1. Права на землю крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства

Предоставление гражданину земельного участка для ведения крестьянского хозяйства обусловлено определенными требованиями, предъявляемыми к этому гражданину: дееспособность, достижение 18-летнего возраста, наличие опыта работы в сельском хозяйстве, сельскохозяйственной квалификации или специальной подготовки (естественно, имеется в виду подготовка в "школе фермеров" или другом подобном учебном заведении). Такой подход вполне обоснован, поскольку ведение крестьянского хозяйства относится к предпринимательской деятельности и требует определенного профессионализма. Напротив, земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства предоставляются всем сельским жителям (а при наличии соответствующих земель — также жителям небольших городов и рабочих поселков), так как они предназначены главным образом для обеспечения их потребностей в продуктах питания. Если фермером хочет стать участник (член) сельскохозяйственной коммерческой организации или работник социальной сферы на селе, имеющий земельную долю (земельный пай), то соответствующий участок выделяется в счет этой земельной доли. Если же размер этой земельной доли недостаточен, то участок может быть предоставлен также из земель фонда перераспределения. Лицам, не имеющим земельных долей, участки полностью предоставляются из земель фонда перераспределения. Кроме того, граждане, создающие крестьянское хозяйство, могут арендовать (купить) земельные доли у участников сельскохозяиственных коммерческих организаций или работников социальной сферы. Эти земельные доли выделяются в натуре из земель сельскохозяйственных организаций. Проект нового Земельного кодекса РФ ужесточает порядок получения земельных участков для крестьянского хозяйства гражданами, не являющимися членами сельскохозяйственных коммерческих организаций: им земельные участки предоставляются первоначально в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование или аренду и лишь после 10-15 лет эффективного использования этих участков они смогут переоформить их в собственность. Предусматривается заключение договора об использовании участка, неотъемлемой частью которого является бизнес-план и обязательство вести крестьянское хозяйство эффективно при личном трудовом участии и в соответствии с целевым назначением участка. Следует согласиться с негативной оценкой указанного порядка, данной И.А. Иконицкой. По ее мнению, такие граждане поставлены в неравное положение с членами сельскохозяйственных коммерческих организаций, которые могут получить земельные участки в собственность без перечисленных условий. Нельзя не отметить и неопределенность содержания договора с точки зрения критериев оценки эффективности или неэффективности ведения хозяйства, определения второй стороны договора и ее прав и обязанностей по отношению к фермерам и др.1 От себя добавлю, что неясна юридическая природа этого договора, а следовательно, и целесообразность его заключения. Неужели он заключается лишь для того, чтобы возложить на фермера обязанность вести хозяйство "эффективно и с соблюдением целевого назначения участка"? По смыслу проекта, после того, как по 1 См.: Иконицкая И. А. Земельное право Российской Федерации. Учебник. М., 1999. С. 202-204. истечении указанного срока земельный участок для ведения крестьянского хозяйства предоставлен в собственность, подобный договор уже не заключается. Означает ли это, что теперь фермер может хозяйствовать неэффективно и изменять целевое назначение земли? Абсурдность постановки такого вопроса очевидна, ведь такая обязанность возлагается на всех землепользователей независимо от титула прав на землю. Зачем же тогда указанный договор? Кроме того, получается, что в рассматриваемых случаях один и тот же земельный участок будет одновременно принадлежать фермеру на вещном праве (пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования) и по договору, что недопустимо. Таким образом, в этой части проект Земельного кодекса нуждается в существенных изменениях. И для крестьянского, и для личного подсобного хозяйства земельные участки могут предоставляться на одних и тех же правах — праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, а также на праве аренды. Довольно широко распространена практика, когда земельный участок, рассматриваемый как единый объект, принадлежит гражданам на различных правах: часть участка передана им в собственность, а другая часть закреплена на праве пожизненного наследуемого владения или предоставлена в аренду. Причем такое положение встречается не только в крестьянских хозяйствах, но и в личных подсобных. В собственность крестьянскому хозяйству передаются земельные участки в размере общей площади принадлежащих членам крестьянского хозяйства земельных долей либо в пределах среднерайонной нормы на каждого члена хозяйства (при получении земли из фонда перераспределения). Предельные размеры земельных участков для ведения крестьянского хозяйства устанавливаются органами представительной власти субъектов РФ, а для ведения личного подсобного хозяйства - сельскими, поселковыми, городскими органами местного самоуправления. К сожалению, Земельный кодекс (ст. 36) не устанавливает никаких единых подходов к определению этих предельных размеров, в результате чего в субъектах РФ имеет место различная практика. Так, в Республике Татарстан крестьянскому хозяйству в расчете на семью может быть предоставлено в собственность, пожизненное наследуемое владение или пользование до 100 га2, в Республике Марий Эл - до 50 га3. В Воронежской области максимальный размер земельного участка, находящегося в собственности и аренде у граждан для ведения крестьянского хозяйства, на одного члена хозяйства установлен в 100 га4; в Саратовской области указанные предельные размеры установлены постановлением главы администрации области от 4 января 1994 г. Формулировка этого постановления заслуживает того, чтобы привести ее полностью: "Установить предельные максимальные размеры земельных участков, которые могут находиться в собственности одного гражданина или юридического лица ... для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства согласно приложению...". В приложении указываются предельные нормы в зависимости от направлений производственной деятельности крестьянского хозяйства в расчете на одного работающего. Если