1.2. Объекты земельных правоотношений
В общей теории права под объектами правоотношений
понимаются те материальные и нематериальные блага, по поводу
которых они складываются между разнообразными субъектами.
Земельные правоотношения отличаются от всех остальных, прежде
всего тем, что они имеют своим объектом землю. Сам термин "земля"
многогранен и в науке выделяется несколько вариантов его
толкования. В самом широком смысле под землей принято понимать
весь земной шар как планету Солнечной системы. Существует
понимание земли как места обитания человека, которое охватывает
земную и воздушную оболочку, всю биосферу земного шара.
Некоторые ученые выделяют два самостоятельных, но
взаимосвязанных понятия – объект правового регулирования и объект
правовой цели. Применительно к земельным правоотношениям
объектом правового регулирования является сама земля, а объектом
цели – ее рациональное, эффективное использование, охрана,
создание условий для правильного формирования и развития
земельного рынка, воспроизводство плодородия почв, сохранение и
улучшение окружающей среды, охрана прав субъектов земельных
правоотношений. Будучи всеобщим условием и средством труда, земля
является общим объектом абсолютно всех земельных
правоотношений. Однако в зависимости от их вида понятие земли как
объекта может быть различным.
Так, если объектом материальных земельных правоотношений
служит земля, в отношении которой установлен определенный
правовой режим, то процессуальные земельные правоотношения, в
которых конечным объектом является земля как объект первичного к
ним материального правоотношения, своим непосредственным
объектом имеют результат, на достижение которого направлено
процессуальное действие1.
В цивилистике право собственности характеризуется как
абсолютное, вещное, а также как право, оформляющее
принадлежность лицу определенных объектов имущественного
оборота. В своих работах В.А. Дозорцев указывает, что "объектом права
собственности могут быть только материальные вещи, ограниченные в
пространстве"; "объектами субъективного права собственности могут
быть только индивидуально определенные вещи"2.
Для возможности рационального использования земли, а также
ее охраны необходимо создать продуманную систему законов и,
именно поэтому, необходимость правового регулирования права
частной собственности на землю не вызывает сомнений.
Объектом правоотношений по использованию земли всегда
является индивидуально определенный земельный участок. Как
справедливо отмечает Б. В. Ерофеев, земля не может стать объектом
конкретного вида земельных правоотношений, если она не снабжена
индивидуализирующими ее определенную часть (участок) признаками
‐ размеров и местоположением3. Автор также обращает внимание на
то, что под понятием "земля как объект правового регулирования,
объект правоотношения" понимаются только те ее элементы, в
отношении которых установлен определенный правовой режим. В
частности, в законе не учитываются такие свойства, как ее рельеф,
пересеченность объектами, типы почв и др.4
Неотъемлемым элементом земельных правоотношений
является объект, который при рассмотрении права частной
собственности на землю определяется как земельный участок и
земельная доля.
В соответствии со ст.6 Земельного кодекса объектами
земельных отношений являются:
1) земля как природный объект и природный ресурс;
2) земельные участки;
3) части земельных участков.
Как устанавливает законодатель ‐ земельный участок, являясь
объектом земельных отношений, представляет собой часть
поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой
описаны и удостоверены в установленном порядке.
Одной из специфик проводимой в России земельной реформы
являлась реорганизация колхозов, совхозов и иных государственных
сельскохозяйственных организаций. В связи с этим в нашей стране был
сформирован бессчетный класс земельных собственников, а именно
собственников, владеющих земельными долями. Однако на
сегодняшний день нормы земельного права не содержат
законодательного определения такого объекта земельных
правоотношений, как земельная доля. В связи с этим, необходимо
согласиться мнением, высказанным С.В. Лобановым о том, что
законодательное закрепление вопросов правового режима земельных
долей в нормативных правовых актах иного уровня, чем Земельный
кодекс РФ, носит отрицательный характер, так как при закреплении
понятия объект земельных правоотношений необходимо закреплять
исчерпывающий перечень этих объектов, а в настоящей редакции
Земельного кодекса отсутствует помимо иных объектов земельных
отношений, закрепление понятия земельная доля. В связи с этим,
можно дать такую конкретизацию земельной доли: земельные доли в
земельном участке, находящемся в общей долевой собственности, являются самостоятельным объектом земельных отношений и
земельных прав1.
