§ 1.5 Нотаріальне посвідчення договорів міни та інших правочинів із земельними ділянками

Згідно зі ст. 131 ЗК України громадяни та юридичні особи України,

а також територіальні громади та держава мають право набувати у власність

земельні ділянки на підставі міни, дарування, успадкування та інших ци-

вільно-правових угод. Укладення таких угод здійснюється відповідно до ЦК

України з урахуванням вимог цього Кодексу.

Дія норм цієї статті поширюється на придбання земельних ділянок у власність

на вторинному ринку землі після роздержавлення та приватизації земельного

фонду України в порядку, передбаченому земельним законодавством України,

а також після здійснення розмежування земель державної та комунальної

власності. Чинний ЗК України передбачає, що право власності на земельні ді-

лянки може набуватися відповідними суб’єктами не лише на основі договорів

купівлі-продажу, а й інших цивільно-правових правочинів. Серед таких право-

чинів у цьому Законі названо договори міни, дарування, а також успадкування.

При цьому перелік цивільно-правових угод, відповідно до яких може набува-

тися право власності на землю, не є вичерпним. Укладення таких договорів

здійснюється відповідно до ЗК України з урахуванням вимог ЦК України.

Застосування земельного законодавства України... 25

Цивільний кодекс України регулює відносини власності на землю як

один з об’єктів нерухомого майна, включаючи підстави набуття права

власності на землю на основі цивільно-правових угод, перехід прав на зе-

мельні ділянки при спадкуванні. У разі укладення договору міни (бартеру)

кожна зі сторін зобов’язується передати іншій стороні у власність одну

земельну ділянку в обмін на іншу земельну ділянку. При цьому кожен із тих,

хто бере участь у міні (бартері), уважається продавцем тієї земельної ді-

лянки, яку він передає в обмін, і покупцем товару, який він одержує.

Відповідно до ст. 13 Закону України ≪Про оцінку земель≫1 міна земельних

ділянок передбачає обов’язкове проведення їх нормативної грошової оцін-

ки з метою визначення вартості і справляння державного мита за нотарі-

альне посвідчення цих угод. Порядок проведення такої оцінки регулюєть-

ся Законом України ≪Про оцінку земель≫ та іншими нормативними актами.

За погодженням сторін можлива грошова доплата за земельну ділянку

більшої вартості, що обмінюється на земельну ділянку меншої вартості.

На відміну від інших об’єктів нерухомості, право власності на обмінювані

земельні ділянки виникає після одержання власником документа, що по-

свідчує право власності на земельну ділянку, та його державної реєстрації.

Це означає, що кожна зі сторін договору міни після його укладення має

самостійно замовити в установленому порядку виготовлення документа

про право власності на землю, одержати його та зареєструвати. Без вико-

нання цих дій право власності сторін договору міни на обмінювані земель-

ні ділянки не виникає.

У разі обміну цілої земельної ділянки на частину іншої земельної ділян-

ки стороні, яка обмінює частину земельної ділянки, слід визначити в уста-

новленому ЗК України порядку межі такої ділянки в натурі (на місцевості).

Сторона, що придбала частину земельної ділянки на підставі договору

міни, зобов’язана за власні кошти замовити проект відведення земельної

ділянки й виготовлення документа на право власності на цю частину зе-

мельної ділянки та зареєструвати її на своє ім’я як самостійну земельну

ділянку.

У разі укладення договору міни земельної ділянки обов’язково має

бути зазначено її цільове призначення, оскільки зміна цільового призна-

чення земельної ділянки відбувається в порядку, передбаченому ст. ст. 18 –21

ЗК України. При цьому законодавець не забороняє проводити обмін земель-

них ділянок з різним цільовим призначенням. Застосування договору міни

як підстави набуття права власності на земельні ділянки може стати

важливим інструментом для активізації ринкових земельних відносин в Україні. Особливе значення це має для придбання земельних ділянок

несільськогосподарського призначення суб’єктами підприємницької ді-

яльності України із земель державної та комунальної власності. Адже

в чинному ЦК України зазначено, що договором міни (бартеру) може

бути передбачений обмін майна на роботи (послуги). До договору міни

(бартеру) застосовуються правила про договори купівлі-продажу або

інші договори, елементи яких містяться в договорі міни (бартеру), якщо

це не суперечить суті відносин сторін. Договір міни підлягає нотаріаль-

ному посвідченню.

Серед підстав набуття права власності на земельні ділянки ЗК України

називає також договір дарування, відповідно до якого одна сторона пере-

дає або зобов’язується передати в майбутньому іншій стороні безоплатно

земельну ділянку у власність. Сторонами в договорі дарування можуть

бути громадяни України та юридичні особи України, держава Україна,

АР Крим, територіальні громади. Договір дарування земельної ділянки

укладається письмово й посвідчується нотаріусом. При цьому в ЗК Укра-

їни закріплені особливості щодо моменту виникнення права власності

на земельну ділянку. Якщо за ст. 722 ЦК України право власності обдаро-

вуваного виникає з моменту його прийняття, то за ч. 1 ст. 125 ЗК України

право власності обдаровуваного на одержану земельну ділянку згідно з до-

говором дарування виникає не з моменту укладення чи нотаріального

посвідчення договору, а з моменту одержання державного акта на право

власності на землю та реєстрації права власності в установленому порядку.

Обдаровуваний зобов’язаний використовувати одержану земельну ділян-

ку відповідно до її цільового призначення.

Право власності на земельні ділянки виникає також у порядку спадку-

вання. Спадкування визначається в ЦК України як перехід прав та обов’-

язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших

осіб (спадкоємців). Спадкування земельних ділянок здійснюється за запо-

вітом або за законом. Спадкоємцями за заповітом і за законом можуть

бути фізичні особи, які є живими на момент відкриття спадщини, а також

зачаті за життя спадкодавця і народжені живими після відкриття спадщи-

ни. Спадкоємцями за заповітом можуть бути також юридичні особи,

держава та інші особи. Цивільний кодекс України закріплює норми щодо

спадкування права на земельну ділянку.

Зокрема, передбачається, що право власності на земельну ділянку пере-

ходить до його спадкоємців зі збереженням цільового призначення цієї

ділянки відповідно до правил, передбачених ЗК України. До спадкоємців

житлового будинку, інших будівель і споруд переходить право власності,

право користування чи право найму (оренди) земельної ділянки, що є під зазначеними об’єктами. До спадкоємців житлового будинку, інших будівель

і споруд переходить право власності, право користування чи право найму

(оренди) земельної ділянки, що призначена для їх обслуговування. ЗК

України не містить заборон щодо спадкування земельних ділянок інозем-

ними громадянами, особами без громадянства та іноземними юридичними

особами. Однак у цьому Кодексі містяться норми щодо заборони оформ-

лення права власності на успадковані в установленому цивільним законо-

давством порядку земельні ділянки сільськогосподарського призначення.

Відповідно до ст. ст. 81 і 82 ЗК України землі сільськогосподарського при-

значення, отримані в спадщину іноземними юридичними особами, інозем-

ними громадянами й особами без громадянства, підлягають відчуженню

протягом одного року.

Викладені вище особливості переходу права власності на земельні ді-

лянки не можуть не враховуватися при перевірці законності укладених

угод та їх нотаріального посвідчення. У цьому зв’язку в Інструкції закрі-

плено вимоги щодо порядку посвідчення таких правочинів із земельними

ділянками.

Зокрема, договір про обмін земельними ділянками, які виділено єдиним

масивом у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для

ведення товарного сільськогосподарського виробництва, посвідчується

нотаріусом за згодою всіх співвласників таких земельних ділянок. Договір

посвідчується між власниками, один з яких виявив бажання використову-

вати належну йому земельну ділянку самостійно. Предметом договору

можуть бути земельні ділянки, які відносяться до різних земельних маси-

вів (п. 70 Інструкції).

При посвідченні договору про відчуження земельної ділянки як само-

стійного об’єкта цивільних правовідносин нотаріус перевіряє відсутність

(наявність) обмежень (обтяжень) за даними Державного земельного када-

стру. Перехід права власності на земельну ділянку не припиняє встанов-

леного обмеження (обтяження). Про встановлене обмеження (обтяження)

та його зміст нотаріус зазначає в тексті договору (п. 71 Інструкції).

При посвідченні правочинів про перехід права власності на житловий

будинок, будівлю або споруду нотаріус роз’яснює сторонам зміст ст. 377

ЦК України щодо переходу права власності або права користування на зе-

мельну ділянку (її частину), на якій вони розміщені, без зміни її цільового

призначення (п. 72 Інструкції). При посвідченні договору про відчуження

житлового будинку, споруди, квартири, дачі, садового будинку, гаража,

земельної ділянки, іншого нерухомого майна, належного дітям, а також

особам, визнаним недієздатними або обмежено дієздатними, нотаріус має

керуватися п. 40 цієї Інструкції (п. 73 Інструкції).