учесть, что названное постановление было принято во времена, когда крестьянские хозяйства были наделены правами юридического лица, но, согласно Закону РСФСР от 22 ноября 1990 г., земельные участки для ведения крестьянского хозяйства предоставлялись в собственность главе хозяйства и наследовались после его смерти одним из членов хозяйства, приведенная выше формулировка, во-первых, противоречит федеральному законодательству, а во-вторых, совершенно непонятна. Кому все же предоставляется участок - гражданину или юридическому лицу - и почему участки предоставляются в расчете на одного работающего? В Левобережной зоне для хозяйств, специализирующихся на производстве зерна и подсолнечника, норма составляет 100 га сельхозугодий. Получается, что если член хозяйства один, но у него есть 10 наемных работников, то в собственность члена хозяйства должно быть предоставлено 1100 га. А на каком основании? Абсурдность такого подхода, на мой взгляд, очевидна. Приведенные примеры свидетельствуют о необходимости закрепления в федеральном земельном законодательстве единых критериев, поскольку в противном случае получается, что в одних субъектах РФ на одного члена хозяйства (или работающего) предоставляется земли столько же, сколько в других на хозяйство в целом (независимо от числа членов). По моему мнению, предельные размеры должны определяться в расчете на хозяйство с учетом его семейного характера (т.е. исходя из среднестатистического количества членов семьи). Установление этих размеров исходя из количества членов хозяйства в условиях, когда законодательство разрешает создание партнерских крестьянских хозяйств, стимулирует создание именно таких хозяйств с целью получения большей площади для ведения хозяйства, хотя практика свидетельствует, что такие хозяйства являются менее устойчивыми по сравнению с семейными. Следует также установить, определяются ли предельные (максимальные) размеры земельных участков для крестьянского хозяйства лишь в отношении земель, предоставленных на праве собственности, либо на праве собственности и пожизненного наследуемого владения, либо на любом праве (в том числе и на праве аренды). Как было показано выше, в большинстве субъектов РФ, несмотря на различное регулирование в этой области, законодатели исходят из того, что на арендуемые земельные участки указанные предельные размеры не распространяются, и такой подход следует четко закрепить в федеральном законодательстве. Нормирование предельных размеров земельных участков как особого объекта права собственности с учетом их целевого назначения и разрешенного использования отвечает конституционной цели обеспечения законных прав других граждан на землю (ввиду ограниченности земельных ресурсов). В последние годы особую актуальность приобрел вопрос о нормировании земельных участков для ЛПХ, поскольку наметилась тенденция увеличения размеров землепользования личных подсобных хозяйств. Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (п. 5) гражданам было предоставлено право расширения участка, используемого под ЛПХ, за счет принадлежащих им земельных долей (паев) до установленной нормы. В Указе Президента РФ от 7 марта 1996 г. "О реализации конституционных прав граждан на землю" (п. 2) это право граждан было вновь подтверждено, однако формулировка несколько изменилась: органам местного самоуправления рекомендуется в целях укрепления индивидуального сектора на селе увеличить в установленном порядке за счет земельных долей (паев) предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения личного подсобного хозяйства. Это положение допускает неоднозначное толкование. Во многих субъектах РФ названный Указ поняли таким образом, что предельные размеры земельных участков для ведения ЛПХ должны быть увеличены до размеров земельной доли (пая). По данным Н.И. Калинина, почти в половине районов России (в 851 районе из 1927) предельный размер ЛПХ установлен равным земельной доле. Между тем в Тульской области есть районы, где размер земельной доли составляет 49 га, в Новосибирской - 30 га, в Омской - 27 га. И законодательство не запрещает сегодня разбить эти участки на несколько участков по 20-50 соток и продавать их частями5. Кроме того, получила распространение практика, когда ь одних субъектах РФ устанавливают единый предельный размер земельного участка для ведения ЛПХ для всех граждан, проживающих на соответствующей территории, а в других - две различные предельные нормы: одна - для лиц, имеющих земельные доли, другая - для лиц, их не имеющих. Так, например, в Земельном кодексе Республики Татарстан (ст. 127) предусмотрено, что земельный участок для ведения ЛПХ лицам, имеющим земельные доли, может быть увеличен до размеров этой земельной доли, а для лиц, не имеющих земельных долей, предельный размер участка составляет 1 га. Такой подход представляется неверным. Для сравнения отметим, что применительно к фермерам законодательство не устанавливает различий в предельных размерах крестьянских хозяйств, создаваемых за счет земельных долей, и крестьянских хозяйств, образованных на землях фонда перераспределения. Почему же для ЛПХ должно быть иначе? Более правильным было бы исходить из следующих принципов: - нормирование предельных размеров земельных участков для ведения ЛПХ осуществляется в расчете на семью (поскольку совместно проживающие члены семьи ведут единое подсобное хозяйство); - эти предельные размеры устанавливаются одинаковыми для всех граждан (независимо от наличия или отсутствия у них права на земельную долю); - граждане, имеющие земельную долю, получают участок для расширения ЛПХ до предельных размеров из земель соответствующей сельскохозяйственной организации, а другие граждане - за счет земель фонда перераспределения или земель органов местного самоуправления, предназначенных на эти цели; - нормирование должно осуществляться с учетом необходимости обеспечения равных прав граждан, проживающих на соответствующей территории, на ведение личного подсобного хозяйства. Это означает, что если органами местного самоуправления предельный размер земельного участка для ведения ЛПХ будет установлен в 30 га, то требовать предоставления участка в таком размере вправе не только гражданин, имеющий земельную долю, но и гражданин, который по каким- либо причинам такой доли не имеет. Поэтому органы местного самоуправления должны подойти к решению этого вопроса с учетом собственных возможностей в предоставлении земли для ЛПХ гражданам, не имеющим земельных долей; - при установлении предельных размеров земельных участков для ЛПХ органам местного самоуправления следует основываться на презумпции вторичности занятости в ЛПХ, т.