1.3. Содержание правоотношений, возникающих из частной собственности на землю
Участвуя в земельных правоотношениях, субъекты права имеют
как определенные права, так и несут обязанности. Права,
предоставленные собственникам, являются специфичными
(особенными), причем такие особенности напрямую связанны с
правовым режимом земель и с включением земли в гражданский
оборот. Субъекты земельных правоотношений ‐ собственники
земельных участков имеют право:
‐ отчуждать земельный участок путем осуществления
гражданско‐правовых сделок;
‐ устанавливать ипотеку на земельный участок в соответствии с
Федеральным законом "Об ипотеке"1;
‐ получать компенсацию стоимости принадлежащей ему земли
по договорной цене в случае выкупа земельного участка для
государственных или муниципальных нужд;
‐ передавать земельный участков в качестве вклада в уставный
(складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества);
‐ получать компенсацию в случае установления ограничений,
препятствующих дальнейшему освоению участка;
‐ самостоятельно хозяйствовать на земельном участке в
соответствии с его целевым назначением и правовым режимом;
‐ использовать для хозяйственных нужд хозяйства имеющиеся
на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые,
торф, пресные подземные воды, а также многолетние насаждения и
водные объекты;
‐ возводить жилые, производственные, культурно‐бытовые и
иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением
земельного участка с соблюдением установленных архитектурно‐
планировочных, строительных, экологических, санитарно‐
гигиенических, противопожарных и иных специальных требований;
‐ проводить по своему усмотрению оросительные,
осушительные, культурно‐технические и другие мелиоративные
работы, строить пруды и иные водоемы1.
Собственники земельных долей имеют следующие права:
‐ отчуждать принадлежащие им земельные доли. При этом,
земельная доля может быть куплена только для целей
сельскохозяйственного производства гражданами и организациями. По
общему правилу, при продаже части земельного участка, находящегося
в общей собственности постороннему лицу, остальные участники имею
преимущественное право покупки продаваемой части земельного
участка по цене, за которую она продается, и на прочих равных
условиях. Такое право имеют и сельскохозяйственные организации,
созданные в процессе реорганизации хозяйства. Купленные
предприятием земельные доли переходят в собственность
предприятия как юридического лица. На указанные доли необходимо
выделить земельный участок, оформить его в собственность
предприятия. Эта земля может быть заложена или продана
предприятием. Выплаты за купленную земельную долю могут быть
единовременными или в рассрочку. При оплате в рассрочку
ежегодные выплаты, как правило, выше, чем за арендованную долю2;
‐ закладывать право на земельную долю в банк;
‐ сдавать земельную долю в аренду. Договором аренды
признается гражданско‐правовой договор, в силу которого
арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное
имущество во временное владение и пользование или во временное
пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю
арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные
арендатором в результате использования арендованного имущества в
соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК).
Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных участков,
регулируются Земельным и Гражданским кодексом. В правовой
литературе отмечается, что новый ЗК РФ пытается непосредственно
регулировать целый ряд гражданско‐правовых отношений. При этом
большинство из содержащихся в нем гражданско‐правовых норм,
призванных регламентировать оборот земельных участков, не
отличаются высоким уровнем, а в ряде случаев прямо противоречат
соответствующим положениям ГК РФ1.
В.В. Витрянский отмечает, что существо этих норм и
целесообразность содержащихся в них правил не могут не вызывать
серьезных возражений.
Земельный кодекс РФ пошел в прямо противоположном
Гражданскому кодексу РФ направлении и определил правовой режим
аренды земельных участков, который является едва ли не самым
либеральным по сравнению с арендой любых иных объектов, включая
движимое имущество, попутно ограничив права арендодателя
(собственника земли) и, напротив, расширив без всякой меры
правомочия арендатора, в том числе и по распоряжению правом
аренды земельного участка.
Подобное регулирование договора аренды земельных участков,
когда права арендатора безгранично расширяются, а права
арендодателя, напротив, ограничиваются не только по сравнению с
нормами о договоре аренды зданий и сооружений, но и против общих
положений об аренде всякого имущества, не поддается разумному
объяснению1.
