§ 3.2 Посвідчення правочинів про відступлення прав за іпотечним договором
Відступлення (передання) прав тягне за собою заміну кредитора в зобо-
в’язанні, яку ще називають цесією. ЦК України присвячує цьому питанню
ст. ст. 512–519, спеціальні норми містяться у ст. ст. 24, 42 Закону України≪Про
іпотеку≫, ст. ст. 10, 13, 18, 21, 32 Закону України ≪Про фінансово-кредитні
механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з не-
рухомістю≫.
1. Сторони правовідносин при відступленні прав.
Оскільки право вимоги належить іпотекодержателеві, то саме він
й може їх відступити. Внаслідок вторинності іпотечних правовідносин,
у випадку заміни сторони первинного зобов’язання, яке було забезпечено
іпотекою, одночасно мають відступатися й права іпотекодержателя (кре-
дитора за основним зобов’язанням).
Права кредитора можуть переходити також при виконанні зобов’язан-
ня боржника його поручителем. Згідно зі ст. 42 Закону України ≪Про
іпотеку≫ за боржника може виконати основне зобов’язання майновий по-
ручитель чи наступний іпотекодержатель, який вважається особою, на ко-
ристь якої здійснене відступлення прав попереднього іпотекодержателя
за іпотечним договором.
Права заставодержателя щодо зобов’язання можуть перейти до іншої
особи й при реорганізації юридичної особи (кредитної організації, що вида-
Щодо вчинення окремих видів нотаріальних дій 57
ла іпотечний кредит) у формі злиття, приєднання, перетворення або поділу,
а також при виділі з однієї юридичної особи іншої, яка набуде відповідних
прав як правонаступник (ст. 109 ЦК України). Утім, при цьому договору про
відступлення не укладається, а перехід прав відбувається з інших підстав.
Складнощі, які виникають при визначенні сторін цесії, викликані спе-
цифікою предмета іпотеки при зведенні будинку. Згідно зі ст. 5 Закону
України ≪Про іпотечне кредитування≫ іпотекодавцем за таким іпотечним
договором може бути забудовник або особа, власністю якої стане ця не-
рухомість після завершення будівництва. Їх правове становище в сукупно-
сті правовідносин різниться внаслідок різних об’єктів, які їм належать.
За статтєю 10 цього ж Закону забудовник має майнові права на нерухомість,
що є об’єктом будівництва. Відповідно, він у визначених випадках має від-
ступити управителю саме ці права. Майнові ж права особи, яка взяла кредит
у банку і вступила до відносин із ФФБ — це майнове право вимагати пере-
дання їй квартири у власність, яке вона може відступити. Отже, і забудов-
ником, і учасником ФФБ можуть укладатися договори відступлення прав,
але кожним своїх. Тобто, це будуть різні права, а значить, різні договори.
Ще один договір відступлення прав може мати місце між управителем
та довірителями. Статтєю 13 Закону України ≪Про фінансово-кредитні
механізми…≫ передбачене передання управителем довірителям, які по-
вністю проінвестували закріплені за ними об’єкти інвестування, майнових
прав на ці об’єкти інвестування за договором про відступлення майнових
прав. Тобто, умовами укладення цих договорів є: (а) завершення будів-
ництва, (б) повна сплата довірителями сум, визначених договором між
ними та управителем; (в) закріплення конкретних об’єктів за конкретними
особами — довірителями.
2. Договір про відступлення прав.
Відступлення прав відбувається шляхом укладення договору, предметом
якого стануть майнові права або права майнової вимоги.
Згідно зі ст. 10 Закону України ≪Про фінансово-кредитні механізми
і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю≫
укладається договір відступлення майнових прав на нерухомість, яка
є об’єктом будівництва, з відкладальними умовами. Такою відкладальною
умовою буде ризик невиконання забудовником своїх зобов’язань перед
управителем. У випадку якщо управитель убачить такий ризик, забудовник
зобов’язаний відступити управителеві майнові права.
Відповідно до частини 2 ст. 21 указаного Закону управитель ФФБ має
право надати довірителю послуги щодо відступлення права вимоги за до-
говором про участь у ФФБ третім особам до запланованої дати введення
об’єкта будівництва в експлуатацію.
Втім, довіритель ФФБ, який отримав кредит для участі у ФФБ та забез-
печив іпотекою виконання своїх зобов’язань за угодою про іпотечний
кредит, до моменту повного виконання зобов’язань за вказаною угодою
не може поступитися правом вимоги за договором про участь у ФФБ тре-
тім особам (ст. 50 Закону України ≪Про фінансово-кредитні механізми
і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю≫).
А заміна управителя ФФБ ст. 23 вказаного Закону допускається без обме-
жень і без зазначення причин для такої заміни.
