§ 1.4 Особливості нотаріального посвідчення договорів відчуження земельних ділянок державної та комунальної власності
Вчинення нотаріальних дій щодо посвідчення угод із земельними ділян-
ками має здійснюватися з додержанням вимог чинного законодавства
щодо відчуження земель державної та комунальної власності в приватну
власність громадян та юридичних осіб. Не дивлячись на прийнятий 2004
року Закон України ≪Про розмежування земель державної та комунальної
власності≫1, в Україні таке розмежування поки що не проведено і тому
комунальну власність на землю не сформовано, що безпосередньо впливає
на визначення правового становища продавців таких земельних ділянок
при нотаріальному посвідченні договорів купівлі-продажу.
Згідно зі ст. 14 Конституції України громадяни, юридичні особи й дер-
жава набувають у власність земельні ділянки виключно відповідно до за-
кону. За ЗК України, громадяни та юридичні особи можуть набувати у влас-
ність земельні ділянки із земель державної та комунальної власності лише
з підстав, передбачених законом, зокрема за договором купівлі-продажу,
дарування, міни, іншими земельно-правовими правочинами, безоплатно
чи за плату, залежно від цільового призначення земельної ділянки.
У разі придбання земельної ділянки у власність із земель державної чи
комунальної власності за плату громадяни, юридичні особи, іноземні дер-
жави мають укладати договори купівлі-продажу таких ділянок відповідно
до норм ЗК України з урахуванням вимог ЦК України, в якому передбаче-
но, що земельні ділянки є самостійним предметом цивільно-правових
правочинів як особливий об’єкт нерухомості.
Продавцями земельних ділянок державної чи комунальної власності є,
відповідно, органи державної влади й органи місцевого самоврядування,
що діють у межах повноважень, визначених ст. ст. 7–17 ЗК України.
Крім того, після внесених Законом України ≪Про Державний бюджет
України на 2008 рік та про внесення змін до деяких законодавчих актів
України≫2 від 28 грудня 2007 року змін до ЗК України продавцями земельних ділянок визнаються також державні органи приватизації, повноважен-
ня яких визначені в ч. 1 ст. 5, ч. 3 ст. 7, ст. 18, ч. 4 ст. 23, ч. 4 ст. 27, ч. 4.
ст. 29 Закону України ≪Про приватизацію державного майна≫1 від 4 берез-
ня 1992 року (з наступними змінами й доповненнями, унесеними Законом
України від 3 червня 2008 року) і поширюються на відносини у сфері від-
чуження земельних ділянок державної власності, на яких розташовані
об’єкти, що підлягають приватизації.
Згідно із ЗК України, покупцями земельних ділянок із земель державної
та комунальної власності можуть бути громадяни України, юридичні осо-
би, засновані громадянами та юридичними особами України, спільні під-
приємства, засновані за участі іноземних юридичних і фізичних осіб,
іноземні фізичні та юридичні особи, іноземні держави. Зазначені суб’єкти
можуть укладати договори купівлі-продажу й набувати у власність земель-
ні ділянки із земель державної та комунальної власності як сільськогоспо-
дарського, так і несільськогосподарського призначення з урахуванням
обмежень, визначених цим Кодексом. При цьому покупцями земель сіль-
ськогосподарського призначення можуть бути лише особи, які відповіда-
ють вимогам, закріпленим у ст. 130 цього Кодексу.
Зокрема, покупцями земельних ділянок сільськогосподарського при-
значення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва
можуть бути:
а) громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід
роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного
сільськогосподарського виробництва;
б) юридичні особи України, установчими документами яких передбачено
ведення сільськогосподарського виробництва.
При цьому переважне право купівлі земельних ділянок сільськогоспо-
дарського призначення мають громадяни України, які постійно прожива-
ють на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земель-
ної ділянки, а також відповідні органи місцевого самоврядування. Чинний
ЗК України визначає також критерії щодо покупців земельних ділянок не-
сільськогосподарського призначення, і такі вимоги мають бути враховані
при посвідченні угод щодо таких земельних ділянок. Зокрема, варто звер-
тати увагу на те, хто є засновниками юридичних осіб; яке правове стано-
вище мають ті чи інші юридичні особи; чи мають юридичні особи в кори-
стуванні земельні ділянки, які набуваються у власність; чи є юридичні
особи власниками будівель і споруд, розташованих на земельній ділянці,
що набувається у власність; тощо.
Предметом договорів купівлі-продажу та інших земельно-правових
правочинів можуть бути:
а) земельні ділянки державної власності, на яких розташовані об’єкти, що
підлягають приватизації;
б) земельні ділянки несільськогосподарського призначення, які знаходять-
ся під об’єктами нерухомого майна, що є власністю покупців цих ділянок,
і які перебувають у користуванні (у тому числі на умовах оренди) юри-
дичних та фізичних осіб;
в) земельні ділянки, на яких знаходяться об’єкти нерухомого майна гро-
мадян і юридичних осіб, що не мають юридично оформлених докумен-
тів на право користування такими земельними ділянками;
г) незабудовані земельні ділянки, що приватизуються під забудову суб’єкта-
ми підприємницької діяльності шляхом проведення земельних торгів.
Не можуть бути покупцями земельних ділянок сільськогосподарського
призначення із земель державної та комунальної власності іноземні особи.
Також у ЗК України не передбачено можливість набувати у власність зе-
мельні ділянки несільськогосподарського призначення із земель державної
та комунальної власності юридичним особам України, які засновані ви-
ключно на державній і комунальній власності або особами без громадянства
чи іноземними фізичними та юридичними особами.
Земельні ділянки, що підлягають продажу, мають бути вільними від прав
на них третіх осіб, за винятком певних обмежень і сервітутів, установлених
законом чи рішенням суду відповідно до ст. ст. 98–102, 110–115 ЗК України.
Іноземні фізичні та юридичні особи, особи без громадянства мають
право на укладення договорів купівлі-продажу земельних ділянок лише
несільськогосподарського призначення для підприємницької діяльності
в межах населених пунктів або за їх межами в разі придбання об’єктів не-
рухомого майна.
Основними способами продажу земельних ділянок є конкурентний про-
даж та викуп земельної ділянки під об’єктами нерухомого майна, або так
званий ≪договірний продаж≫. Продаж земельних ділянок із земель держав-
ної та комунальної власності має здійснюватися переважно на конкурентних
засадах шляхом проведення земельних торгів у порядку, визначеному ст. ст.
134–139 цього Кодексу. Законом України ≪Про внесення змін до деяких за-
конодавчих актів України≫1 від 3 червня 2008 року передбачено, що земель-
ні ділянки державної і комунальної власності мають відчужуватися лише
на земельних торгах виключно у формі земельних аукціонів.
У випадках коли покупець земельної ділянки має у власності розташо-
вані на такій ділянці будівлі, споруди, то земельна ділянка підлягає про-
дажу не на конкурентних засадах, а шляхом викупу земельної ділянки
власником об’єктів нерухомого майна. Особливості продажу земельних
ділянок державної та комунальної власності іноземним державам та юри-
дичним особам закріплено в ст. 129 ЗК України.
Договір купівлі-продажу земельної ділянки укладається між продавцем
і покупцем відповідно до вимог чинного законодавства в письмовій формі
на підставі рішення продавця, а також результатів земельних торгів, якщо
вони проводилися. Договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає
нотаріальному посвідченню. Документ про оплату є підставою для видачі
державного акта на право власності на земельну ділянку та її державної
реєстрації.
Укладений і нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу земельної
ділянки є підставою для оформлення державного акта на право власності
на землю, невід’ємною частиною якого є план зовнішніх меж земельної
ділянки.
Державний акт на право власності на землю видається на одну земельну
ділянку, що є предметом договору купівлі-продажу. Поняття земельної
ділянки як об’єкта права власності визначається в ст. 79 ЗК України.
У разі придбання земельної ділянки у власність двома або більше осо-
бами співвласникам видається один державний акт на право власності
на земельну ділянку з додаванням списку співвласників придбаної земель-
ної ділянки та їхніх часток у праві спільної часткової власності на земель-
ну ділянку.
Оплата вартості земельної ділянки несільськогосподарського призна-
чення, що приватизується суб’єктами підприємницької діяльності, здійс-
нюється в таких формах: одноразова оплата повної вартості земельної ді-
лянки; оплата вартості земельної ділянки із розстроченням платежів;
оплата вартості земельної ділянки зі знижкою платежу.
Спеціальний порядок продажу земельних ділянок державної власності,
на яких розташовані об’єкти, що підлягають приватизації, визначається
КМ України на поточний рік. Так, наприклад, КМ України постановою від
22 лютого 2008 року затвердив Порядок продажу у 2008 році державними
органами приватизації земельних ділянок державної власності, на яких
розташовані об’єкти, що підлягають приватизації 1.
Цей Порядок закріплює особливості продажу земельних ділянок під
об’єктами, які приватизуються, а саме:
а) предметом продажу є земельні ділянки, на яких розташовані об’єкти
державної власності, що підлягають приватизації відповідно до ч. 1
ст. 5 Закону України ≪Про приватизацію державного майна≫;
б) земельні ділянки перебувають у державній власності;
в) продавцями таких земельних ділянок є державні органи приватиза-
ції — ФДМ України, його регіональні відділення, органи приватизації
в Автономній Республіці Крим, що становлять єдину систему державних
органів приватизації;
г) основним способом продажу земельних ділянок разом з об’єктами, що
приватизуються, є аукціон;
д) перелік земельних ділянок, що підлягають продажу разом з об’єктами
державної власності, що приватизуються, формує ФДМ України разом
із Держкомземом України, який у визначені строки має надавати ФДМ
України земельно-кадастрову документацію, витяг із технічної докумен-
тації про нормативну грошову оцінку та інформацію щодо наявності
земельних сервітутів і обмежень (обтяжень) прав на земельні ділянки,
які включено до переліку;
е) рішення про продаж земельної ділянки приймає ФДМ України;
ж) у процесі підготовки до продажу земельної ділянки у складі об’єкта
аукціону: визначаються межі земельної ділянки в натурі (на місцевості),
проводиться її експертна грошова оцінка, забезпечується виготовлення
технічного паспорта такої ділянки за формою згідно з додатком;
и) оцінка земельної ділянки в складі об’єкта аукціону проводиться оціню-
вачем з експертної грошової оцінки земельних ділянок на підставі дого-
вору, укладеного з ФДМ України, за результатами конкурсного відбору;
к) стартова ціна земельної ділянки не може бути нижчою від її експертної
грошової оцінки, тощо.
Відповідно до п. 67 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій
нотаріусами України (далі — Інструкція) для посвідчення угоди про пере-
дачу права власності на земельну ділянку нотаріусу, крім документів, перед-
бачених п. п. 62, 71 цієї Інструкції, подаються заява власника земельної
ділянки та рішення органів місцевого самоврядування або органів вико-
навчої влади про згоду на одержання права власності на таку земельну
ділянку.
Згідно з п. 68 Інструкції при посвідченні договорів купівлі-продажу
земельних ділянок державної та комунальної власності органами місцево-
го самоврядування та органами виконавчої влади до їх розмежування
нотаріуси як правовстановлювальні документи приймають:
– у межах населених пунктів — рішення відповідних органів місцевого
самоврядування, погоджені з відповідними органами виконавчої влади;
– за межами населених пунктів — розпорядження органів виконавчої
влади, прийняті за погодженням із відповідними органами місцевого
самоврядування.
У цьому зв’язку до розмежування земель державної та комунальної
власності нотаріуси не можуть вимагати від сільських, селищних чи місь-
ких голів державні акти на право комунальної власності на землю при
посвідченні правочинів із земельними ділянками.
Для посвідчення договору купівлі-продажу земельних ділянок держав-
ної чи комунальної власності після визначення їх меж у натурі (на місцево-
сті) нотаріусу, крім державного акта про право власності, подається рішен-
ня відповідного органу місцевого самоврядування або органу виконавчої
влади. Таке рішення (розпорядження) має відображати протокол про про-
ведений аукціон (конкурс). У разі якщо інформація, що міститься у рішен-
ні (розпорядженні), є недостатньою для посвідчення договору, нотаріусу
подається належним чином оформлений протокол про проведений аукці-
он (конкурс). Вимога щодо обов’язковостіпродажу земельних ділянок
державної та комунальної власності на конкурентних засадах не розпов-
сюджується на право викупу земельних ділянок, на яких розташовані
об’єкти нерухомого майна, що є власністю покупців цих ділянок.