Е.А. Суханов указывает, что в противоречие современным
тенденциям развития правового регулирования отношений
землепользования, связанным с закреплением многообразных вещных
прав на земельные участки, ЗК РФ, подобно кодификации советского
права 60‐х гг. XX в., стремится уничтожить основные ограниченные
вещные права на землю, оставив лишь право собственности и аренду.
Это прямо вытекает из запрета дальнейшего предоставления
земельных участков на правах постоянного (бессрочного) пользования
и пожизненного наследуемого владения.
При этом из содержания данных прав изъято ограниченное
правомочие распоряжения, что противоречит аналогичным правилам
ГК РФ и исключает возможность передачи соответствующих земельных
участков в аренду и безвозмездное срочное пользование.
При всей сомнительной практической целесообразности
последнего решения его, как и общую линию ЗК РФ на сокращение
титулов землепользования, можно объяснить желанием законодателя
максимально упростить правовой режим земли2.
По общему правилу в аренду могут быть переданы только те
земельные участки, которые прошли государственный кадастровый
учет. Данная норма не является императивной, так в судебной практике указывается, что положение о том, что земельный участок не прошел
кадастровый учет, не является основанием для признания договора
аренды недействительным1.
Законодателем допускается возможность передачи земельного
участка, находящегося в долевой собственности в аренду как путем
заключения договоров аренды со всеми участниками долевой
собственности, так и с одним из них, действующим на основании
доверенностей, выданных ему другими участниками долевой
собственности.
Существенными условиями договора аренды являются:
‐ условие о предмете договора2;
‐ условие, необходимое для договоров данного вида;
‐ условия договора, которые названы в законе или иных
правовых актах как существенные для договоров данного вида;
‐ условия, относительно которых по заявлению одной из сторон
должно быть достигнуто соглашение;
‐ дарить земельную долю. В данном случае необходимо
заключит гражданско‐правовой договор дарения, который подлежит
нотариальному удостоверению. Договор дарения земельной доли
должен быть зарегистрирован в регистрационной палате, только после
этого он вступает в силу. По требованию заинтересованного лица суд
может отменить дарение, совершенное индивидуальным
предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений
закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с
его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев,
предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным
(банкротом).
В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя
отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В случае
отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренный
земельный участок;
‐ обменивать земельную долю. Законодателем прямо
предусмотрено, что право собственности на обмениваемые товары
переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве
покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать
соответствующие товары обеими сторонами. Договор мены земельных
участков должен заключаться в письменной форме, т.к. в соответствии
с нормами ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в
письменной форме путем составления одного документа,
подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его
недействительность.
Как и в случае других сделок с земельными участками, в
договоре мены обязательно указываются признаки,
идентифицирующие обмениваемые земельные участки: кадастровые
номера, площади, целевое назначение земель, входящих в состав
участков, являющихся предметом договора, цель их использования,
размещенные на участках объекты недвижимости с указанием
принадлежности последних собственникам. К договору прилагаются
планы (чертежи) обмениваемых земельных участков.
Необходимым условием договора мены земельных участков
является оценка земли (по ценам согласно выданным
соответствующими комитетами по земельным ресурсам и
землеустройству и прилагаемым к договору актам установления
нормативной цены обмениваемых земельных участков) и объектов недвижимости (в соответствии с прилагаемыми к договору сводными
ведомостями оценки строений, помещений и сооружений,
расположенных на обмениваемых участках).
Если один или оба обмениваемых участка переданы в залог, то
к договору мены прилагаются требования залогодержателя по
задолженности. Если договор подписывается уполномоченными
лицами, то обязательно прилагаются доверенности этих лиц от имени
сторон, обменивающих земельные участки. Наконец, если сторонами
были заключены договоры аренды, временного пользования, залога с
третьими лицами, то необходимо приложить копии указанных
договоров к договору мены земельных участков.
При заключении договора мены земельных участков на стороны
возлагается обязанность проинформировать друг друга о наличии и
существе имеющихся земельных споров по поводу участков. Кроме
того, стороны должны быть проинформированы о существовании
сервитутов, передаче земельного участка третьему лицу. При этом на
плане соответствующего земельного участка должны быть указаны
границы земель, обремененных правами третьих лиц, а также титулы
этих прав. Стороны, в собственность которых по договору мены
переходят земельные участки, принимают на себя обязательства
соблюдать права третьих лиц, вытекающие из установленных
сервитутов и заключенных другой стороной договоров1.
