1.1. Право частной собственности на землю: понятие и содержание
Для всего человечества земля является важнейшим объектом
материального мира. Как верно отмечается в литературе, человеческий
разум изобретает невиданные ранее средства, которые устаревают, на
их смену придут более гениально продуманные средства, которые
тоже будут морально устаревать и заменяться новыми гениальными
изобретениями. Однако всегда самым неповторимым и незаменимым
явлением будет земля, и ее морально не состарит никакой промежуток
времени.
Никогда не заменит человечеству землю никакой иной объект
материального мира, ибо нет в мире такого объекта1.
Нельзя не признать, что уникальные свойства земли прямо
влияют на форму земельной собственности, придавая ей
определенные особенности, отличающие ее от форм собственности на
другое имущество, которое является продуктом труда человека.
В соответствии с действующим законодательством землю, как
определенный объект гражданского права можно иметь в
собственности, то есть обладать триадой правомочий по отношению к
земле: владеть, пользоваться, распоряжаться. Перечисленные три
правомочия права собственности на землю в субъективном смысле
встречаются в нормах различных отраслей права:
1) В нормах конституционного права. В соответствии с
Основным законом РФ (п. 1 ст. 9)1 земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни
и деятельности народов, проживающих на соответствующей
территории.
Земля, ее недра, воды, леса, животный мир и другие природные
ресурсы представляют важнейший компонент окружающей человека
естественной среды. Как часть всей совокупности природных условий
существования людей, земля и другие природные ресурсы активно
используются в процессе общественного производства, являясь
основой жизни и деятельности народов, проживающих на
соответствующей территории.
Закрепляемый в Конституции принцип использования и охраны
земли и других природных ресурсов как основы жизнедеятельности
народов в Российской Федерации определяет отношение общества, и
государства к этим природным ресурсам как составной части природы,
являющейся необходимым условием существования самой
человеческой жизни. Данный конституционный принцип требует
рационального использования и охраны земли и других природных
ресурсов как среды обитания народов, проживающих на территории
Российской Федерации. Вся деятельность, связанная с использованием
и охраной земли и других природных ресурсов, должна основываться
на учете значения земли и других природных ресурсов как основы
жизни и деятельности человека. Поэтому использование земли и
других природных ресурсов в целях обеспечения устойчивого развития
и жизнедеятельности народов, проживающих на территории
Российской Федерации, должно осуществляться при условии
сохранения благоприятной окружающей среды и природных ресурсов
для нынешнего и будущих поколений2.
2) В рамках отрасли административного права устанавливаются
полномочия органов власти по управлению государственными
предприятиями. Так, например, распределяя материальные ресурсы,
строительные материалы и иные технические средства, органы власти
обеспечивают постройку новых предприятий, используют
соответствующие земельные участки, благоустраивают населенные
пункты. Кроме того, административное право содержит в себе большой
массив норм права об административной ответственности, главным
образом, в Кодексе Российской Федерации об административных
правонарушениях1.
3) В нормах гражданского права закрепляются правомочия
собственника, порядок реализации прав наследования земель, ее
купли‐продажи, залога и других сделок с землей.
4) В нормах финансового права определяются правила
финансирования мероприятий по использованию земель, применения
финансово‐правовых санкций при реализации отношений
собственности на земельные участки и т.п.
5) В нормах уголовного права устанавливается ответственность
за самовольное занятие земельных участков, за нарушение правил
владения и пользованиями ими, за нарушение правил при совершении
сделок с земельными участками и др.
Как видно, законодатель уделяет земельным отношениям
большое внимание, что обуславливается особой ролью земли как
основы жизни и деятельности народа.
В соответствии с ч. 2 ст. 8 Конституции в Российской Федерации
признаются и защищаются равным образом частная, государственная,
муниципальная и иные формы собственности. Далее, в Конституции
закреплено за гражданами и право частной собственности на землю. В силу того, что на сегодняшний момент законодательное регулирование
права частной собственности на землю не является совершенным,
многие аспекты данного института требуют качественного осмысления
и доработки, можно констатировать, что институт права собственности
на землю в настоящее время находится в стадии развития.
Для уяснения специфики существующего правового института
права частной собственности на землю, необходимо выявить и
проанализировать причину, послужившую катализатором к признанию
государством частной собственности.
Как отмечают в своих исследованиях В.Р. Беленький, П.Ф.
Лойко, существование человека в ограниченном количестве носило
характер использования окружающей природной среды по своему
усмотрению, для своих целей (направленных, на выживание,
удовлетворение своих потребностей и т.д.), при котором отсутствовала
необходимость закрепления за каждым индивидом определенного
участка, так как продуктивная обработка и использование земли
осуществлялась только при активном участии всех членов общества,
задействованных в таком процессе1.
С развитием государства, увеличением численности населения
происходящее параллельно с улучшением орудий труда (средств
производства), вызвало у индивида объективную потребность в
обладании обособленным земельным участком посредством
использования власти или капитала. Следовательно, потребность в
обладании определенным земельным участком можно
охарактеризовать как некое состояние лица (индивида),
удовлетворяемое посредством использования средств реализации.