е. исходить из того, что эти участки предназначены для использования гражданами в свободное от их основных занятий (работы, учебы) время. Все эти принципы должны быть закреплены на федеральном уровне либо в Земельном кодексе РФ, либо в Федеральном законе "О личном подсобном хозяйстве". К сожалению, ничего подобного в проектах этих законов нет. К недостаткам проекта Федерального закона "О личном подсобном хозяйстве" относится и то, что в нем вообще не упоминается о возможности выделения земельных участков для ведения ЛПХ за счет земельных долей граждан, как будто законодатели не знают, что после принятия Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. "О реализации конституционных прав граждан на землю" такая практика получила значительное распространение. В проекте указывается, что полевой участок 5 См.: О некоторых проблемах развития земельного законодательства на современном этапе//Государство и право. 1997. № 3. С. 34. предоставляется гражданину из земель, находящихся в ведении органов местного самоуправления (т.е. не за счет земельных долей). Выделяются они (полевые участки) в необходимых случаях. Что это за необходимые случаи, как это понимать, из проекта закон неясно. Но даже если предположить, что с принятием вышеупомянутого Закона будет действовать лишь предусмотренный в нем порядок, то в заключительных положениях следовало бы сказать, какова судьба ранее выделенных участков, полученных для ЛПХ за счет земельных долей. Например, можно указать, что при пересмотре органами местного самоуправления предельных размеров земельных участков для ЛПХ, полученных в счет земельной доли, "в сторону уменьшения" граждане вправе в течение определенного времени (например, в течение года с момента установления органами местного самоуправления новых предельных размеров) либо создать на указанных земельных участках крестьянское хозяйство, либо распорядиться сверхнормативной частью земельного участка по своему усмотрению - сдать ее в аренду сельскохозяйственной организации или крестьянскому хозяйству, продать, подарить и т.п. Такой подход не нарушает ни права собственности граждан на землю, ни их права на занятие сельскохозяйственной деятельностью и вместе с тем вводит эту деятельность в опреде ленные юридические рамки, которые сегодня оказались довольно размытыми. Однако нельзя забывать, что любое умолчание в Законе чревато негативнымипоследствиями: нарушениями прав граждан, злоупотреблениями, лишними волнениями и т.п. Достаточно вспомнить, как после исключения по Указу Президента РФ от 24 декабря 1993 г. "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" из Земельного кодекса РСФСР такого вещного права, как пожизненное наследуемое владение, в некоторых субъектах РФ власти на местах тут же истолковали эту норму в свою пользу и стали требовать чтобы граждане выкупали участки, полученные на данном праве, в собственность или брали в аренду. Нетрудно предположить, что в случае с полевыми участками для ЛПХ может сложиться подобная ситуация и у граждан возникнут сложности в реализации их конституционных прав на землю. Во избежание этого необходимо детально урегулировать соответствующие вопросы в Законе. В связи с предоставлением для расширения ЛПХ участков для счет земельных долей из состава земель сельскохозяйственных коммерческих организаций заслуживает обсуждения вопрос о разрешении строительства на этих (полевых) участках зданий, строений и сооружений. На мой взгляд, в законодательстве следовало бы подчеркнуть, что на этих участках могут возводиться лишь хозяйственные строения и сооружения, необходимые для обеспечения сельскохозяйственного производства. Строительство на полевом земельном участке жилого дома допускается по специальному разрешению в случаях, когда такое строительство объективно необходимо и не может быть осуществлено на приусадебном участке в черте населенного пункта. Сегодня ни действующее законодательство, ни проект Земельного кодекса РФ таких оговорок (ограничений) не содержат. Общее между крестьянским хозяйством и личным подсобным хозяйством по ЗК РСФСР состояло также в том, что на первом этапе аграрной реформы земельный участок для указанных целей предоставлялся в собственность (пожизненное наследуемое владение) лишь одному из членов хозяйства. В настоящее время в гражданском законодательстве (ст. 257 ГК РФ) допускается общая совместная собственность на земельный участок всех членов крестьянского хозяйства, если законом или договором между ними не установлено иное (т.е. по договору возможно установление долевой собственности). Применительно к ЛПХ такой специальной записи в ГК РФ нет просто потому, что там нет самого упоминания о личном подсобном хозяйстве. Однако это вовсе не означает, что земельный участок Для ЛПХ не может быть общей собственностью граждан, в частности супругов. В ст. 256 ГК РФ, посвященной общей собственности супругов, никаких изъятий для такого имущественного объекта, как земельный участок для ЛПХ, не предусмотрено. В перечень имущества, которое может быть общей собственностью супругов, согласно п.2 ст. 34 Семейного кодекса РФ, включены недвижимые вещи, и оговорка "кроме земельных участков" также отсутствует. Таким образом, этот вопрос следует считать решенным. Что касается других (кроме супругов) членов личного подсобного хозяйства, то для них возможность образования общей совместной собственности на земельный участок для ведения ЛПХ может быть установлена законом (Земельным кодексом РФ или Федеральным законом "О личном подсобном хозяйстве"). Сейчас такой федеральный закон отсутствует6, а установление соответствующих норм в законах субъектов РФ (ст. 10 Закона Тюменской области "О личном подсобном хозяйстве", ст. 15 Закона Читинской области "О личном подсобном хозяйстве", ст. 55 ЗК Республики Татарстан и др.) следует признать противоречащим Конституции РФ, поскольку регулирование отношений собственности составляет предмет гражданского законодательства, а значит, относится к исключительному ведению Российской Федерации. Возникновение же долевой собственности на земельный участок ЛПХ (как и на любое иное имущество) других (кроме супругов) граждан возможно и по действующему законодательству. Вместе с тем возникает вопрос, является ли совместно нажитым супругами имуществом земельный участок для ЛПХ, приватизированный в период брака на имя одного из супругов в соответствии с земельным законодательством. Представляется, что однозначного ответа на этот вопрос нет, так как возможны различные варианты. Одно дело, когда данный участок был предоставлен еще родителям одного из супругов и перешел к нему по наследству на праве пожизненного наследуемого владения (или "как бы по наследству", как принадлежность жилого дома, если это происходило до принятия земельного законодательства начала 90-х годов). Тогда другой супруг вряд ли может претендовать на данный участок. Однако если участок был предоставлен обоим супругам (на семью), то в этом случае другому супругу следует предоставить право требовать признания за ним права собственности (совместной собственности) на земельный участок, приватизированный одним из супругов. Это право другого супруга обусловлено следующими обстоятельствами : - предоставлением участка бесплатно на семью, а не только тому супругу, на имя которого оформлены документы; - отсутствием по действовавшему в момент приватизации участка законодательству возможности закрепить участок в совместную собственность супругов; - наличием у другого супруга доли в праве собственности на иное недвижимое имущество (жилой дом, хозяйственные постройки). Если за этим супругом не будет признано права собственности на часть земельного участка, то его недвижимость (дом) будет находиться на чужой земле. И хотя законодатель такую ситуацию допускает (ст. 271 ГК РФ), реализовать право пользования земельным участком собственнику недвижимости будет довольно сложно, тем более что указанная статья, как и вся гл. 17 ГК РФ, пока не введена в действие. 6 В связи с этим в равной степени не соответствующими действующему законодательству являются утверждения, что земельный участок для ведения ЛПХ может находиться в совместной собственности его членов (см., напр : Аграрное право. М., 1996. С. 239) и что "единым и единственным субъектом земельных отношений признается гражданин, которому земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства предоставлен в собственность" (Там же. С. 235). Кроме того, заслуживает обсуждения вопрос о признании в таких случаях субъектами права общей собственности на земельный участок для ведения ЛПХ не только супругов, но и других членов личного подсобного хозяйства, как это сделано в законодательстве в отношении членов крестьянского хозяйства. Представляется, что такой режим земельной собственности наиболее адекватно отражал бы суть складывающихся в ЛПХ отношений. Следует подчеркнуть, что в ходе аграрной реформы приватизация земельных участков, предоставленных ранее в пользование для ведения личного подсобного хозяйства, в основном уже завершена. Однако для тех граждан, которые еще не оформили эти участки в собственность, а имеют их на праве пользования или пожизненного наследуемого владения, целесообразно было бы закрепить в Законе "О личном подсобном хозяйстве" или в новом Земельном кодексе правило, согласно которому приватизация таких участков в индивидуальную собственность гражданина допускается лишь с согласия всех членов ЛПХ. При отсутствии такого согласия земельный участок может быть приватизирован лишь в общую совместную собственность членов ЛПХ, если соглашением между ними не предусмотрено иное. Но даже если законодатель сочтет целесообразным сохранить в ЛПХ режим совместной собственности супругов, необходимо предусмотреть в Законе "О личном подсобном хозяйстве" норму о том, что приватизация участка одним из супругов допускается только с письменного согласия другого супруга. При отсутствии такого согласия земельный участок может быть закреплен за супругами только в совместную собственность. При вступлении в уже существующее крестьянское хозяйство нового члена (в связи с достижением возраста, с которого лицо может быть членом хозяйства, при вступлении в брак с членом хозяйства или по другим причинам) этот новый член должен становиться участником общей совместной собственности на имущество крестьянского хозяйства, равноправным с другими членами хозяйства, если договором между ними не предусмотрено иное. Иначе говоря, если кто-то из членов хозяйства возражает против наделения вновь вступающего в хозяйство члена равными с другими членами правами на землю и имущество, то совместная собственность должна быть преобразована в долевую (с определением долей всех членов хозяйства, в том числе и вновь вступившего). Такой подход также следовало бы четко отразить в Законе. Вместе с тем следует отметить, что ввиду несовершенства действующего законодательства право общей собственности на землю становится подчас препятствием для залога земельного участка с целью получения кредита. Так, ст. 62 Федерального закона от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)"7 допускает залог находящихся в собственности граждан приусадебных участков личного подсобного хозяйства и земельных участков, занятых зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения). Статья 63, напротив, перечисляет земельные участки, не подлежащие ипотеке. К ним, в частности, относятся сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Таким образом, фермер не может заложить свои сельскохозяйственные угодья, но он вправе заключить договор об ипотеке в отношении земель, занятых зданиями, строениями и сооружениями. Владельцы ЛПХ лишены возможности закладывать полевые наделы, но могут получить кредиты под залог приусадебных участков. Однако, несмотря на юридическое закрепление этих прав, практически 7 СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400. реализовать их будет невозможно, поскольку, согласно п. 2 ст. 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, которые могут быть предметом залога, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный из земель, находящихся в долевой или совместной собственности. Появление такой формулировки объяснить нетрудно. Смысл ее в том, что при общей долевой (совместной) собственности на землю в сельскохозяйственных организациях отдельный участник общей собственности не может заключать договор об ипотеке участка (фактически - земельной доли), а должен выделить свою земельную долю в натуре и лишь после этого закладывать земельный участок. Возможно (хотя и не очевидно), в этом был бы определенный резон, если бы Закон об ипотеке допускал ипотеку сельскохозяйственных угодий, поскольку именно они закреплены за участниками сельскохозяйственной организации на праве общей собственности. Но коль скоро эти угодья, как отмечалось выше, ипотеке не подлежат, во включении такой нормы в Закон просто не было необходимости. Вместе с тем, пытаясь урегулировать данный вопрос применительно к общей собственности на землю граждан в сельскохозяйственных организациях, законодатели "забыли", что общая собственность на земельные участки существует и у других граждан (в частности, у супругов, имеющих приусадебные или садовые участки, у членов крестьянского хозяйства). Поскольку эти граждане совместно ведут домашнее, личное подсобное или дачное хозяйство, садоводство либо совместно осуществляют предпринимательскую деятельность (ведут крестьянское хозяйство), для них вполне резонно в целях получения кредита заключать договоры об ипотеке общего участка. Однако, по смыслу п.2 ст. 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", указанные граждане теперь также обязаны сначала прекратить общую собственность на землю (выделить свою долю в натуре) и лишь затем заключать договор об ипотеке. Это совершенно неприемлемый, тупиковый вариант решения данной проблемы, тем более что другое законодательство в ряде случаев прямо запрещает раздел участков, находящихся в общей собственности граждан (так, согласно ст. 258 ГК РФ, не подлежит разделу в натуре между членами земельный участок для ведения крестьянского хозяйства в период, пока данное хозяйство существует; для раздела приусадебных и садовых участков уже установлены либо должны быть установлены так называемые минимальные нормы делимости и т.п.). Представляется, что отмеченные положения рассматриваемого Закона должны быть из него исключены, как противоречащие здравому смыслу, Гражданскому кодексу РФ и Земельному кодексу РСФСР, а также общим положениям самого Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в частности ст. 7, где сказано, что на имущество, находящееся в совместной собственности, ипотека может быть установлена при наличии письменного (если иное не установлено федеральным законом) согласия на это всех собственников. При долевой же собственности участник общей собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. Эти нормы будут применяться, например, в отношении залога (ипотеки) квартир, жилых домов, находящихся в собственности супругов или иных граждан. Аналогичным образом должны регулироваться и отношения ипотеки находящихся в общей собственности земельных участков крестьянского хозяйства, приусадебных участков ЛПХ и других участков, о которых говорилось выше, тем более что в самой ст. 7 говорится об имуществе вообще и никаких исключений для земельных участков не предусмотрено. Их и не должно быть, поскольку это не обусловлено спецификой сельского хозяйства. Различия между крестьянскими и личными подсобными хозяйствами проявляется также в том, что земельные участки для ведения крестьянского хозяйства относятся к землям сельскохозяйственного назначения, а земельные участки для ведения ЛПХ (по крайней мере приусадебные участки) одновременно относятся к землям сельскохозяйственного назначения и землям населенных пунктов, что может привести к негативным последствиям, в частности к постепенному подчинению правового режима этих земель режиму земель застройки8. В литературе отмечалось, что в законодательстве 90-х годов понятие "приусадебный участок" трансформировалось в понятие "земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства"; это рассматривается как "замена устаревшего термина на более удачный"9. Однако отметим, что понятия "приусадебный участок", "приусадебный надел" также по-прежнему используются в нормативных актах (см., напр., п.З ст. 8 Закона РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", ст. 58 ЗК РСФСР, ст. 8 Закона РСФСР от 21 декабря 1990 г. "О социальном развитии села"). Сохраняются они и в проектах разрабатываемых в настоящее время законов. При предоставлении земельных участков, выделяемых в счет земельных долей, важное значение имеет вопрос об их местоположении. Причем с некоторых пор эта проблема актуальна не только для фермеров, но и для владельцев ЛПХ. Зачастую она порождает серьезные споры между гражданами и соответствующей коммерческой организацией. И решить их бывает довольно трудно, прежде всего потому, что законодатель не дает четких указаний на этот счет. На местах складывается определенная практика, позволяющая сгладить эти споры и конфликты. Так, в Городецком районе Нижегородской области в смешанном товариществе (товариществе на вере) "Мошкинское", куда входят 14 населенных пунктов, разработали процедуру, согласно которой каждый из этих населенных пунктов "прикреплен" к определенному земельному массиву. Каждый собственник земельной доли расписался, что его доля находится в этом массиве. При выделении в натуре земля выделяется с определенного края поля в порядке поступления заявлений на эти массивы. Этот порядок позволяет избегать конфликтов при предоставлении земель для ведения крестьянского хозяйства и расширения ЛПХ и может быть рекомендован для использования и в других хозяйствах. Возможен и такой подход — наметить (решить) на собрании сособственников, какие участки будут выделяться в первую очередь тем, кто будет выходить из сельскохозяйственной организации для создания крестьянского хозяйства (обычно для этих целей выделяются поля, примыкающие к соседним хозяйствам), а какие — использоваться для расширения личного подсобного хозяйства граждан. Как уже говорилось, по действующему законодательству раздел земельного участка крестьянского хозяйства, находящегося в общей собственности его членов, при выходе из этого хозяйства одного из членов не допускается. Выходящему члену хозяйства в счет его доли в праве на земельный участок выделяется другое имущество, не относящееся к имуществу крестьянского (фермерского) хозяйства, либо выплачивается денежная компенсация. Вместе с тем время от времени в печати появляются сообщения о том, что отдельные члены крестьянского хозяйства выходят и забирают из него свои земельные доли (в натуре). Если земельные комитеты или регистрационные палаты оформляют такие "выходы" и соответственно регистрируют право на землю, то это можно объяснить лишь правовой безграмотностью и правовым нигилизмом соответствующих чиновников. Такие решения могут быть впоследствии оспорены заинтересованными гражданами или опротестованы органами прокуратуры, что может повлечь нарушение прав граждан, получивших при выходе из крестьянского хозяйства землю в натуре. Их хозяйства, организованные на таких участках, могут быть ликвидированы, как созданные с нарушением закона. Однако необходимо отметить, что даже арбитражные суды не всегда правильно рассматривают дела, связанные с выходом членов из крестьянского хозяйства. Так, коллективное (?! - В. У.) фермерское хозяйство "Агросервис" обратилось в арбитражный суд с иском к главе крестьянского хозяйства Н.