3. Форма договору про відступлення прав.
За статтєю 513 ЦК України правочин щодо заміни кредитора в зобов’-
язанні вчиняється в такій самій формі, що й правочин, на підставі якого
виникло зобов’язання, право вимоги за яким передається новому креди-
торові. Правочин щодо заміни кредитора в зобов’язанні, яке виникло
на підставі правочину, що підлягає державній реєстрації, має бути зареє-
стрований у порядку, визначеному для реєстрації цього правочину, якщо
інше не встановлено законом.
Правочин про відступлення прав за іпотечним договором так само
підлягає нотаріальному посвідченню, згідно з ч. 3 ст. 24 Закону України
≪Про іпотеку≫. Відомості про таке відступлення підлягають державній
реєстрації у встановленому законом порядку. За статтями 19 та 23 Закону
України ≪Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх
обмежень≫ в якості документу, що вимагається для державної реєстрації
прав на нерухоме майно, названо договір про іпотеку.
Загальною умовою, що висувається для здійснення цесії, є повідомлення
боржника про заміну сторони в зобов’язанні, якщо інше не встановлено
іпотечним договором або законом (ст. 516 ЦК України та ст. 24 Закону
України ≪Про іпотеку≫). Форма такого повідомлення законом не встанов-
люється, а отже не обов’язково це буде нотаріально посвідчена заява. По-
відомлення або заява не є договором, і тому на їх форму не поширюється
вимога про нотаріальне посвідчення.
4. Зміст договору про відступлення прав.
Оскільки іпотекодержатель має право передати свої права за договором
про іпотеку іншій особі, то його права переходять до нового кредитора
в тому ж обсязі і на тих самих умовах, що існували до моменту такого пере-
ходу, якщо інше не передбачено законом або договором. Зміна особи
в зобов’язанні не змінює його сутності. Змінюється лише особа, на користь
якої іпотекодавець має виконати зобов’язання, забезпечене іпотекою (ст.
514 ЦК України).
5. Випадки обов’язкового укладення договору про цесію заставодавцем
і заставодержателем:
Щодо вчинення окремих видів нотаріальних дій 59
• згідно зі ст. 23 Закону України ≪Про заставу≫ — при реалізації заставних
прав, тобто вже після прострочення боржника;
• уступка можлива і протягом строку дії договору застави, тому що згід-
но зі ст. 27 Закону України ≪Застава зберігає силу і у випадках, коли у вста-
новленому законом порядку відбувається уступка заставодержателем
забезпеченої заставою вимоги іншій особі≫. Також про уступку прав за-
ставоутримувача мова йде в ст. 24 Закону України ≪Про іпотеку≫. Тобто,
йдеться про можливість відступлення прав заставодержателя (іпоте-
кодержателя) під час існування договору, забезпеченого заставою (іпо-
текою) у його непорушеному стані;
• нарешті, цей договір згідно з ч. 3 ст. 10 Закону України ≪Про фінансово-
кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та
операціях з нерухомістю≫ укладається одночасно з договором між упра-
вителем і забудовником, а тому — одночасно і з договором іпотеки. Втім,
оскільки цей договір є умовним правочином, то права та обов’язки
(тобто, виконання договору) розпочинаються за наявності вказаної
в ньому умови — ризику невиконання обов’язків забудовником.
Отже, на відміну від звичайних договорів про відступлення прав, які
мають самостійний характер та існують незалежно від інших договорів,
відступлення при іпотеці (зокрема, коли має місце фінансування під от-
римання у власність квартири) має забезпечувальний характер і безпо-
середньо пов’язано навіть не з одним, а з кількома договорами. Так, за-
будовник одночасно укладає з управителем договір про співробітництво,
який є основним договором, договір іпотеки і договір про відступлення
прав. Хоча остання домовленість може містися і в угоді між управителем
та забудовником (ст. 10 Закону України ≪Про фінансово-кредитні меха-
нізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухо-
містю≫).
До того ж, згідно з ч. 3 ст. 10 цього Закону укладається ще й договір до-
ручення з відкладальними умовами, за яким управителю в разі порушення
забудовником умов угоди доручається виконувати функції забудовника,
у тому числі шляхом передоручення цих функцій іншим особам. При цьо-
му забудовник на час дії угоди має право надавати безвідкличну довіреність
управителю на право делегування третім особам функцій забудовника в разі
порушення останнім умов угоди з управителем.
У статті 23 Закону ≪Про заставу≫ вказується, що заставодержатель на-
буває право вимагати в судовому порядку переведення на нього заставле-
ного права в момент виникнення права звернення стягнення на предмет
застави. Тобто, йдеться про цесію вже після прострочення боржника, а не
в момент укладання договору застави.