При этом, удовлетворяя свои потребности, лицо вступает в
такие отношения, в которых происходит обременение иных участников права: возникновение прав по отношению к определенному участку
одного индивида требует возникновения ограничений (обязанностей)
другого (других) индивидов по отношению к данному участку, которые
в совокупности представляют собой субъекты отношений.
Развитие общества и образование государства послужило
толчком к законодательному закреплению таких отношений
(закрепление права частной собственности на землю), с учетом
интересов индивида и общества1.
Обобщая все вышесказанное, можно сделать вывод о том, что
право частной собственности необходимо характеризовать как
состояние индивида, складывающееся с учетом интересов общества,
регулируемое государством и направленное на удовлетворение лица
по обладанию земельным участком. Однако для полной
характеристики правовой природы права частной собственности
необходимо рассмотреть экономические и правовые особенности
данного института.
Право собственности закрепляет материальную основу любого
общества ‐ экономические отношения собственности, которые
характеризуются наличием субъектов, граждан и их групп,
объединений и объектов, земельных участков, и при этом является
юридическим выражением, формой закрепления экономических
отношений собственности2.
В силу того, что право собственности граждан закрепляет
индивидуальную принадлежность материальных благ за конкретным
лицом, то, любой гражданин, являющийся собственником земельного
участка имеет гарантированное право использовать принадлежащее
ему имущество для любой, не запрещенной законом деятельности.
С экономической стороны, присвоение материальных благ
выражается в поступлении имущества в собственность отдельных
граждан. При этом оно может стать результатом различных
экономических отношений, связанных с перераспределением объекта
собственности. Главной особенностью земли, как объекта права
собственности, является то, что присвоение земельного участка
возможно в рамках процесса распределения (перераспределения).
В литературе, долгое время превалировало представление о
том, что собственность в экономическом смысле – это отношение
человека к вещи, непосредственная власть человека над вещью, а
также возможность индивида владеть, распоряжаться и использовать
материальные условия своего существования. Стоит также отметить,
что при этом стремление человека к обладанию вещами выступало как
неотъемлемый, природный инстинкт. Такое отношение к
собственности стало постепенно меняться, признавалась социальная ее
основа. В силу этого, можно сделать вывод о том, что общественные
отношения, а не природа лежат в основе собственности. Кроме того,
человек производя и используя результаты труда, находится в тесном
взаимодействии с иными участниками оборота. Следовательно,
собственность можно охарактеризовать как отношения между людьми,
выражающие и опосредующие определенную форму присвоения
материальных благ, средств производства.
Учеными справедливо отмечается, что формирование
современных рыночных форм оказывает безусловное влияние на
переосмысление проблемы земельных отношений1. Острота и
повышенное внимание к данной проблеме обусловлено смыслом и
содержанием земельных правоотношений, которым, законодателем,
отведена особая роль в воспроизводственном процессе.
С целью более полной характеристики собственности
необходимо определить место, которое категория "собственность"
занимает в системе общественных отношений.
1. Подвергая анализу собственность, являющуюся базисом всей
системы общественных отношений, целесообразно отразить
зависимость форм распределения, обмена и потребления от
утвердившихся форм собственности. Рыночная экономика,
включающая многообразие различных форм собственности
характеризуется преобладанием частной формы1. При этом
проявляется зависимость правового положения положение
определенных групп, классов, слоев в обществе, возможности их
доступа к использованию всех факторов производства от нее.
2. Естественное развитие производительных сил оказывает
первостепенное влияние на формы собственности. В связи с этим,
собственность представляет собой результат исторического развития,
то есть ее формы преобразуются и изменяются параллельно с
изменениями способов производства.
3. Экономическая система государства характеризуется тем, что
в ней существует какая – то основная, характерная для нее форма
собственности. Однако это не исключает существования в этой системе
и иных форм собственности, которые могут быть как устаревшими, так
и новыми. Такое переплетение всех форм собственности оказывает
благоприятное воздействие на весь ход развития общества.
4. Изменение форм собственности возможно двумя путями:
эволюционным и революционным. Суть эволюционного пути
заключается в том, что переход от одних форм собственности к другим
происходит путем так называемого "естественного отбора". Иными
словами в государстве остаются те формы собственности, которые на
основе конкурентной борьбы остались рентабельными.
Революционный способ качественно отличается от эволюционного и заключается в том, что новые формы собственности насильственно
удерживают свое господство в экономической системе государства.