С целью характеристики объектов земельных правоотношений
необходимо определить, прежде всего, статус земельного участка,
включающий в себя целевое назначение, условие использования и вид
прав на земельный участок.
Объектом правового регулирования земельного права
выступает поверхностный слой земли в пределах территории РФ.
Государственная территория ‐ часть земного шара, которая
принадлежит определенному государству и в пределах которого оно
осуществляет свое территориальное верховенство. Территория ‐
неотъемлемый признак государственности, пространственный предел
государственной власти2. Конституция устанавливает, что территория
Российской Федерации включает в себя территории ее субъектов,
внутренние воды и территориальное море, воздушное пространство
над ними.
Регулируя отношения людей по поводу хозяйственного
освоения земельной территории, российское земельное
законодательство обоснованно учитывает особенности,
неоднородность этих земель по экологическому, рельефному,
ландшафтному, хозяйственному и производственному
предназначению3. В связи с такой спецификой необходимо
устанавливать определенные задачи земельного законодательства,
уже, исходя из которых все земли составляющие территорию
Российской Федерации, по целевому назначению подразделяются на
ряд категорий.
Под целевым назначением необходимо понимать
установленный актами земельного законодательства порядок, условия,
а также пределы использования земель для конкретных целей в
соответствии с категорией таких земель.
Земли в Российской Федерации по целевому назначению
подразделяются на следующие категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли поселений;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи,
радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения
космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли
иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Как видно, в Российской Федерации особое значение имеют
земли сельскохозяйственного назначения. В соответствии с ч. 1 ст. 77 ЗК
РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, за
чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства,
другие земли, предназначенные для этих целей в соответствии с
территориальным планированием использования земель.
Земли сельскохозяйственного назначения составляют наиболее
важную часть земельного фонда государства и подлежат особой
охране. К ним отнесены ценные земли, обладающие плодородным
слоем ‐ почвой, необходимым для производства сельскохозяйственной
продукции. Главная цель правового регулирования использования
земель сельскохозяйственного назначения ‐ обеспечение нормального
функционирования сельскохозяйственного товарного производства в
России. На это в принципе должны быть направлены все основные
нормы, устанавливающие порядок владения, пользования и
распоряжения земельными участками в аграрном секторе.
Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться
для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных
насаждений, научно‐исследовательских, учебных и иных связанных с
сельскохозяйственным производством целей.
В соответствии с земельным законодательством (ст. 83 ЗК РФ),
землями поселений признаются земли, используемые и
предназначенные для застройки и развития городских и сельских
поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.
Порядок использования таких зон определяется в соответствии с
зонированием их территорий. Территория поселения в пределах его
административных границ делится на территориальные зоны.
Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются
нормативными правовыми актами местного самоуправления
(правилами землепользования и застройки).
Для земельных участков, расположенных в границах одной
территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный
регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны
определяет основу правового режима земельных участков, равно как
всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и
используется в процессе застройки и последующей эксплуатации
зданий, строений, сооружений. Указанные регламенты являются
обязательными для исполнения всеми собственниками земельных
участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами
земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на
земельные участки.
Земельный кодекс определяет, что землями промышленности,
энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,
информатики, землями для обеспечения космической деятельности,
землями обороны, безопасности и землями иного специального назначения признаются земли, которые расположены за чертой
поселений и используются или предназначены для обеспечения
деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов
промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания,
телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической
деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных
специальных задач и права на которые возникли у участников
земельных отношений по основаниям, предусмотренным
законодательством.
К землям особо охраняемых территорий относятся земли,
которые:
‐ имеют особое природоохранное, научное, историко‐
культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное
ценное значение;
‐ изъяты в соответствии с постановлениями федеральных
органов государственной власти, органов государственной власти
субъектов Российской Федерации или решениями органов местного
самоуправления полностью или частично из хозяйственного
использования и оборота и для которых установлен особый правовой
режим (ст. 94 ЗК РФ).
К землям особо охраняемых территорий относятся земли:
1. Особо охраняемых природных территорий, в том числе
лечебно‐оздоровительных местностей и курортов. К таким землям
относятся земли государственных природных заповедников, в том
числе биосферных, государственных природных заказников,
памятников природы, национальных парков, природных парков,
дендрологических парков, ботанических садов, территорий
традиционного природопользования коренных малочисленных
народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, а
также земли лечебно‐оздоровительных местностей и курортов.
По общему правилу, земли особо охраняемых природных
территорий могут находиться только в федеральной собственности,
собственности субъектов Федерации и в муниципальной
собственности, так как данные земли относятся к объектам
общенационального достояния. Однако из этого правила есть
исключение. В соответствии с п. 2 ст. 95 ЗК РФ, допускается включение
в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков,
принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве
собственности.
Земельные участки в границах охранных зон у собственников
земельных участков, землепользователей, землевладельцев и
арендаторов земельных участков не изымаются и используются ими с
соблюдением установленного для этих земельных участков особого
правового режима. В тоже время земельные участки, занятые
природными комплексами и объектами, объявленными в
установленном порядке памятниками природы, могут быть изъяты у
собственников этих участков, землепользователей, землевладельцев.
Законодатель прямо закрепил, что на землях особо охраняемых
природных территорий федерального значения запрещаются:
‐ предоставление садоводческих и дачных участков;
‐ строительство федеральных автомобильных дорог,
трубопроводов, линий электропередачи и других коммуникаций, а
также строительство и эксплуатация промышленных, хозяйственных и
жилых объектов, не связанных с функционированием особо
охраняемых природных территорий;
‐ движение и стоянка механических транспортных средств, не
связанные с функционированием особо охраняемых природных
территорий, прогон скота вне автомобильных дорог;
‐ иные виды деятельности, запрещенные федеральными
законами.
Земли лечебно‐оздоровительных местностей и курортов
относятся к особо охраняемым природным территориям и
предназначены для лечения и отдыха граждан. Земли данной
категории у собственников земельных участков, землепользователей,
землевладельцев, арендаторов земельных участков не изымаются и не
выкупаются, за исключением случаев, если в соответствии с
установленным санитарным режимом предусматривается полное
изъятие этих земельных участков из оборота. Земельные участки,
находящиеся в частной собственности, подлежат выкупу у их
собственников в соответствии с условиями и порядком изъятия
земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
2. Природоохранного назначения. На землях природоохранного
назначения законодатель допускает ограниченную хозяйственную
деятельность. При этом данная деятельность должна осуществляться с
соблюдением регламентированного режима охраны этих земель. В
связи с этим, в пределах земель данного вида вводится особый
правовой режим использования земель, ограничивающий или
запрещающий виды деятельности, которые несовместимы с основным
назначением этих земель. Земельные участки в пределах этих земель
не изымаются и не выкупаются у собственников земельных участков,
землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных
участков.
3. Рекреационного назначения. В соответствии со ст. 98 ЗК РФ, к
землям рекреационного назначения относятся земли,
предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма,
физкультурно‐оздоровительной и спортивной деятельности граждан.
На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не
соответствующая их целевому назначению.
4. Историко‐культурного назначения. Данные земли, к которым
относятся объекты культурного наследия народов Российской
Федерации; достопримечательные места, в том числе места бытования исторических промыслов, производств и ремесел; военные и
гражданские захоронения, должны использоваться строго по
назначению.
Земельные участки, отнесенные к землям историко‐культурного
назначения, у собственников земельных участков, землепользователей,
землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, за
исключением случаев, установленных законодательством. При этом, на
отдельных землях историко‐культурного назначения, в том числе
землях объектов культурного наследия, подлежащих исследованию и
консервации, может быть запрещена любая хозяйственная
деятельность.
5. Иные особо ценные земли. К таким землям необходимо
относить такие земельные участки, в пределах которых имеются
природные объекты и объекты культурного наследия, представляющие
особую научную, историко‐культурную ценность. В силу того, что такие
земли признаются особо ценными землями, законодателем на
собственников таких земельных участков, землепользователей,
землевладельцев и арендаторов возлагаются обязанности по их
сохранению.
К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли,
покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но
предназначенные для ее восстановления, ‐ вырубки, гари, редины,
прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного
хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие). Изъятие
земель, занятых лесами первой группы, для государственных или
муниципальных нужд допускается только в исключительных случаях,
связанных с:
1) выполнением международных обязательств Российской
Федерации;
2) размещением следующих объектов государственного или
муниципального значения при отсутствии других вариантов
возможного размещения этих объектов:
объекты федеральных энергетических систем и объекты
энергетических систем регионального значения;
объекты использования атомной энергии;
объекты обороны и безопасности;
объекты федерального транспорта, путей сообщения,
информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения,
информатики и связи регионального значения;
объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной
границы Российской Федерации;
линейные объекты федерального и регионального значения,
обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
объекты электро‐, газо‐, тепло‐ и водоснабжения
муниципального значения;
автомобильные дороги общего пользования в границах
населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные
транспортные инженерные сооружения местного значения в границах
населенных пунктов и вне границ населенных пунктов.
