Перевод помещений из жилого фонда в нежилой

Бурный рост частного предпринимательства, особенно в сфере торговли, нехватка офисной

недвижимости и торговых площадей (то, что есть на рынке или строится, собственники или

застройщики зачастую предлагают очень большими площадями) - все это привело к тому, что

вопрос перевода помещений из жилого фонда в нежилой заинтересовал многих граждан,

занимающихся предпринимательской деятельностью.

Многие граждане обратили свое внимание на квартиры на первых этажах, которые

расположены в оживленных местах и могут использоваться в качестве магазинов, парикмахерских

и офисов и др.

Законодатели при принятии нового Жилищного кодекса, который вступил в силу с 1 марта

2005 г., посвятили целую главу вопросам регулирование порядка перевода жилого помещения в

нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.

Так, статья 22 ЖК РФ устанавливает условия перевода жилого помещения в нежилое

помещение и нежилого помещения в жилое помещение.

Согласно ч. 3 ст. 22 квартира в многоквартирном доме может быть переведена в нежилое

помещение только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже дома.

Квартира, находящаяся выше первого этажа, может быть переведена в нежилое помещение

только при условии, если помещения, расположенные непосредственно под квартирой,

переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Например, если квартира находится

над магазином или иным нежилым помещением, то перевод в нежилое помещение возможен.

Возможны случаи, когда квартира находится на втором этаже, а на первом этаже

расположены и магазин, и квартиры. Если помещение, расположенное непосредственно под

данной квартирой жилое, то в нежилое помещение перевод не допускается. Однако если

помещение, расположенное непосредственно под квартирой на первом этаже, нежилое, то это не

препятствует переводу квартиры на втором этаже в нежилое помещение, даже если все

остальные помещения, расположенные на первом этаже, являются жилыми.

На практике возникли вопросы: допускается ли перевод квартиры в нежилое помещение,

если квартира находится на цокольном этаже, т.е. относится к разряду полуподвальных квартир?

Перевод такой квартиры возможен, согласно ч. 3 ст. 22, а также ст. 1 Градостроительного кодекса

(главное, что такая квартира расположена ниже первого этажа).

У меня есть отдельная квартира, а от деда осталась приватизированная комната в

трехкомнатной квартире, расположенная на четвертом этаже. Я занимаюсь бизнесом и хотел бы

использовать данную комнату, в частности, для регистрации своей компании. Могу ли я перевести

данную комнату в нежилой фонд?

К сожалению, в Вашем случае перевод комнаты в нежилое помещение невозможен, т.к.

согласно ч. 2 ст. 22 ЖК РФ не допускается перевод жилого помещения в нежилое помещение: если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений,

обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность

оборудовать такой доступ к данному помещению. Например, если, чтобы пройти к входной двери

переводимого помещения, необходимо воспользоваться общим подъездом, который используется

и для входа в другие жилые помещения. Нет окна, которое можно было бы переоборудовать в

дверь, нет возможности проделать отверстие в стене для отдельного входа, не связанного с

общим подъездом;

если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется

собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного

проживания (нет возможности сделать отдельный вход в комнату, не затрагивающий иные

комнаты в квартире), а также если в остальных комнатах проживают люди;

если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Следует обратить внимание, что условия, перечисленные в ч. 2 ст. 22, являются

исчерпывающими. Это означает, что в законах субъектов РФ недопустимо устанавливать

дополнительные условия, запрещающие перевод жилых помещений в нежилые. Положения

статьи в равной степени относятся как к одноэтажным жилым домам, состоящим из одной

квартиры, так и к одному помещению, и к многоквартирным жилым домам и служат бесспорным

основанием для того, чтобы принять решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое.

Квартира находится на последнем этаже многоквартирного дома, над ней находится

нежилое помещение. Имею ли я право присоединить его к своей квартире?

Для осуществления перевода нежилых помещений в жилые новый Жилищный кодекс

предусматривает только два ограничения (ч. 4 ст. 22).

Во-первых, такой перевод не допускается, если соответствующее помещение не отвечает

установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить

соответствие такого помещения указанным требованиям. Имеются в виду санитарные и

технические правила и нормы, а также иные требования законодательства.

Во-вторых, перевод невозможен, если право собственности на нежилое помещение

обременено правами физических и (или) юридических лиц (например, в силу договоров залога,

ипотеки, аренды и т.п.).

Так, согласно ч. 2 - 3 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное

помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания

граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным

требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым помещением и

требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в

соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами:

правила установления санитарных правил и норм (регулируются положениями специального

законодательства, Федеральным законом от 30 марта 1999 г. "О санитарно-эпидемиологическом

благополучии населения");

Положение о санитарно-эпидемиологическом нормировании;

технические правила и нормы устанавливаются в соответствии с Федеральным законом от

27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании".