§ 1.3 Зміст угод про відчуження земельних ділянок і загальні вимоги до їх нотаріального посвідчення

Відповідно до ст. 132 ЗК України угоди про перехід права власності

на земельні ділянки укладаються в письмовій формі й нотаріально посвід-

чуються. Угоди мають містити:

а) назву сторін (прізвище, ім’я та по батькові громадянина, назва юридич-

ної особи);

б) вид угоди;

в) предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування,

площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);

г) документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;

д) відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;

е) відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання

земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервіту-

ти тощо);

ж) договірну ціну;

и) зобов’язання сторін.

Угоди про перехід права власності на земельні ділянки вважаються

укладеними з дня їх нотаріального посвідчення.

Договори, предметом яких є земельні ділянки та які укладаються в про-

цесі приватизації земель державної та комунальної власності, а також

на вторинному ринку землі, за своїм змістом і формою мають відповідати

вимогам, закріпленим у чинному ЗК України, а також нормам цивільного

законодавства.

Стаття 132 ЗК України передбачає обов’язкове додержання письмової

нотаріальної форми правочинів про перехід права власності на земельні

ділянки. Це означає, що додержання простої письмової форми є недостат-

нім для того, щоб визнати договір про перехід права власності від одного

суб’єкта до іншого дійсним.

Зміст договорів про перехід права власності на землю залежить від

правового режиму земельної ділянки, що відчужується від одного власни-

ка до іншого, а також способу відчуження земельної ділянки та виду ци-

вільно-правової угоди. Так, земельні ділянки із земель державної та кому-

нальної власності можуть переходити у власність фізичних та юридичних

осіб на підставі договорів купівлі-продажу. В окремих випадках, коли

юридична чи фізична особа не має обігових коштів на оплату вартості

земельної ділянки, може бути застосований бартерний договір (міна) що-

до відчуження земельної ділянки органами державної влади чи місцевого

самоврядування. Якщо земельна ділянка перебуває у власності фізичних чи

юридичних осіб, то її відчуження може бути здійснене на підставі договору

Застосування земельного законодавства України... 17

купівлі-продажу, міни, дарування, шляхом звернення стягнення на застав-

лену земельну ділянку під забезпечення кредитних зобов’язань власника

земельної ділянки тощо.

У статті 132 ЗК України закріплено істотні умови, що мають бути вне-

сені до змісту всіх угод про перехід права власності на земельні ділянки.

Водночас сторони, керуючись п. 2 ст. 131 ЗК України, мають право вноси-

ти до змісту договору додаткові умови, що є характерними для того чи

іншого виду цивільно-правових правочинів про перехід права власності

на земельні ділянки.

У договорі купівлі-продажу земельної ділянки зазначаються такі істот-

ні умови, як предмет договору, дані про місце розташування, площа, функ-

ціональне призначення, обмеження та обтяження на використання земель-

ної ділянки, ціна продажу, умови оплати, порядок розрахунків, права

й обов’язки сторін, а також інші умови, які визначаються за погодженням

між продавцем і покупцем.

Відповідно до чинного законодавства України укладений договір купів-

лі-продажу земельної ділянки має бути підписаний сторонами та підлягає

нотаріальному посвідченню зі сплатою державного мита.

Після підписання договору купівлі-продажу земельної ділянки сторо-

нами і його нотаріального посвідчення всі раніше укладені договори на пра-

во постійного, тимчасового користування втрачають свою чинність,

якщо інше не передбачено договором купівлі-продажу земельної ділянки.

Водночас за ст. 32 Закону України ≪Про оренду землі≫1 перехід права влас-

ності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація

юридичної особи — орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання

договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Укладений і нотаріально оформлений договір купівлі-продажу земельної

ділянки разом із рішенням продавця є підставою для відведення земельної

ділянки в натурі і легалізації права власності покупця на земельну ділянку.

Предметом договорів про перехід права власності на земельні ділянки

є конкретні, індивідуально визначені на місцевості земельні ділянки від-

повідної площі та правового режиму. Тому при укладенні таких договорів

сторони мають чітко визначати місцезнаходження земельної ділянки, її

площу, цільове призначення, склад угідь, правовий режим. У випадках

коли земельні ділянки відчужують фізичні чи юридичні особи, в договорі

щодо предмета окремим пунктом має бути названий документ, що підтвер-

джує право власності на земельну ділянку, а саме Державний акт на право

власності на земельну ділянку. Необхідність у цьому зумовлена потребою підтвердити той факт, що особа є дійсним та законним власником і має

право відчужувати таку земельну ділянку. Водночас у договорі слід зазна-

чити, що відносно земельної ділянки немає заборон відчуження. До ство-

рення єдиної реєстраційної системи землі та нерухомості таку інформацію

можуть надати місцеві органи Держкомзему України, які здійснюють реє-

страцію прав на земельні ділянки та ведуть державний земельний кадастр.

Якщо земельна ділянка має обтяження чи обмеження щодо її використан-

ня за цільовим призначенням, у договорі має бути визначено зміст цих

обтяжень та обмежень, а також підстави їх установлення (застава, сервітут,

оренда). Право на земельну ділянку може бути обмежено законом чи до-

говором шляхом встановлення заборони на продаж або інше відчуження

певним особам протягом установленого строку, заборони передачі в орен-

ду (суборенду), права на переважну купівлю в разі її продажу, умов при-

йняття спадщини тільки визначеним спадкоємцем, умови розпочати й за-

вершити забудову протягом установлених строків тощо.

У договорах купівлі-продажу, міни (бартеру) має бути вказана договір-

на ціна земельної ділянки в національній грошовій одиниці — гривні.

Якщо стороною виступає іноземна держава чи іноземна юридична особа,

то сторони можуть визначати грошовий еквівалент зобов’язання в іно-

земній валюті. При цьому за ст. 192 ЦК України законним платіжним за-

собом, обов’язковим до приймання за номінальною вартістю на всій тери-

торії України, є грошова одиниця України — гривня. Іноземна валюта може

використовуватися в Україні у випадках і в порядку, установлених законом.

Зміст договорів про перехід права власності на земельні ділянки включає

також зобов’язання сторін щодо проведення розрахунків, передачі земель-

них ділянок від однієї особи до іншої, додержання наявних обмежень

і обтяжень щодо предмета договору, виконання заходів з охорони й раці-

онального використання земельних ділянок тощо.

Як зазначено в ст. 132 ЗК України, угоди про перехід права власності на зе-

мельні ділянки вважаються укладеними з дня їх нотаріального посвідчення.

Це означає, що дійсність укладених договорів купівлі-продажу та інших угод

із земельними ділянками підтверджується таким юридичним фактом, як

нотаріальне посвідчення таких угод. Однак це не означає, що з моменту

нотаріального посвідчення до набувача переходять право власності чи інші

права на земельні ділянки. За чинним земельним законодавством України

(ст. 125 ЗК України), момент виникнення права власності на землю визнача-

ється за наявною сукупністю юридичних фактів, які мають бути вчинені

сторонами угод та іншими суб’єктами земельних відносин у процесі пере-

ходу прав на земельні ділянки: перенесення меж земельної ділянки в натуру

(на місцевість); виготовлення, оформлення та видача Державного акта на пра-

Застосування земельного законодавства України... 19

во власності на землю та проведення державної реєстрації документів, що

посвідчують право власності чи інші права на земельні ділянки.