К землям водного фонда относятся земли, занятые водными
объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли,
выделяемые для установления полос отвода и зон охраны
водозаборов, гидротехнических сооружений и иных
водохозяйственных сооружений, объектов.
Земли водного фонда могут использоваться для строительства и
эксплуатации сооружений, обеспечивающих удовлетворение
потребностей населения в питьевой воде, бытовых, оздоровительных и
других потребностей населения, а также для водохозяйственных,
сельскохозяйственных, природоохранных, промышленных, рыбохозяйственных, энергетических, транспортных и иных
государственных или муниципальных нужд при соблюдении
установленных требований (п. 2 ст. 102 ЗК РФ).
К землям запаса относятся земли, находящиеся в
государственной или муниципальной собственности и не
предоставленные гражданам или юридическим лицам, за
исключением земель фонда перераспределения земель.
Как мы видим, земельные участки, предоставляются в
собственность в определенном размере – в соответствии с их целевым
назначением. Органы законодательной (представительной) власти
субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления
при разработке и утверждении предельных размеров и количества
земельных участков, находящихся в собственности гражданина (семьи)
и юридического лица должны учитывать природно‐экономические,
экологические и социальные условия на основе рекомендаций научно‐
исследовательских учреждений о природно‐сельскохозяйственном
нормировании земель.
Немаловажную роль при предоставлении в частную
собственность земельного участка играет целевое назначение такого
участка. Качественная оценка земельных участков как объектов права
частной собственности, проявляется при предоставлении их для нужд
сельского хозяйства или несельскохозяйственных целей. В связи с этим,
земли, пригодные для нужд сельского хозяйства, предоставляются,
прежде всего, для сельскохозяйственных целей. Для строительства
промышленных объектов и иных несельскохозяйственных целей
предоставляются земельные участки несельскохозяйственного
назначения или непригодные для сельского хозяйства либо
сельскохозяйственные угодья худшего качества согласно кадастровой
оценке.
Следовательно, особую роль при определении качества земли,
ее пригодности для различных нужд играет их кадастровая оценка, которая формируется на основе данных государственного земельного
кадастра. Описание и индивидуализация земельного участка
осуществляется в результате проведения его государственного
кадастрового учета в соответствии с Федеральным законом от 2 января
2000 г. № 28‐ФЗ "О государственном земельном кадастре"1.
Под государственным земельным кадастром понимается
систематизированный свод документированных сведений, получаемых
в результате проведения государственного кадастрового учета
земельных участков, о местоположении, целевом назначении и
правовом положении земель Российской Федерации2 и сведений о
территориальных зонах и наличии расположенных на земельных
участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов.
Государственный земельный кадастр содержит сведения о:
земельных участках; территориальных зонах; землях и границах
территорий муниципальных образований; землях и границах субъектов
Российской Федерации; землях и границах Российской Федерации.
Земельный участок может быть определен как делимый (то есть
такой участок, который может быть разделен на части без изменения,
как своего целевого назначения, так и иных условий использования.
При этом полученные части могут образовывать самостоятельные
земельные участки, подлежащие государственной регистрации) и
неделимый (то есть такой участок, который не может быть разделен на
части, как это возможно с делимым и признается таковым
законодательством: федеральным законом, законом субъекта
Федерации). Такая классификация становится возможной в силу того,
что правовой режим земель обуславливается системой правил их
использования, регламентируемой актами земельного законодательства, введения в гражданский оборот, охраны, учета, а
также мониторинга и распространяется на земли определенной
категории. Особенность данного тезиса заключается в возможности
осуществления прав собственников по осуществлению своих
правомочий.
Условиями использования земельного участка являются его
целевое назначение, ограничения и обременения, установленные в
соответствии с нормативными правовыми актами земельного
законодательства, зонирование земель, градостроительной и
землеустроительной документации.