В договоре мены должна быть отражена также вся информация,
относящаяся к ограничениям в использовании обмениваемых
земельных участков (установление санитарно‐защитных зон, отнесение
земель участка к землям природоохранного или рекреационного
значения и т.д.).
После того как обязательства по передаче товаров исполнены
обеими сторонами, право собственности на полученные по договору мены земельные участки переходит одновременно к каждой из сторон
(ст.570 ГК РФ). Эта сделка подлежит государственной регистрации1;
‐ передавать земельную долю в качестве вклада в уставный
(складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества). В
данном случае лицо, внесшее земельную долю в уставный капитал
автоматически становится учредителем юридического лица – это с
одной стороны. С другой стороны, юридическое лицо приобретает
право пользования этой земельной долей на определенный срок,
который, по общему правилу, не превышает трех лет;
‐ требовать выдела земельной доли в натуре для организации
крестьянского (фермерского) хозяйства. Земельный участок в натуре в
счет земельной доли можно получить для:
‐ ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;
‐ ведения личного подсобного хозяйства;
‐ передачи в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам,
сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного
подсобного хозяйства2.
Местоположение земельного участка, выделяемого в счет
земельной доли, определяется в месячный срок по соглашению между
собственниками земельных долей хозяйства3.
Как уже указывалось, собственник земельного участка имеет не
только права, в отношении своего имущества, но и обязан нести
соответствующие обязанности, сущность которых И.Н. Калинин сводит к
следующему:
‐ использование земельных участков в соответствии с их
целевым назначением, а также способами, которые не должны
наносить ущерб земле как природному и хозяйственному объекту;
‐ не нарушение прав соседних собственников земли,
землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных
участков;
‐ установление и сохранность межевых, геодезических и других,
специальных информационных знаков на земельные участки;
‐ повышение плодородия почв, осуществление мероприятий по
использованию и охране земель, соблюдение порядка пользования
лесами, водными и другими объектами;
‐ недопущение причинения ущерба окружающей природной
среде;
‐ соблюдение регламентированных режимов использования
земель;
‐ своевременное использование земельных участков в случаях,
если сроки освоения земельных участков предусмотрены
законодательством, нормативными правовыми актами органов
местного самоуправления или договорами;
‐ своевременное внесение платежей за пользование земельным
участком;
‐ осуществление строительства, благоустройства и содержание
зданий, строений и сооружений на земельных участках в соответствии с
градостроительными, строительными, экологическими, санитарно
гигиеническими, противопожарными и иными установленными
требованиями (нормами, правилами, нормативами);
‐ своевременное представление в органы государственной
власти (также и органы местного самоуправления) сведений об
использовании земель;
‐ оказание содействия должностным лицам специально
уполномоченных государственных органов по контролю за
использованием и охраной земель;
‐ производство рекультивации нарушенных земель,
восстановление их плодородия, своевременное возвращение
временно занимаемых земель в состоянии, пригодном для
дальнейшего использования их по целевому назначению;
‐ хранение и передача правопреемнику планы земельных
участков, иные документы о праве на земельные участки1.
Стоит также отметить, что земля в Российской Федерации
охраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих
на соответствующей территории. Использование земель должно
осуществляться способами, обеспечивающими сохранение
экологических систем, способности земли быть средством
производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве, основой
осуществления хозяйственной и иных видов деятельности.
