Переустройство и перепланировка жилого помещения

В соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ необходимо отличать понятия

"переустройство" и "перепланировка" жилого помещения.

Данное правовое разделение предусмотрено положениями гл. 4 ЖК РФ. Так, в ст. 25 ЖК РФ

даны четкие определения этих двух понятий, а именно: в соответствии с п. 1 данной статьи под

"переустройством жилого помещения" понимается "установка, замена или перенос инженерных

сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения

изменения в технический паспорт жилого помещения"; под "перепланировкой" жилого помещения

понимается "изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт

жилого помещения".

При проведении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения необходимо

знать следующее (ст. 26 ЖК РФ):

переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением

требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее -

орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения;

для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник

данного помещения или уполномоченное им лицо (далее - заявитель) в орган, осуществляющий

согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого

помещения представляет:

а) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной

Правительством РФ;

б) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое

помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

в) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или)

перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

г) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

д) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно

отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или)

перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае если

заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных

настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого

помещения по договору социального найма);

е) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о

допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое

жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории

или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других

документов, кроме документов, перечисленных выше. Заявителю выдается расписка в получении

документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам

рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом,

осуществляющим согласование, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных

документов в данный орган.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня

принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении,

заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного

документа устанавливаются Правительством РФ. Данный документ является основанием

проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Согласно п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, если жилое помещение после самовольно произведенного

переустройства (перепланировки) не будет приведено в прежнее состояние, суд в отношении

собственника жилища принимает решение о продаже с публичных торгов такого жилого

помещения. Каков порядок выселения этих граждан из жилых помещений? Обязательно ли их

выселение до торгов или же они могут проживать до момента проведения торгов?

В статье 551 ГК РФ закреплено, что переход права собственности на недвижимость по

договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации,

возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено

законом.

Следовательно, права на имущество у нового собственника возникают с момента их

государственной регистрации, поэтому право собственности на жилое помещение предыдущего

собственника прекращается с момента государственной регистрации прав нового собственника на

указанное имущество.

Из вышеизложенного следует, что до момента государственной регистрации прав на жилое

помещение нового собственника, в том числе и на момент проведения торгов, предыдущий

собственник обладает правом собственности на указанное жилое помещение и выселен из него

быть не может.

Три года назад приобрели квартиру, продавец и риелтор продавца предупредили нас о том,

что ими была произведена незначительная перепланировка и заверили нас, что согласование

незначительной перепланировки не требуется. Так ли это?

Очень многих россиян Жилищный кодекс РФ поставил перед фактом: квартира уже была

перепланирована без санкции на то властей. Одни остеклили лоджию, не зная, что это запрещено.

Другие развернули мойку на кухне. Третьи и вовсе купили переделанное жилье. А ответственность

за перепланировку, которую когда-то провели прежние хозяева квартиры, несут ее нынешние

владельцы.

Это совершенно четко прописано в п. 3 ст. 29 ЖК РФ.

Однако в соответствии со ст. 4 и 5 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О

введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" Кодекс не имеет обратной силы.

Следовательно, человека, который провел перепланировку или приобрел уже переделанную

квартиру до вступления Кодекса в силу, т.е. до 1 марта 2005 г., к ответственности привлечь

нельзя. Вот только чиновников в этом зачастую приходится убеждать.

Так что если Вы приобрели квартиру до 1 марта 2005 г., штрафные санкций к Вам чиновники

применить не могут. Однако согласовывать перепланировку все-таки придется.

Я недавно приобрел однокомнатную квартиру и собираюсь сделать студию. Когда начал

узнавать процедуру согласования, как оказалось на практике - очень бюрократичную, то решил

делать перепланировку без согласования. Как лучше поступить в этой ситуации?

Все те, кто затеял перепланировку после того, как Кодекс начал действовать (с 1 марта 2005

г.), должны руководствоваться его нормами. Но среди тех, кто только сейчас начинает ремонт,

найдется не много желающих получить разрешение на перепланировку, так как необходимо

собрать около двадцати различных документов. Система "одного окна", введенная для упрощения

дела, себя не оправдывает: "окон" мало, к ним ведут длинные очереди. Чтобы подать туда

документы, надо все равно пройти множество инстанций. Так не проигнорировать ли требования

чиновников?

Возможно, все пройдет гладко, если власти не узнают о перепланировке. Согласно ст. 25

Конституции РФ и п. 2 ст. 3 ЖК РФ в квартиру никто не вправе входить без разрешения хозяев,

суда или государственных органов, уполномоченных Федеральным законом от 12 августа 1995 г. N

144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности". А не осмотрев жилье, нельзя утверждать,

законны ли проведенные в нем работы.

В этом случае Вам надо строго-настрого предупредить рабочих, чтобы они никого не

впускали. Другая опасность - бдительные соседи, которые сообщают о ремонте в

эксплуатирующую организацию, например в ДЕЗ. На самом деле, если изменения в квартире

незначительны (не затрагивают поэтажный план БТИ), то внимания на них, скорее всего, никто не

обратит. А чтобы не провоцировать соседей на жалобы, не шумите в неурочное время,

постарайтесь не оставить дом без света и не залить нижних жильцов при смене сантехники.