С.В. Лобанов в своей работе указывает, что качественная оценка
различных сторон частной собственности на землю представляется
неполной, ограниченной без сравнительной характеристики правового
положения существовавшего при полной государственной
собственности, существовавшей до 1990‐х годов. Для полноценного
представления отрицательного эффекта на социально‐экономическое и
правовое положение общества, автор рассматривает особенности
исторического этапа:
‐ государственные предприятия, в том числе и
сельскохозяйственные, экономически не были заинтересованы в
использовании новых достижений науки и техники1. Эти достижения
отторгались, так как существовавшая монополия государственной
собственности делала более выгодным выпуск традиционной
продукции по устоявшейся технологии. Отсутствие у конкуренции
лишило предприятия экономических стимулов к повышению качества
продукции и снижению издержек производства. Внутренние источники
развития были заменены внешними побудительными мотивами,
основанными на силе административной власти. Таким образом,
введение частной собственности является своеобразным
"катализатором" использования новых технологий, направленных на
рациональное и эффективное использование земли;
‐ способность колхозов реализовывать свои права носила
формальный характер. Колхоз был лишен права распоряжаться своим
имуществом, поскольку основная ее часть поступала государству по
установленным им ценам. При этом необходимо отметить, что
возможность распоряжения произведенной продукцией положительно
сказывается на производственном процессе с точки зрения его
улучшение, при этом становление рыночных отношений в качестве основного показателя, предусматривает установление цен на
произведенные продукты, который носит стимулирующий характер.
Отсутствие подлинно хозяйского отношения к производству, так или
иначе, препятствует его нормальному функционированию1.
Частную собственность на землю, как социально‐экономическое
состояние, необходимо рассматривать вкупе с такой категорией, как
"экономический интерес", под которым принято понимать стремление
людей к удовлетворению своих объективных материальных
потребностей в процессе обладания землей. Интерес к
экономическому интересу вызван тем, что именно он является не
только стимулом к участию земли в производственном процессе, но и
катализатором к обмену и удовлетворению потребностей людей в
условиях ее использования.
Следует отметить, что в зависимости от уровня субъектов
собственности на землю проявляются особенности и экономических
интересов в отношении собственности. Таким образом, выделяют
интересы государственные, региональные, коллективные и
индивидуальные.
Если экономические интересы ‐ это движущая сила, то их
удовлетворение на нижней ступени ‐ это фундамент всех
побудительных факторов роста производства, а, следовательно, и
удовлетворения потребностей коллективов, регионов и всего
общества2.
Выступая в качестве основы рыночной экономики право
субъектов рынка на свободный обмен, приводит к перемещению
земельных участков от одних собственников к другим. А, для нормального функционирования и развития такого свободного обмена,
законодатель, в первую очередь, должен создать надежную правовую
защиту всех субъектов рыночных отношений без исключения. При этом
важно отметить, что как продавцам, так и покупателям законодатель
должен обеспечить допустимую свободу в выборе способа (способов)
экономической реализации собственности.
Хотя само по себе право частной собственности на землю
недостаточно для свободной конкуренции и эффективного
хозяйствования на землю. Знание рынка, а также готовность нести риск
в достижении своей выгоды предполагает существование достаточно
стабильной и юридически защищенной системы.
Обязательным атрибутом рыночного обмена является
бесспорная защита собственности, зафиксированная государственными
актами. Когда собственность может быть быстро и гарантированно
передана от одного лица другому, ресурсы быстро переливаются туда,
где они используются наиболее эффективно. При этом, как верно
отмечает Булатов, если общество недостаточно четко устанавливает
права собственности и не обращает внимания на создание (или
препятствует созданию) механизма, схожего с аукционом, посредством
которого имущество может быть перераспределено и использовано
теми, кто предлагает самую высокую цену, то ресурсы будут
использованы неэффективно и общество не получит максимальной
выгоды1.
Обладание земельным участком (земельной долей) на праве
собственности стимулирует субъектов права частной собственности к
использованию своих ресурсов способами, влекущими улучшение их
благосостояния в процессе создания материальных и духовных благ.
Если право собственности отсутствует, то контроль за продуктивным
использованием ресурсов ослабевает, и результат может оказаться
далеким от оптимального1. Помимо прочего, бесспорным является
положение о том, что частный собственник может работать более
эффективно, чем государство, если он рискует потерять свою
собственность2.
Использование земельного участка в производстве
собственником осуществляется путем рационального хозяйствования.
И, это является абсолютно естественным, так как, используя земельный
участок по его функциональному назначению, которое выражается в
соблюдении различных мероприятий, направленных на улучшение
качества земли и т.д., по общему правилу, использование земельного
участка по назначению с максимальной отдачей невозможно.
Собственник это понимает и, проявляя необходимую степень заботы о
своей собственности, никогда не нарушит правила использования,
эксплуатации земельного участка.
Использование земельного участка не собственником
(например, на праве аренды), в основном заключается в том, что
арендатор, пользователь будут вожделеть ради увеличения доходов
использовать землю максимально возможно, даже нарушая правила
использования, эксплуатации, так как он является владельцем на
определенный момент времени. Возможность использования
различных специальных стимулов и наказаний, в полной мере не будут
эффективны. Тем самым, институт частной собственности на землю
является специфичным обеспечением соответствующих стимулов без
необходимости обращения к закрепленной законодательно системе
поощрений и штрафов.
