§ 1.6 Нотаріальне посвідчення договорів відчуження земельних ділянок права спільної власності

Правову основу для вчення нотаріальних дій щодо земельних ділянок

права спільної власності становлять ЗК України, Закон України ≪Про по-

рядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам

земельних часток (паїв)≫, ЦК України, Закон України ≪Про нотаріат≫, Ін-

струкція про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України та

інші нормативно-правові акти з питань здійснення права власності на зем-

лю. Оскільки в ЗК України закріплено положення щодо здійснення права

спільної власності на землю, то нотаріальні дії мають вчинюватися, пере-

дусім, з огляду на імперативи ЗК України, закону щодо виділення земельних

ділянок власникам сертифікатів на право на земельну частку (пай), а також

загальних положень ЦК України в частині здійснення права спільної влас-

ності на майно.

Нотаріальне посвідчення договорів відчуження земельних ділянок пра-

ва спільної власності має здійснюватися з урахуванням закріплених у ЗК

України загальних засад здійснення права власності на землю.

Водночас, для перевірки законності вчинюваних правочинів із земель-

ними ділянками як об’єктами права спільної власності нотаріус при по-

свідченні угод зобов’язаний ураховувати загальні й особливі ознаки право-

вого режиму земельних ділянок, які можуть набуватися в спільну власність

або вже належать відповідним суб’єктам на праві спільної власності.

До загальних ознак правового режиму земельних ділянок як об’єктів

права спільної власності можна віднести такі:

– земельна ділянка може знаходитись у спільній власності з визначенням

частки кожного з учасників спільної власності (спільна часткова влас-

ність) або без визначення часток учасників спільної власності (спільна

сумісна власність) (п. 1. ст. 86 ЗК України);

– суб’єктами права спільної власності на землю можуть бути: а) громадя-

ни; б) юридичні особи; в) районні та обласні ради — на земельні ділян-

ки територіальних громад1 (п. п. 2–3 ст. 86 ЗК України);

– об’єктами права спільної власності на землю є: а) земельні ділянки,

межі яких визначені в натурі (на місцевості); б) земельні частки в праві

спільної власності на земельну ділянку;

– правочини щодо земельних ділянок права спільної власності уклада-

ються в письмовій формі та підлягають обов’язковому нотаріальному

посвідченню;

– право спільної власності на земельну ділянку посвідчується державним

актом на право власності на землю.

На основі аналізу норм ЗК України, ЦК України, законодавства про но-

таріат, інших нормативно-правових актів нотаріальні дії у сфері здійснення

права спільної власності на землю можна класифікувати на такі види:

– посвідчення правочинів щодо набуття права спільної власності на зе-

мельну ділянку;

– нотаріальне посвідчення правочинів щодо володіння та користування

земельною ділянкою на праві спільної власності;

– нотаріальне посвідчення правочинів щодо розпорядження земельною

ділянкою як об’єктом права спільної власності;

– нотаріальні дії щодо виділення частки в праві спільної часткової влас-

ності на земельну ділянку;

– нотаріальні дії щодо виділення частки в праві спільної власності на землю;

– нотаріальні дії щодо виділу частини земельної ділянки в праві спільної

часткової власності;

– нотаріальне посвідчення правочинів щодо поділу між співвласниками

земельної ділянки, що є у спільній власності.

Залежно від виду права спільної власності на землю в чинному земель-

ному законодавстві України закріплено положення щодо особливостей

здійснення права спільної часткової та спільної сумісної власності на зем-

лю, що є визначальними чинниками для нотаріусів при посвідченні угод

із земельними ділянками.

Особливості посвідчення угод із земельними ділянками права спільної

часткової власності полягають у такому:

– об’єктом права спільної часткової власності є визначена на місцевості

за розмірами, місцезнаходженням, цільовим призначенням цілісна земель-

на ділянка з поділом на умовні частки у праві спільної часткової власності

без визначення та розмежування цих часток в натурі (на місцевості);

– право спільної часткової власності на земельні ділянки виникає з таких

підстав: а) при добровільному об’єднанні власниками належних їм зе-

мельних ділянок; б) при придбанні у власність земельної ділянки двома

чи більше особами за цивільно-правовими угодами; в) при прийнятті

спадщини на земельну ділянку двома або більше особами; г) за рішенням

суду (ст. 87 ЗК України);

– право спільної часткової власності на земельну ділянку оформляється

одним державним актом на право власності на землю, в якому зазнача-

ється частка кожного співвласника;

– володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що

перебуває в спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх співвласників згідно з договором, а в разі недосягнення згоди — у судо-

вому порядку (п. 1. ст. 88 ЗК України);

– договір про спільну часткову власність на земельну ділянку укладаєть-

ся в письмовій формі й посвідчується нотаріально;

– за змістом договір про спільну часткову власність має включати, крім за-

гальних умов щодо сторін і предмету договору, також і спеціальні для

учасників спільної часткової власності права й обов’язки, передбачені ЗК

України: а) вимагати виділення належної частки зі складу земельної ділян-

ки як окремо, так і разом з іншими учасниками, які вимагають виділення,

а в разі неможливості виділення частки — вимагати відповідної компенса-

ції; б) право на отримання в володіння, користування частини спільної

земельної ділянки, що відповідає розміру належної йому частки; в) відпо-

відно до розміру своєї частки має право на доходи від використання спіль-

ної земельної ділянки, відповідає перед третіми особами за зобов’язаннями,

пов’язаними зі спільною земельною ділянкою, і зобов’язання брати участь

у сплаті податків, зборів і платежів, а також у витратах по утриманню та

зберіганню спільної земельної ділянки; г) при продажу учасником належної

йому частки в спільній частковій власності на земельну ділянку інші учас-

ники мають переважне право купівлі частки відповідно до закону;

– виділення учаснику спільної часткової власності частки зі складу зе-

мельної ділянки як окремо, так і з іншими учасниками, які вимагають

виділення, передбачає виконання комплексу землевпорядних дій, по-

в’язаних із визначенням у натурі (на місцевості) земельної ділянки

пропорційно частці учасника в праві спільної часткової власності на зе-

мельну ділянку. За таких умов втрачається цілісність земельної ділянки

як об’єкта права спільної часткової власності й утворюються дві само-

стійні земельні ділянки як об’єкти права приватної власності;

– отримання в володіння та користування частини земельної ділянки, що

відповідає розміру належної учаснику частки, потребує виконання

землевпорядних дій щодо складання схеми частини земельної ділянки

та визначення її меж без зміни правового режиму земельної ділянки як

єдиного й цілісного об’єкта права спільної часткової власності та оформ-

лення нових державних актів на право власності на земельні ділянки;

– учасники спільної часткової власності на земельну ділянку можуть ре-

алізувати своє переважне право купівлі частки в порядку, передбачено-

му ст. 362 ЦК України, оскільки в ЗК України механізм реалізації пере-

важного права в праві спільної часткової власності на земельну ділянку

не врегульовано.

При нотаріальному посвідченні угод із земельними ділянками права

спільної сумісної власності нотаріусом мають бути враховані особливості

Застосування земельного законодавства України... 31

правового режиму земельних ділянок та здійснення права спільної влас-

ності на такі ділянки. Зокрема:

– за ЗК України (ст. 89), земельна ділянка може належати на праві спільної

сумісної власності лише громадянам;

– у спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки: а) подруж-

жя; б) членів фермерського господарства, якщо інше не передбачено

угодою між ними; в) співвласників житлового будинку;

– володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою спіль-

ної сумісної власності здійснюються за договором або законом;

– співвласники земельної ділянки, що перебуває в спільній сумісній влас-

ності, мають право на її поділ або на виділення з неї окремої частки;

– поділ земельної ділянки, яка є в спільній сумісній власності, з виділенням

частки співвласника, може бути здійснено за умови попереднього виз-

начення розміру земельних часток, які є рівними, якщо інше не перед-

бачено законом або не встановлено судом.

Здійснення учасниками спільної сумісної власності на земельну ділянку

права на її поділ потребує виконання комплексу землевпорядних дій щодо

визначення на місцевості меж земельних ділянок відповідно до рівної

частки кожного учасника в праві спільної сумісної власності. У разі поділу

єдиної земельної ділянки як об’єкта права спільної сумісної власності на зем-

лю утворюються дві чи більше земельних ділянок як самостійних об’єктів

права приватної власності, що зумовлює необхідність виготовлення та

видачі нових державних актів на земельні ділянки і присвоєння таким ді-

лянкам нових кадастрових номерів.

У разі виділення рівної частки в праві спільної власності на земельну

ділянку одному чи кільком учасникам між ними укладається договір щодо

володіння, користування та розпорядження такими частками, а в додатку

до державного акта на право власності на земельну ділянку зазначаються

всі співвласники та їхні частки в праві спільної власності на землю.