Но есть ситуации, в которых чиновникам попадешься почти наверняка. В частности, при

купле-продаже жилья, передаче по договору дарения или пожизненного содержания, по

наследству, или при нотариальном оформлении выделенной доли в квартире, находящейся на

праве общей собственности. В последнее время работники БТИ проверяют в подобных случаях,

нет ли незаконных переделок.

Кроме того, согласно Постановлению губернатора Московской области от 28 января 2000 г.

N 21-ПГ БТИ вправе раз в пять лет проверять помещения.

Санкции за несогласованную перепланировку

Основная санкция за несогласованную перепланировку - штраф. Напомним разницу между

терминами, которые касаются изменений помещения: переустройство и перепланировка.

Переустройство предусматривает установку, замену или перенос инженерных сетей,

сантехники, электрики и другого оборудования. Штраф, который взимают за несогласованное

переустройство, составляет 1000 - 1500 руб. независимо от числа выявленных нарушений (ст. 7.21

Кодекса РФ об административных правонарушениях).

Перепланировка - это изменение конфигурации квартиры. Штраф, который взимают за

несогласованную перепланировку, составляет 2000 - 2500 руб. (ст. 7.21 Кодекса РФ об

административных правонарушениях).

В остальных случаях эти различия не важны: на порядок действий человека, который затеял

переделку своего жилища, они не влияют.

Однако уплата штрафа не освобождает лицо, самовольно произведшее переустройство или

перепланировку, от обязанности согласовать перепланировку (переустройство) или же вернуть все

произведенные нововведения в первоначальный вид.

На оформление разрешения межведомственной комиссией (МВК) или проведение

"обратного" ремонта дается 2 - 3 месяца. В случае невыполнения этого штраф налагается

повторно.

Если нарушения обнаружены при продаже квартиры, сроки могут поджимать. В этом случае

покупатель может написать в территориальное управление Росрегистрации заявление о том, что

он обязуется согласовать изменения или привести квартиру в надлежащий вид.

Впрочем, помещение может быть сохранено и в измененном виде даже без санкции МВК. Но

чтобы добиться этого, придется доказать суду, что ваши нововведения не мешают соседям (п. 4

ст. 29 Жилищного кодекса РФ). Это относится к изменениям, которые возможны по закону,

например косметический ремонт или ликвидация встроенной мебели и антресоли.

В обязательном порядке согласованию подлежат следующие переделки:

разобраны межквартирные перегородки;

устроена ниша там, где проходит вентиляционный короб;

установлены отключающие или регулирующие устройства на общедомовых инженерных

сетях;

обеспечен подогрев полов за счет общедомового отопления;

увеличена нагрузка на несущие конструкции (например, вместо гипсокартонной стены

поставлена кирпичная);

не предусмотрено естественное освещение на кухне;

туалет, ванная комната или кухня размещены над/под жилой площадью;

вход в единственный санузел сделан из спальни;

устроен камин (исключение - последние этажи, если топки и дымоходы заводского

производства);

оборудована сауна, когда объем парной превышает 24 куб. м;

объединен балкон (лоджия) с комнатой или кухней, а также вынесены туда батареи

центрального отопления;

устроен балкон или лоджия;

присоединен к квартире общий коридор или тамбур.

Этот перечень открыт: законодательство также оговаривает более редкие и сложные случаи.

Кроме того, многое зависит от региональных законов.

В случае если все-таки сделана перепланировка из вышеперечисленных действий,

собственника или нанимателя по договору социального найма обяжут не только уплатить штраф,

но и делать ремонт заново - приводить жилье в первоначальное состояние.

Невыполнение требований может привести к потере квартиры. Того, кто живет в

неприватизированном помещении, по решению суда могут выселить. После этого ДЕЗ займется

ремонтом. Не менее жестко поступят и с собственником жилья. На хозяина, который откажется

согласовать перепланировку, подадут в суд. И когда строптивый владелец квартиры дело

проиграет, судебные приставы имеют право продать его жилище с торгов (если только оно не

является его единственным местом жительства - п. 1 ст. 446 ГПК РФ). Затем квартиру приводят в

соответствие с планом БТИ и разницу между стоимостью ремонтных работ и ценой жилья

возвращают теперь уже бывшему владельцу. Все эти суровые санкции предусмотрены п. 5 ст. 29

Жилищного кодекса РФ.

Переустройство и перепланировка, не требующие согласования

Обычно согласованием переустройства и перепланировки занимается межведомственная

комиссия (МВК). Но, например, в Москве с 25 февраля 2005 г. перепланировки следует

согласовывать с Мосжилинспекцией. Многое зависит и от правил, установленных в каждом

регионе. Куда именно обращаться, подскажут в ДЕЗе.

В "одном окне", которое курирует нужный район, ответят на все интересующие вопросы, в

том числе в каком порядке следует обходить инстанции. Туда же впоследствии нужно будет

подавать документы на окончательное согласование идей, касающихся обустройства квартиры.

Перечислим те изменения, которые не требуют согласования, потому что все и так

разрешено:

косметический ремонт;

сборка и разборка встроенной мебели и антресолей;

замена оборудования (водопровод, канализация, отопление, электропроводка и т.д.) на

аналогичное и на том же месте;

установка стиральной или посудомоечной машины, даже стационарно;

замена ванны (но не на джакузи или душевую кабину);

установка двери в существующем проеме;

сужение или, наоборот, расширение дверного проема, не затрагивая капитальные стены.

Данный список закрыт и не может быть дополнен.