Конечно, стимулы к росту эффективности использования
собственности сложнее, когда она является не индивидуальной, а
групповой. Но и тут коллективные интересы собственников побуждают их самих заботиться о рациональном применении того, что им
принадлежит1.
Инициирующее значение права собственности на материальные
и денежные средства наиболее полезно и выгодно для общества
только в том случае, когда право собственности является
непоколебимым, а способы использования собственности
ограничиваются и контролируются со стороны государства
относительно слабо. Из этого вытекает вывод о том, что в государстве
должны быть провозглашены и действовать такие правовые акты,
которые в полной мере определяли бы права и обязанности субъектов,
в рамках отношения собственности и устанавливали соразмерные
санкции за нарушение этих норм.
В итоге, при создании и действии такой системы, у собственника
появляется законная возможность использовать доходы (выгоду,
прибыль) от своей предпринимательской деятельности.
В силу того, что собственник, реализуя свое право на владение,
пользование и распоряжение объектом собственности в
экономическом смысле получает прибыль от занятия
предпринимательской деятельности, то он, естественно, заинтересован
к приумножению источников своих доходов. В связи с этим,
собственник стремиться сберегать часть полученных доходов –
обращать на нужды накопления. Если государство не создаст
необходимые гарантии, направленные на сохранение собственности и
на присвоение результатов от ее использования, то у собственников
будет намного меньше стимулов для накопления. Все это приведет к
тому, что приоритет будет отдан использованию доходов
собственником для удовлетворения своих личных потребностей. С
другой стороны, создание действенного механизма по охране
собственности и доходов от ее использования, станет побудителем
того, что часть доходов будет обращена собственником на цели накопления. В итоге, это приводит к увеличению доходов, капитала,
расширяет возможности роста благосостояние, как отдельного
собственника, так и всего общества в целом.
Свободное владение и распоряжение собственностью
предполагает возможность купли‐продажи ее объектов. Благодаря
этой возможности капитал переходит из рук в руки, меняется состав
"портфеля" ресурсов, которыми обладают собственники1.
Диспозитивность норм, регулирующих использование набора ресурсов,
позволяет оk собственникам самостоятельно и по своему выбору
приобретать в каждом конкретном случае такой набор ресурсов,
который в большей степени способен удовлетворить их интересы.
Такое отношение не ставится в зависимость от наличия ограничений по
существованию ресурсов. Беспрепятственная купля‐продажа
материальных и трудовых ресурсов приводит к тому, что такие ресурсы
аккумулируются в той области, в которой они могут быть использованы
наиболее полно в силу того, что они поступают в собственность того
субъекта права (лица), который способен и согласен приобрести их за
наивысшую цену, чем иные третьи лица.
В отношении права частной собственности нельзя не принять
факт наличия психологической направленности у субъекта. Сущность ее
заключается в том, что осуществление собственником таких
полномочий в отношении принадлежащего ему имущества, как
пользование и распоряжение порождает у лиц гордость за свои
достижения, а также за эффективность своей деятельности. В конечном
итоге это стимулирует дальнейшее участие субъекта в гражданском
обороте, так как он видит выгоду и пользу от самостоятельного
распоряжения своим имуществом, что также оказывает
непосредственное влияние на удовлетворение общественных интересов. В дальнейшем рассмотренная психологическая
направленность собственника трансформируется в отношение
ответственности за эффективное функционирование основных ресурсов
общества. В рамках рассматриваемой темы исследования,
психологическая направленность собственника земельного участка
(земельной доли) будет трансформироваться в отношение
ответственности за эффективное функционирование такого основного
ресурса общества, как земля.
Как уже указывалось в ходе данного исследования, земля
используется в процессе производства, то есть землю в рамках
экономических правоотношений необходимо рассматривать не только
как часть природной среды, но и как объект хозяйствования. При этом,
исходя из отношения государства к земле, в отличие от большинства
других средств производства земля не является свободно
воспроизводимым фактором. В современных условиях не
воспроизводимый, ограниченный природный фактор производства
становиться все более значимым. Природная среда служит
первоисточником для развития производительных сил, увеличения
экономического потенциала того или иного государства, превращаясь в
условие воспроизводства всемирного хозяйства в целом1.
Реформация земельных отношений целесообразная, а главное
необходимая для становления земельного рынка в России,
характеризуется трудностями перераспределения землепользования и
землевладений между различными видами сельскохозяйственных
предприятий. На сегодняшний день, главная задача нашего государства
заключается в необходимости выработки политики, направленной на
выявление подходящих путей и методов формирования земельного
рынка. Многие ученые критически относятся к вовлечению в оборот
различных категорий земель и, в особенности, к обороту земель сельскохозяйственного назначения. Следовательно, рассматривая
оборот земель как элемент земельных отношений, необходимо
качественно и всесторонне проанализировать позицию тех ученых,
которые выступают против введения оборота, с целью оптимизации
процедуры защиты прав граждан Российской Федерации и
обеспечения действенного механизма распоряжения собственниками
земельными участками.