В соответствии с этим, по мнению С.В. Лобанова условия
использования земельного участка могут состоять в требованиях:
‐ к способам использования земельного участка и запрещению
тех из них, которые ведут к деградации земли и снижению плодородия
почв или ухудшению окружающей природной среды;
‐ к плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с
градостроительной документацией и строительными нормами;
‐ к размещению социально‐культурных, коммунально‐бытовых,
промышленных и иных зданий, строений и сооружений в пределах
соответствующей зоны или земельного участка;
‐ к видам пользования, оказывающим негативное воздействие
на здоровье человека или связанных с повышенной для него
опасностью;
‐ к предельно допустимым нормам нагрузки на окружающую
природную среду;
‐ к сохранению земельных насаждений1.
Определение условий использования земельных участков
предоставлено субъектам Российской Федерации и органам местного самоуправления при зонировании земель, предоставлении конкретных
земельных участков и указываются в правоустанавливающих
документах. При этом закрепляется положение о недопущении
самовольное изменение установленных условий использования
земельных участков1.
Земельные доли в земельном участке, являющимися
самостоятельными объектами земельных отношений и земельных прав
определяются в соответствии с положением об общей собственности
на землю. Таким образом, общая собственность на землю
характеризуется множественностью субъектов и единством объекта.
Являясь разновидностью частной собственности на землю, общая
собственность на землю может быть с определением долей (долевая
собственность) и без определения долей (совместная собственность).
Соответственно этому различают право общей долевой собственности
и право общей совместной собственности2. Помимо прочего,
земельный участок может находиться в общей собственности
супругов3.
По общему правилу, общая собственность на земельный
участок, признается долевой, за исключением тех случаев, когда
законодателем предусмотрено образование совместной собственности
на данный земельный участок. В свою очередь долевая собственность
на земельный участок может быть установлена только в двух случаях: в
случая достижения согласия участников совместной собственности на
землю, а при не достижении такого согласия по решению суда.
Владение и пользование земельным участком, находящимся в
долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее
участников, а при недостижении согласия ‐ в порядке,
устанавливаемом судом. Каждый участник долевой собственности
имеет право на предоставление в его владение и пользование части
земельного участка, соразмерной его доле, а при невозможности этого
вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся
частью земельного участка в приходящейся на его долю,
соответствующей компенсации.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой
собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Земельный участок, находящийся в долевой собственности,
может быть разделен между ее участниками по соглашению между
ними. При этом участник долевой собственности вправе требовать
выдела своей части земельного участка из общего имущества. В том
случае, если между участниками долевой собственности не будет
достигнуто соглашение о способе и условиях раздела общего
земельного участка или выдела части земельного участка одного из них
участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать
выдела в натуре своей доли. Если такой выдел не допускается законом
или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу,
выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его
доли другими участниками долевой собственности. Как видим, выплата
стоимости части земельного участка, при невозможности ее выдела в
натуре из общей долевой собственности, может осуществляться только
с согласия собственника этой части. Однако законом устанавливаются
исключения из этого правила. В случаях, когда доля собственника
незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет
существенного интереса в использовании части земельного участка,
находящегося в долевой собственности, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой
собственности выплатить ему компенсацию.
Рассматривая право общей совместной собственности на
земельный участок, можно отметить следующее. Плоды, продукция и
доходы, полученные в результате использования земельного участка,
являются общим имуществом, и используется по соглашению всех
совместных собственников. Владение, пользование и распоряжение
земельным участком, находящимся в совместной собственности, также
осуществляется с согласия всех лиц, совместно ведущих хозяйство. В
случае недостижении ими согласия – спор разрешается судом.
Важным моментом является то, что земельный участок,
находящийся в общей совместной собственности, разделу не
подлежит. Следовательно, участник общей совместной собственности
не вправе требовать выдела своей части земельного участка из общего
имущества. Он имеет только право на получение денежной
компенсации, соразмерной его доли в общей собственности на этот
земельный участок.
Подводя итог рассмотренному вопросу, можно отметить, что в
качестве объектов земельных отношений могут выступать земельные
участки, части земельных участков, земельные доли. Особенность
объектов земельных правоотношений заключается в специфике их
правового режима, который прямым образом влияет на возможность
предоставления их в собственности физических и юридических лиц,
особенности изъятия земель при использовании по целевому
назначению.