А. Колесову о взыскании упущенной выгоды, которая возникла из-за вывода земельного участка Колесова из севооборота хозяйства. Решением Арбитражного суда Волгоградской области исковые требования частично удовлетворены, постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа решение оставлено без изменения. Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 февраля 1997 г. № 754/97 названные судебные акты отменены и в иске фермерскому хозяйству отказано на том основании, что "материалами дела не подтверждается, что Колесовым Н.А. совершены какие-либо действия, в результате которых истцу причинен ущерб"10. Но ни одна из судебных инстанций не усомнилась в правомерности "вывода земельного участка из севооборота". Суды ссылались при вынесении решений на Устав хозяйства, в котором "предусмотрена возможность выхода из хозяйства без ограничительного срока и уплаты каких-либо платежей", однако не стоит забывать, что выход из хозяйства и раздел его имущества, в том числе земли (выдел доли), — это разные вещи. Раздел земельного участка крестьянского хозяйства между его членами в натуре Гражданский кодекс РФ (ст. 258) допускает лишь при выходе из хозяйства всех членов или при прекращении крестьянского хозяйства по иным основаниям. Эту формулировку нельзя признать удачной. Прекращение крестьянского хозяйства возможно, например, в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, неиспользованием или нерациональным использованием земельного участка, банкротством и т.п. Однако во всех этих случаях ни о каком разделе земельного участка между его членами и речи быть не может. Да и при прекращении крестьянского хозяйства путем ликвидации по желанию самих его членов раздел между ними земельного участка представляется не лучшим вариантом, тем более что неясно, каков будет правовой режим участков, образовавшихся в результате раздела, — ранее это был единый участок, предоставленный для ведения крестьянского хозяйства, а каково будет разрешенное использование этого участка после прекращения крестьянского хозяйства? Законодательство на этот вопрос не отвечает. Раздел земельного участка крестьянского хозяйства при прекращении его деятельности, на мой взгляд, возможен, если деятельность хозяйства прекращается вследствие его реорганизации либо в форме преобразования в хозяйственное товарищество или производственный кооператив на основании ст. 259 ГК РФ, либо в форме разделения, поскольку при этом прежнее крестьянское хозяйство действительно прекращает свою деятельность, а его земельный участок делится между двумя вновь образованными крестьянскими хозяйствами11. Что выделения как формы реорганизации крестьянского хозяйства, при которой сохраняется прежнее хозяйство и в то же время из его состава выделяется еще одно хозяйство, то такая форма реорганизации с разделом земельного участка невозможна, поскольку здесь нет "прекращения деятельности" прежнего хозяйства. Названные формы реорганизации могут в равной степени использоваться как крестьянскими хозяйствами с правами юридического лица, так и хозяйствами, осуществляющими деятельность без образования юридического лица. Первыми - постольку, поскольку к ним как к юридическим лицам применяются нормы ст. 57 ГК РФ о реорганизации юридических лиц. Что касается вторых, то к ним ст. 57 может применяться если не в силу п.З ст. 23 ГК РФ, согласно которому к предпринимательской деятельности граждан без образования юридического лица могут применяться нормы ГК РФ, касающиеся юридических лиц, то хотя бы по аналогии (ст. 5 ГК РФ). До сих пор мы рассматривали проблему раздела земельных участков в крестьянском хозяйстве лишь с позиций ст. 258 ГК РФ. Однако нельзя не сказать, что, согласно ст. 58 ЗК РСФСР, которая продолжает действовать, земельные участки граждан, ведущих крестьянское хозяйство, не подлежат разделу ни при каких условиях. Так какой же из двух законов, противоречащих друг другу, должен применяться? В последние годы проблема разрешения коллизий в праве приобрела большую актуальность. Представляется обоснованной точка зрения Л.Г. Ефимовой, которая не разделяет позицию государственных органов, настаивающих на приоритете подзаконных актов публичного права, даже в том случае, если они противоречат федеральным законам частного права. Она считает, что "если установлена коллизия между законом частного права и ведомственным нормативным актом публичного права, то подлежит применению именно закон, как акт, обладающий высшей юридической силой. В случае коллизии между двумя актами одинаковой юридической силы, один из которых относится к частному, а другой к публичному праву, подлежит применению нормативный акт, вступивший в силу позднее"12. В рассматриваемом примере должен действовать Гражданский кодекс, вступивший в действие после Земельного кодекса. Новые Земельный кодекс РФ и Федеральный закон "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" должны предусмотреть и подробно урегулировать правила раздела земельных участков крестьянских хозяйств, с одновременной корректировкой норм ст. 258 ГК РФ в плане уточнения ее редакции, поскольку, как было показано, ее нормы не вполне обоснованы. Отмечу, что в литературе предлагалось допустить и подробно урегулировать в законодательстве раздел фермерского хозяйства и выдел доли из него (в том числе земельной) в натуре еще до принятия ГК РФ13. Отсутствие "полноценного" Земельного кодекса, регулирование земельных отношений в основном подзаконными актами либо законами, принятыми в первые годы реформы, привело к появлению различных мнений по поводу того, могут ли фермеры продавать принадлежащие им земельные участки. Позиция