На сегодняшний день можно выделить следующие опасения,
связанные с вовлечением земли в оборот:
‐ образование "латифундий" латиноамериканского типа в виде
особо крупных сельскохозяйственных угодий с наемными
работниками;
‐ превращение банков в крупных собственников земли при
переходе заложенной земли в руки залогодержателя;
‐ опасность скупки сельскохозяйственных земель городскими
спекулянтами для последующей перепродажи;
‐ опасность изменения целевого назначения
сельскохозяйственных угодий;
‐ опасность продажи земли (или права на землю) крестьянами
по низким ценам (на сегодняшний день это опасение утратило смысл)1.
Остановимся на их характеристике более подробно.
Исторически латифундии в Латинской Америке возникали не через
рынок, а были подарены колониальными властями2. До проведения
земельной реформы в Европе крупные феодальные владения
возникали как королевский дар дворянству. Городские купцы по мере
возможности скупали землю у должников (в частности таковыми
являлись задолжавшие знатные персоны), при этом купцы не скупали
мелкие поместья, так как это не могло привести к образованию
больших поместьев. Для предотвращения образования особо крупных
сельскохозяйственных угодий с наемными работниками можно
использовать механизмы, которые уже применялись в других странах, а
именно: законодательное запрещение иностранцам в приобретении
ими сельскохозяйственных угодий, как это сделано в США, Канаде, в
Ирландии и Новой Зеландии. Установление ограничений размеров
приобретаемых земельных участков одной семьей, как это
осуществляется в Дании, новой Зеландии и других странах.
Следующей возможной неблагоприятной ситуацией может быть
превращение банков в крупных собственников земли при переходе
заложенной земли в руки залогодержателя. Для ее недопущения
необходимо ограничить приобретения банками земель, путем
законодательного закрепления обязанности банков продавать в
течение определенного времени земель должников, полученных
вследствие просрочки платежа или залоговых торгов. Так, например, в
США этот срок равен двум годам.
Вовлечение земли в оборот может привести и к опасности
скупки сельскохозяйственных земель городскими спекулянтами для
последующей перепродажи. Опять‐таки анализируя опыт зарубежных
стран можно определить политику борьбы государства с данным
негативным явлением. В частности можно применить принцип более
высокого налогообложения на краткосрочное владение.
Законодательно также необходимо предусмотреть введение более
низких налогов на доходы при долгосрочном владении.
После введения в действие Федерального закона "Об обороте
земель сельскохозяйственного назначения"1 наиболее актуально стала
обсуждаться проблема изменения целевого назначения сельскохозяйственных угодий. Однако в нормах права законодатель
установил, что на основании закона и в установленном им порядке
определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения,
использование которых для других целей не допускается или
ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к
таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его
назначением. Иными словами, законодатель предусматривает
необходимость пользования земельным участком, отнесенным к
определенной категории, в соответствии с земельным
законодательством. Основным свойством этих земель является их
плодородие, способность производить сельскохозяйственную
продукцию. Именно в силу этого их качества, являющегося
определяющим для этих земель, земля в сельском хозяйстве, в отличие
от земель промышленности, транспорта и других отраслей, где она
выступает лишь как пространственный базис соответствующей
деятельности, является главным средством производства. Отсюда и
особое понимание здесь рационального использования земли.
Главная цель правового регулирования использования земель
сельскохозяйственного назначения ‐ обеспечение нормального
функционирования сельскохозяйственного товарного производства в
России. На это в принципе должны быть направлены все основные
нормы, устанавливающие порядок владения, пользования и
распоряжения земельными участками в аграрном секторе. Земли
сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения
сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений,
научно‐исследовательских, учебных и иных связанных с
сельскохозяйственным производством целей:
гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские)
хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство,
огородничество;
хозяйственными товариществами и обществами,
производственными кооперативами, государственными и
муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими
организациями;
некоммерческими организациями, в том числе
потребительскими кооперативами, религиозными организациями;
казачьими обществами;
опытно‐производственными, учебными, учебно‐опытными и
учебно‐производственными подразделениями научно‐
исследовательских организаций, образовательных учреждений
сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;
общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и
Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их
традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов (ст. 78 ЗК)1.
Анализ статьи 78 Земельного кодекса РФ позволяет сделать нам
вывод о том, что земли сельскохозяйственного назначения могут
предоставляться как гражданам, так и юридическим лицам. Гражданам
земельные участки сельскохозяйственного назначения могут
предоставляться для создания крестьянского (фермерског) хозяйства,
для удовлетворения собственных потребностей в производстве
продуктов питания, отдыхе, для решения других социальных,
культурных, оздоровительных задач. Однако при этом может
возникнуть следующая проблема. В нормах Федерального закона "Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения" законодатель не
оговаривает никаких требований к квалификации лиц, имеющих право
на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Таким образом, приобретать сельскохозяйственные земельные участки
могут граждане, не заинтересованные в сельскохозяйственном производстве, а имеющие цель ‐ получение прибыли с приобретаемых
земель путем их передачи в аренду по сколь угодно высоким ценам,
либо получения нетрудового дохода выраженного рентой.