В соответствии со ст. 13 ЗК РФ в целях охраны земель
собственники земельных участков обязаны проводить мероприятия по:
‐ сохранению почв и их плодородия;
‐ защите земель от водной и ветровой эрозии, селей,
подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения,
уплотнения, загрязнения радиоактивными и химическими веществами,
захламления отходами производства и потребления, загрязнения, в
том числе биогенного загрязнения, и других негативных (вредных)
воздействий, в результате которых происходит деградация земель;
‐ защите сельскохозяйственных угодий и других земель от
заражения бактериально‐паразитическими и карантинными
вредителями и болезнями растений, зарастания сорными растениями,
кустарниками и мелколесьем, иных видов ухудшения состояния
земель;
‐ ликвидации последствий загрязнения, в том числе биогенного
загрязнения, и захламления земель;
‐ сохранению достигнутого уровня мелиорации;
‐ рекультивации нарушенных земель, восстановлению
плодородия почв, своевременному вовлечению земель в оборот;
‐ сохранению плодородия почв и их использованию при
проведении работ, связанных с нарушением земель.
В целях охраны земель законодателем разрабатываются
федеральные, региональные и местные программы охраны земель,
включающие в себя перечень обязательных мероприятий по охране
земель с учетом особенностей хозяйственной деятельности, природных
и других условий.
Хотелось бы также обратить внимание на следующее.
Собственник может провести самостоятельное (добровольное)
отчуждение своего земельного участка. Однако, в определенных
случаях, правоприменитель, может в принудительном порядке изъять у
собственника земельный участок.
Следовательно, основания прекращения права собственности
на земли можно подразделить на две группы: добровольное
прекращение права собственности и принудительное.
Добровольно право собственности на земельные участки
прекращается в результате:
а) отчуждения собственником земельного участка (ст. 52 ЗК РФ);
б) отказа собственника от права на земельный участок (ст. 55 ЗК
РФ).
Принудительная утрата права собственности на земельные
участки допускается в случаях:
а) выкупа у собственников земельных участков для
государственных и муниципальных нужд (ст.ст. 49, 55 ЗК РФ, ст. 279 ГК
РФ);
б) реквизиции (ст. 50 ЗК РФ);
в) конфискации (ст. 51 ЗК РФ);
г) обращения взыскания на имущество по обязательствам
собственника (ст.ст. 237, 278 ГК РФ);
д) отчуждения имущества, которое в силу закона не может
принадлежать данному лицу (ст. 238 ГК РФ);
е) выплаты участнику долевой собственности остальными
собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре (п. 4 ст.
252 ГК РФ);
ж) решения суда о признании права собственника
недвижимости на приобретение в собственность земельного участка,
на котором эта недвижимость расположена (п. 2 ст. 272 ГК РФ);
з) изъятия земельного участка, который не используется в
соответствии с его назначением (ст. 284 ГК РФ);
и) изъятия земельного участка, используемого с нарушением
законодательства (ст. 285 ГК РФ);
к) национализации (абз. 3 п. 2 ст. 235 ГК РФ).
л) приватизации (абз.3 п. 2 ст. 235 ГК РФ).
По общим правилам законодательства отчуждение земельного
участка по воле собственника может совершаться по договорам купли‐
продажи, мены, дарения, ренты и пожизненного содержания с
иждивением или иной сделке об отчуждении имущества. Договоры
купли ‐ продажи (глава 30 § 7 ГК РФ) и мены (глава 31 ГК РФ) являются
возмездными и требуют встречного предоставления в виде цены (при
купле ‐ продаже) или другого товара (при мене). Договор дарения
(глава 32 ГК РФ) ‐ безвозмездный договор. Договор ренты и
пожизненного содержания с иждивением (глава 33 ГК РФ)
предусматривает взамен передачи в собственность земельного участка обязательство другой стороны периодически выплачивать получателю
ренты определенную денежную сумму или предоставлять средства на
содержание в иной форме.
Законодателем устанавливается исчерпывающий перечень
принудительного прекращения права собственности на земельные
участки. Как верно отмечает В.П. Мозолина, установление
законодателем закрытого перечня оснований принудительной утраты
прав собственника позволяет говорить о следующем:
1) государство берет на себя обязанность не принимать
нормативных актов и не совершать иных действий, направленных на
принудительное прекращение отношений собственности и ущемление
интересов собственников, за исключением случаев, прямо указанных в
законе;
2) эти случаи должны быть сведены к минимуму и заранее (а не
постфактум) оговорены в законе;
3) при прекращении отношений собственности граждане и
юридические лица, лишаемые имущества, должны получить
необходимое имущественное возмещение1.