противников включения фермерских земель в рыночный оборот основана на Законе РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", в котором в перечне прав фермеров по использованию земли (ст. 10) право продажи земельных участков отсутствует. Указ же Президента РФ от 27 октября 1993 г. "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", предусматривающий (п. 2), что граждане и юридические лица - собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить земельные участки и совершать с ними другие сделки, противоречит, в частности, названному Закону и потому в отношении фермеров не должен применяться. Вышеприведенные доводы о недопустимости купли-продажи земельных участков фермеров справедливы лишь в том случае, если подходить к этой проблеме с позиции разрешительного типа правового регулирования, при котором все, что прямо не разрешено законом, запрещено. Однако, на наш взгляд, применительно к частноправовым отношениям, отношениям собственности (в том числе на землю) следует руководствоваться общедозволительным принципом: разрешено все, что прямо не запрещено. Такой подход основан на Конституции РФ и Гражданском кодексе РФ. Право собственности на землю - конституционное право гражданина. Согласно ст. 55 Конституции РФ, оно может быть ограничено лишь федеральным законом. Введение обоснованных запретов и ограничений - это вторжение публично- правовых начал в регулирование частноправовых отношений. Но эти ограничения не должны сводить на нет само существование частного права. Из этого исходит и ст. 129 ГК РФ, посвященная оборотоспособности объектов гражданских прав. Сегодня нет федерального закона, исключающего земли сельскохозяйственного назначения из гражданского оборота. Следовательно, фермерам не запрещено продавать свои земельные участки (запрет существует лишь на ипотеку сельскохозяйственных земель). Однако в общественном сознании сложился устойчивый стереотип по данному вопросу, поэтому там, где отсутствует региональное законодательство, прямо разрешающее продажу земель сельскохозяйственного назначения, фермеры предпочитают не заключать сделки купли-продажи земельного участка, а оформлять эти отношения иными правовыми способами. Один из них (вполне легальный) заключается в том, что "покупатель" входит в состав имеющегося крестьянского хозяйства. Затем в соответствии со ст. 257 ГК РФ члены крестьянского хозяйства заключают между собой соглашение об определении (перераспределении) долей в праве собственности на имущество хозяйства и регистрируют право общей собственности на земельный участок в установленном порядке. После этого "продавец" выходит из состава крестьянского хозяйства и получает компенсацию своей доли в праве собственности на имущество (в том числе землю) хозяйства. Правда, нужно отметить, что такая "теневая сделка" будет невозможна или затруднена, если крестьянское хозяйство будет признано хозяйством семейного типа. Но даже тогда, когда проблема отчуждения фермерами своего земельного участка будет решена однозначно в пользу разрешения совершения сделок с землей, может возникнуть вопрос о том, вправе ли фермер продать часть земельного участка. На первый взгляд, напрашивается отрицательный ответ, так как это влечет за собой раздел земельного участка крестьянского хозяйства, что, как отмечалось выше, не допускается ст. 258 ГК РФ. Но эта статья говорит лишь о запрете раздела земли при выходе из хозяйства одного из членов. Кроме того, такой запрет касается и раздела другого имущества производственно-хозяйственного назначения, что, однако, не лишает фермеров права продать часть неиспользуемых в хозяйстве средств производства. Если продолжить эту аналогию, то можно прийти к выводу, что по желанию самих членов крестьянского хозяйства возможно отчуждение ими и части земельного участка, тем более что сама жизнь иногда требует именно такого подхода (например, фермер меняет специализацию хозяйства или не справляется с обработкой всего участка). Кроме того, трудно объяснить, почему должна быть запрещена продажа фермером, имеющим 200 или 300 га земли, половины этого участка, когда рядом с ним существуют хозяйства площадью в 20-40 га. Косвенным подтверждением того, что законодатель допускает отчуждение части земельного участка крестьянского хозяйства, служит п.4 ст. 3 Федерального закона "О сельскохозяйственной кооперации", по смыслу которого при создании коопхоза земельные участки фермеров остаются в их собственности (владении, аренде), но земли, предназначенные для общекооперативных нужд, могут быть переданы в паевой фонд кооператива (коопхоза). Было бы целесообразно урегулировать эти отношения в законодательстве более определенно, четко закрепив право фермеров на отчуждение части земельного участка крестьянского хозяйства другому сельскохозяйственному товаропроизводителю, естественно, при условии сохранения целевого назначения участка и жизнеспособности самого хозяйства. В связи с этим представляется целесообразным закрепить в законодательстве правило о необходимости установления субъектами РФ не только предельных максимальных, но и минимальных норм и для крестьянского, и для личного подсобного хозяйства. И хотя ЗК РСФСР 1991 г. этого не требовал, некоторые субъекты РФ определили такие нормы. Так, в Воронежской области минимальный размер земельного участка для крестьянского хозяйства установлен в размере 2 га. В связи с появившейся в последние годы возможностью ведения "расширенного личного подсобного хозяйства" на земельных участках, полученных в счет земельной доли, некоторые фермеры изъявляют желание прекратить крестьянское хозяйство, сохранив за собой ранее предоставленные для этих целей земельные участки в качестве участков для ведения ЛПХ. Видимо, это возможно в тех случаях, когда земельный участок крестьянского хозяйства не превышает предельного размера, установленного в данной местности для ЛПХ. А как быть, если участок крестьянского хозяйства превышает эти размеры, но в то же время принадлежит фермерам на праве собственности? В этом случае, очевидно, следует руководствоваться по аналогии ст. 238 ГК РФ и рассматривать "сверхнормативный" участок в качестве имущества, которое не может принадлежать гражданину. Такое имущество (т.