Наличие товарооборота является обязательным условием для
развития и функционирования любого рынка. В тоже время нельзя
забывать о том, что рынок земель в целом и рынок земель
сельскохозяйственного назначения в особенности, занимает одно из
ведущих мест в политической и экономической структуре государства.
Поэтому к вопросу оборота земель необходимо подходить с
повышенным вниманием1.
Использование земель сельскохозяйственного назначения
базируется на определенных принципах, имеющих большое как
практическое, так и теоретическое значение.
В юридической литературе единого понимания к определению
"принцип" на сегодняшний момент нет. Так, например, Л.С. Явич
принципами называет отправные идеи, начала, которые обладают
универсальностью, высшей императивностью и общезначимостью,
направляют весь механизм правового регулирования. Очень важно, что
принципы служат критерием законности и правомерности действий
граждан и должностных лиц2.
Н.С. Малеин в своих исследованиях указывает на то, что
принципы права пронизывают (должны пронизывать) всю структуру
права. Каждый принцип, пишет автор, ‐ это идея, то есть мысль как
продукт человеческого мышления об общем и наиболее существенным
представлении о праве, правовом мировоззрении, о ценности права.
Идеи – принципы дают представление о долженствующем в праве,
каким оно должно быть1.
Г.В. Атаманчук обращает внимание на то, что принцип как
понятие имеет строго очерченное научное содержание. В
приближенном выражении принцип представляет собой
определенную закономерность, отношение и взаимосвязь
общественной жизнедеятельности людей, познанную и выраженную в
виде научного положения, закрепленного в ряде случаев
законодательством и применяемого в теоретической и практической
деятельности2.
Анализ законодательства позволяет выделить пять принципов
правового регулирования использования земель
сельскохозяйственного назначения, к которым относятся:
‐ сохранение целевого использования земельных участков;
‐ установление максимального размера общей площади
сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории
одного муниципального района и могут находиться в собственности
одного гражданина и (или) одного юридического лица;
‐ преимущественное право субъекта Российской Федерации
или в случаях, установленных законом субъекта Российской
Федерации, муниципального образования на покупку земельного
участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже,
за исключением случаев продажи с публичных торгов;
‐ преимущественное право других участников долевой
собственности на земельный участок, находящийся в долевой
собственности, либо использующих этот земельный участок
сельскохозяйственной организации или гражданина ‐ члена
крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного
назначения при возмездном отчуждении такой доли участником
долевой собственности;
‐ установление особенностей предоставления земельных
участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным
гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства,
а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале
которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц,
лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.
Главной составляющей проводимых в России реформ является
изменение отношений собственности. Модификация собственности
обусловила возникновение такой проблемы, как ‐ определение уровня
до которого должна снизиться доля государственной собственности
(составными элементами данной проблемы является также
определение темпа и способа такого снижения, определение нового
собственника государственного имущества). Так как рынок
предполагает свободу предпринимательской деятельности, "живую"
конкуренцию между производителями, то, естественно, это приводит к
необходимости определения господства какой‐то одной формы
собственности. При этом оно должно быть заменено обоюдно
дополняющими друг друга всевозможными формами собственности,
каждая из которых оказалась бы наиболее приспособленной к
конкретной сфере экономики, к каждому специфическому виду
экономической деятельности.
Желание обладать собственностью и иметь действенные
гарантии защиты собственности является естественным для
большинства граждан. Собственность есть основа подлинной
независимости человека и его уверенности в завтрашнем дне. Великие
философы прошлого (Гегель, Кант и др.) обосновали решающий вклад частной собственности в формирование свободного гражданского
общества1.
В отношении к праву частной собственности западное общество
значительно эволюционировало. В ходе французской революции
право частной собственности было определено, как священное и
неприкосновенное. Несмотря на то, что сейчас священность права
частной собственности не закрепляется, однако ее неотъемлемость и
неприкосновенность не ставится под сомнение. Кроме того, со
временем западными государствами была осознана важность
института права частной собственности, что привело к необходимости
создания оснований для ограничения этого права. Такие
ограничительные меры были связаны с потребностями
государственного регулирования экономики, развитием трудового и
социального законодательства. Стало очевидным положение о том, что
если право частной собственности будет неограниченным, то это может
привести к хозяйственному произволу на предприятиях,
несправедливому распределению материальных благ. Поэтому оно
способствовало утверждению сдерживающих этических ограничителей
произвола и подталкивало государство на принятие таких мер, которые
сделали бы собственниками большинство, а не узкий слой людей.
Повсеместно была признана возможность отчуждения собственности
для общественных нужд с соответствующим возмещением.
Таким образом, признание права частной собственности нельзя
считать чем‐то незыблемым, это право требует детальной
регламентации, его содержание постоянно развивается2. Причина этого
в его теснейшей связи с экономическими и социальными процессами
развития общества3.
