также оплатить счет за выписку.

Выписка содержит описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на нее, а

также сведения об ограничениях, существующих на момент выдачи, правопритязаниях и

заявленных в судебном порядке требованиях в отношении данного объекта недвижимости.

В соответствии с положениями ст. 7 - 8 Федерального закона о государственной регистрации

прав на недвижимое имущество Федеральная регистрационная служба обязана в течение 5 дней

предоставить информацию, содержащуюся в Едином государственном реестре прав на

недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная пошлина за предоставление

информации составляет для физических лиц - 100 руб., для организаций - 300 руб.

Если отчуждаемая квартира находится в долевой собственности, то, как уже отмечалось

выше, продавец обязан соблюсти правила о преимущественной покупке доли. Следует иметь в

виду, что если правило о преимущественной покупке доли было нарушено, то любой участник

долевой собственности может в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода

прав и обязанностей покупателя на него.

Стоит обратить особое внимание, если квартиру реализует доверенное лицо продавца. К

сожалению, в последнее время участились случаи мошенничества, когда жилплощадь продают по

фальшивым доверенностям. Лучше всего напрямую связаться с продавцом и удостовериться в его

намерениях продать квартиру через доверенное лицо.

Для государственной регистрации права собственности от приобретателя требуется:

1) документ, удостоверяющий личность;

2) квитанция по оплате государственной пошлины за регистрацию.

После произведенной государственной регистрации покупатель получает на руки

зарегистрированный договор купли-продажи (обязательное приложение к договору - составленный

продавцом и покупателем акт приема передачи квартиры) и свидетельство о государственной

регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Государственная регистрация сделки купли-продажи квартиры

При купле-продаже жилого помещения необходимо зарегистрировать сделку и переход

права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю. "Регистрация сделки

купли-продажи недвижимости" и "переход права собственности на квартиру" - это два разных

понятия и действия, хотя на практике и договор купли-продажи недвижимости, и переход права

собственности регистрируют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и

сделок с ним одновременно, но по разным заявлениям.

Для регистрации необходимо представить правоустанавливающие документы на

отчуждаемую недвижимость:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в

отношении квартиры;

договоры в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с

законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимости на момент

совершения сделки;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в силу судебные решения;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными

органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в

месте издания таких актов на момент издания.

В территориальных органах БТИ необходимо получить пакет документов, содержащий

выписку из технического паспорта, план и экспликацию жилого помещения, инвентарный номер,

инвентаризационную оценку. Копии, технический паспорт и выписки заверяют подписью

должностного лица и печатью БТИ. Срок действия данных документов в соответствии с

действующим законодательством составляет один год.

Обязательным документом для регистрации сделки купли-продажи недвижимого имущества

является и договор купли-продажи отчуждаемого жилого помещения, подписанный продавцом и

покупателем, составленный в трех экземплярах в простой письменной форме, один из которых

остается в регистрирующем органе, два оставшихся - соответственно, у сторон сделки

(рекомендуемую примерную форму договора купли-продажи квартиры, а также рекомендуемую

форму передаточного акта см. в Прил. 1). Помимо этого, для государственной регистрации

требуются другие документы.

Так, если жилое помещение находится в совместной собственности супругов, то нужно

нотариально удостоверенное согласие супруга-продавца; при продаже доли необходим отказ

других участников долевой собственности от покупки доли (речь идет о "преимущественном праве

покупки доли").

Во избежание дополнительных затрат на нотариуса квартиру можно купить или продать по

простой письменной форме договора, содержащей обязательные условия для договоров купли-

продажи жилого помещения (см. Приложение 1). Аналогичная ситуация и с договорами аренды и

дарения. Следует помнить, что договор ренты требует обязательного нотариального заверения.

В соответствии с действующими регламентами и инструкциями Федеральной

регистрационной службы договор, составленный в простой письменной форме на нескольких

отдельных листах, может быть принят на регистрацию при соблюдении следующих условий:

не заполненные до конца строки и другие свободные места в тексте договора должны быть

прочеркнуты;

приписки и поправки должны быть оговорены и подтверждены подписями участников

договора;

листы договора должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены подписями сторон.

При несоблюдении вышеприведенных условий в государственной регистрации сделки будет

отказано. В связи с этим рекомендуется договор, подлежащий государственной регистрации,

составлять по возможности на одном листе.

Документы, представляемые физическим лицом на

государственную регистрацию сделок по

приобретению-отчуждению объектов недвижимого имущества

Для регистрации сделки по приобретению или отчуждению недвижимого имущества в

регистрирующий орган предоставляются следующие документы.