е. сверхнормативный участок) должно быть отчуждено собственником в течение года с момента "перерегистрации" земельного участка крестьянского хозяйства в участок для ведения ЛПХ. О возможности раздела в натуре земельного участка личного подсобного хозяйства (например, в связи с разводом супругов) в законодательстве специально не говорилось, однако не было и прямого запрета. В новом земельном законодательстве или в Законе "О личном подсобном хозяйстве" следовало бы четко записать, что раздел (в натуре) земельного участка для ведения ЛПХ при прекращении права общей собственности на этот участок допускается в том случае, если образовавшиеся после раздела участки по площади будут не меньше минимальных норм для данного вида землепользования и при условии, что члены хозяйства, требующие раздела, намерены продолжать ведение личного подсобного хозяйства самостоятельно. Представляет также интерес вопрос о том, как быть с землей, выделенной для расширения личного подсобного хозяйства в счет земельной доли, при прекращении ведения ЛПХ на данном участке? На наш взгляд, этот участок (именно участок в натуре, а не земельная доля) должен быть в таком случае сдан в аренду сельскохозяйственной коммерческой организации, фермеру или другому владельцу ЛПХ для ведения сельскохозяйственного производства либо по желанию собственников отчужден (продан, подарен) в установленном порядке с сохранением целевого назначения. Если же граждане просто не будут использовать этот земельный участок, то с них в этом случае должен взиматься земельный налог с данного участка в двойном размере на основании ст. 3 Закона РФ от 11 октября 1990 г. "О плате за землю" (в редакции Федерального закона от 29 декабря 1998 г.14). По истечении времени, предусмотренного законодательством субъектов РФ, право собственности на земельный участок может быть прекращено в установленном порядке. Выше уже говорилось о двойственном положении земельных участков для ведения ЛПХ — с одной стороны, это земли поселений, с другой — земли сельскохозяйственного использования. Однако это касалось главным образом приусадебных участков. Но в последнее время складывается мнение, что полевые участки, выделенные для ЛПХ в счет земельных долей, также должны быть переведены в состав земель населенных пунктов. По-моему, это неверный подход. К землям населенных пунктов можно относить только такие земли, которые при любых условиях останутся таковыми (т.е. приусадебные участки и полевые участки, выделенные из земель, переданных муниципальным органам для расширения ЛПХ). Что касается полевых участков, выделенных в счет земельных долей, то они должны оставаться землями сельскохозяйственного назначения со всеми вытекающими отсюда последствиями (в смысле регулирования оборота, охраны, налогообложения и т.п.). И при сокращении размеров ЛПХ до размеров приусадебного участка эти земли (полевые наделы, выделенные в счет земельной доли) могут и должны использоваться в сельскохозяйственном производстве другими субъектами. При ином подходе эти земли будут в скором времени распроданы под застройку как земли населенных пунктов. Ряд вопросов по использованию земли возникает в связи с участием крестьянских и личных подсобных хозяйств в кооперации. Особенно много неясностей с такой новой формой производственного кооперирования фермеров, как коопхоз. Согласно п. 4 ст. З Закона "О сельскохозяйственной кооперации", коопхозом признается сельскохозяйственный кооператив, созданный главами крестьянских (фермерских) хозяйств и (или) гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, на основе добровольного членства для совместной деятельности по обработке земли, производству животноводческой продукции или для выполнения иной деятельности, связанной с производством сельскохозяйственной продукции и основанной на личном трудовом участии членов коопхоза и объединении их имущественных паевых взносов в размере и порядке, установленных настоящим Федеральным законом и уставом коопхоза. При этом в паевой фонд коопхоза не передаются земельные участки, которые остаются в собственности (владении, аренде) крестьянских (фермерских) или личных подсобных хозяйств, за исключением земель, предназначенных для общекооперативных нужд. Земельные участки, не переданные в паевой фонд кооператива, могут оставаться полностью или частично в пользовании его членов или передаваться в пользование кооперативу. Каковы же права самого коопхоза как юридического лица на те земельные участки, которые переданы ему для осуществления деятельности по производству сельскохозяйственной продукции? Здесь возникает та же самая ситуация, что и в сельскохозяйственных коммерческих организациях, ведущих сельхозпроизводство на землях, которые юридически им не принадлежат, поскольку являются общей долевой (или совместной) собственностью членов (участников) этих организаций. Очевидно, коопхоз, как и любая другая коммерческая организация, обязан заключить с собственниками земельных участков договоры аренды этих участков со всеми вытекающими отсюда последствиями. В связи со сказанным трудно согласиться с мнением, что порядок использования земельных участков в коопхозе должен регулироваться его уставом, а 14 СЗ РФ. 1999.№ 1. Ст. также с утверждением, что члены коопхоза вряд ли будут заинтересованы в проведении мелиоративных работ и других земельных улучшений, поскольку они не будут уверены, что данный земельный участок сохранится в составе коопхоза15. Разве может быть, чтобы члены кооператива - главы крестьянских хозяйств не были заинтересованы в улучшении земли, которая является их собственностью? Подчеркнув недопустимость передачи земельных участков крестьянских хозяйств в паевой фонд кооператива, Закон в то же время допускает исключение из этого правила. Оно касается земель, предназначенных для общекооперативных нужд. Здесь обращает на себя внимание, во-первых, нечеткость самого термина "общекооперативные нужды", который может трактоваться очень широко и произвольно. Во-вторых, неясно, почему участок, предназначенный для этих нужд, следует передавать в паевой фонд кооператива, почему он не может быть передан ему в аренду, и т.п. Во всяком случае закон не обязывает (да, наверное, и не может обязать) граждан -собственников земли передать этот земельный участок (часть его) в собственность кооператива. Это право граждан. Порядок наследования земельных участков, предоставленных для ведения как крестьянского, так и личного подсобного хозяйства, до сих пор четко не урегулирован. Этот вопрос будет рассмотрен нами в следующем параграфе.