Как уже указывалось автором, право частной собственности
является конституционным. В истории экономических и правовых
учений право частной собственности на землю не раз вызывало
серьезные дискуссии. Многими учеными, цивилистами высказывалось
мнение о том, что земля должна принадлежать всем или только тем,
кто ее обрабатывает. Однако, развивающиеся экономические системы
государств требовали введение земли в гражданский оборот. Это
привело к тому, что в развитых странах мира закреплены такие
принципы регулирования частной собственности на землю, которые
обеспечивают равновесие интересов отдельного человека и всего
общества.
Российским законодателем определено, что владение,
пользование, а также распоряжение землей (иными природными
ресурсами), по общему правилу, должно осуществляться их
собственниками свободно. Из этого правила есть исключения:
собственник имеет право пользоваться своим имуществом свободно,
но при условии, что это не наносит ущерба окружающей среде и не
нарушает прав и законных интересов иных лиц. Дополняя это
положение еще и тем, что условия, порядок пользования землей
определяются на основе федерального закона, можно сделать вывод о
том, что предоставленная Конституцией свобода является
относительной.
В качестве правовой категории собственность на землю
возникает с появлением государства и права и представляет собой
результат закрепления правовыми нормами экономических отношений
по их владению, пользованию, распоряжению1.
В литературе понятие права собственности рассматривается как
в юридическом, так и экономическом смысле2 . Собственность на земельные участки как экономическая категория имела место еще до
появления государства и права. Основной особенностью
правоотношений собственности на землю в экономическом ракурсе
является присвоение. Собственность как экономическое отношение по
поводу присвоения земельных участков выступает в определенной
форме, которая ставится в зависимость от доминирующего в
конкретном обществе способа производства, уровня развития
производственных сил и так далее.
А вот собственность на землю как юридическая категория
возникла вместе с появлением государства и права. В данном ракурсе
собственность представляет собой закрепление в правовых нормах
экономической триады правомочий – владение, пользование,
распоряжение. Право собственности на земельные участки обладает
основными чертами, характерными праву собственности вообще.
Таким образом, это позволяет рассматривать право собственности, как
в объективном, так и субъективном смыслах.
Необходимо также обратить внимание на то, что в теории права
различают такие понятия, как "собственность" и "право собственности".
Под собственностью в экономическом смысле понимают ту или иную
форму присвоения предметов природы, орудий и средств
производства, предметов потребления. Под правом же собственности
понимают совокупность принадлежащих субъекту правомочий по
владению, пользованию и распоряжению имуществом, позволяющая
ему по своему усмотрению совершать в отношении его любые
действия, не противоречащие нормам права и охраняемым законом
интересам других лиц. В ст. 209 ГК РФ особо оговорены такие
правомочия собственника, как его право отчуждать свое имущество в
собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником,
права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать
имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Это право собственности в
субъективном смысле.
Под правом собственности в объективном смысле понимают
совокупность норм права, регулирующих отношения собственности и
составляющих самостоятельный институт той или иной отрасли права, в
данном случае ‐ российского земельного права1.
Право собственности на землю в объективном смысле
представляет собой институт земельного права, нормы которого
регулируют статику земельных волевых отношений собственности как
состояние принадлежности участков земли (ст. 8, 9, 35, 36, 72
Конституции РФ). Эти нормы содержатся и в других отраслях
российского законодательства. При этом если в земельном праве
формулируется "конструкция" права собственности на землю, то в иных
отраслях права содержатся нормы, обеспечивающие эту конструкцию.
Для того чтобы раскрыть конкретные возможности поведения,
предоставленные законом собственнику земли, необходимо
обратиться к категории права собственности в субъективном смысле.
Право собственности на землю в субъективном смысле – это
закрепленная за собственником юридическая возможность владеть,
пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным
участком своей властью и в своих интересах путем совершения в
отношении этих земельных участков действий, не противоречащих
закону и иным нормативно‐правовым актам и не нарушающих права и
охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность
устранить вмешательство всех третьих лиц в сферу его хозяйственной
деятельности.
Традиционно в практике и теории земельного права под
понятием "право собственности на землю" обычно понимается право в
субъективном смысле, включающее в себя три правомочия. Это же закреплено и в п. 2 ст. 36 ЗК, где сказано, что граждане владеют,
пользуются и распоряжаются землей и другими природными
ресурсами. Право собственности граждан и юридических лиц на
земельный участок есть право владеть, пользоваться и распоряжаться
им с имеющимися на нем обременениями и соблюдением условий,
установленных законом и договором, по которому он получен1.
Институту права собственности на землю, как и иному институту
права собственности, присущи определенные особенности, которые
определяются характером социально‐экономических отношений,
сложившихся в обществе. Специфика института права собственности в
России на сегодняшний момент заключается в восстановлении права
частной собственности на землю в процессе формирования
многоукладной рыночной экономики, а также возрождение института
ограничений права собственности в рамках современного
гражданского законодательства.
Необходимо признать правильность того, что вовлечение
земли, как объекта права собственности, в полноценный гражданский
оборот, возможно только при наличии права частной собственности на
земельные участки в условиях многоукладной рыночной экономики.
При этом следует отметить, что это положение имеет как своих
сторонников, так и оппонентов. Воззрения сторонников и противников
введения права частной собственности на землю в России и их мотивы
в последнее десятилетие в литературе получили достаточно широкое
освещение. Их сущность за последние сто лет практически не
изменилась. Наглядным примером тому служит переписка Л.Н.
Толстого и П.А. Столыпина в 1907 году.
Ратуя за сохранение устоев крестьянского общинного
земледелия, Л.Н. Толстой выступал против частной собственности на
землю. Обращаясь к Петру Аркадьевичу Столыпину он писал: "не может существовать права одного, какого бы то ни было человека,
богатого или бедного, царя или крестьянина, владеть землею как
собственностью. Земля есть достояние всех, и все люди имеют
одинаковое право пользоваться ею. Всякий человек знает, чувствует,
что земля не должна, не может быть собственностью отдельных
людей"1.
В своем ответе Льву Николаевичу Толстому П.А. Столыпин,
выразил и аргументировал иную позицию: "Вы считаете злом то, что я
считаю для России благом. Мне кажется, что отсутствие
"собственности" на землю у крестьян создает все наше неустройство.
Нельзя любить чужое наравне со своим, и нельзя обихаживать,
улучшать землю, находящуюся во временном пользовании, наравне со
своей землею. Искусственное в этом смысле оскопление нашего
крестьянина, уничтожение в нем врожденного чувства собственности
ведет ко многому дурному, главное к бедности. Смешно говорить этим
людям о свободе или свободах. Сначала доведите их уровень
благосостояния до той, по крайней мере, наименьшей грани, где
минимальное довольство делает человека свободным. А это
достижимо только при свободном приложении труда к земле, то есть
при наличии права собственности на землю"2. Эти слова являются
актуальными и для сегодняшнего времени.
Часть 1 ст. 36 Конституции не устанавливает каких‐либо
предварительных условий приобретения права частной собственности
на землю. В ней сказано о праве граждан и их объединений "иметь в
частной собственности землю". Таким образом, мы можем сделать
вывод о том, что любой гражданин (объединение граждан) в
соответствии и на основании законодательства вправе иметь в частной
собственности необходимые ему земельные участки.
Итак, право собственности граждан на землю заключается в
праве собственника владеть, пользоваться и распоряжаться земельным
участком.
Под владением необходимо понимать:
‐ возможность устанавливать собственником границы своего
земельного участка;
‐ требовать от органов государственной власти защиты прав
собственника от посторонних лиц и органов управления.
Сущность правомочия пользования характеризуется тем, что
собственник обладает правом эксплуатации полезных свойств земли и
извлечения от этой эксплуатации доходов. Распоряжаться значит
осуществлять оборот земельного участка – возможность передавать
земельные участки другим лицам.
При этом важно отметить, что законодателем на сегодняшний
день значительно расширяется содержание правомочий собственника.
Такой вывод автор работы делает на основе анализа ч. 2 ст. 36
Конституции – владение, пользование и распоряжение может
осуществляться свободно собственником. Ведь недооценка феномена
права собственности как врожденного чувства, стимулирующего
гражданина относиться к земле как к своей собственной слишком
дорого обходится уже не одному поколению россиян.
В связи с этим выявление сущности отношений собственности
на землю и выработка адекватного им механизма правового
регулирования продолжает оставаться одной из актуальных проблем
науки как земельного, так и гражданского права.
Принятие нового гражданского законодательства, вызвало
определенный интерес ученых к содержанию ст. 209 ГК РФ1
"Содержание права собственности". В течение длительного времени
юристами предлагались самые разнообразные варианты определения
права собственности. Эта базисная категория должна быть
надлежащим образом закреплена в Гражданском кодексе.
В этой связи следует согласиться с Л.В. Щенниковой которая
указывает на необходимость именования ст. 209 ГК РФ "Понятие права
собственности"1. Стремясь добиться краткого и лаконичного
определения понятия права собственности, Л.В. Щенникова предлагает
исключить п. 3 из содержания ст. 209 ГК РФ, который, по ее мнению,
устанавливает ограничения для собственника земель. Она предлагает
ограничение, связанное с "ненасением ущерба окружающей среде"
включить в общее определение права собственности2. Такое
предложение представляет определенный интерес, однако его
следовало бы увязать с содержанием Земельного кодекса РФ,
поскольку земля как объект права собственности имеет жизненно
важное значение и нуждается в более детальном правовом
регулировании.
По общему правилу содержание права собственности, как уже
указывалось в ходе работы, охватывается триадой правомочий ‐
собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться
принадлежащим ему имуществом. Законодатель в Земельном кодексе
прописал главу 3 ‐ "Собственность на землю". Данная глава регулирует
вопросы, связанные с основаниями приобретения права собственности
на землю. В частности, в ней определены принципиальные подходы, в
соответствии с которыми граждане, юридические лица, Российская
Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные
образования могут стать собственниками земельных участков.
Проанализировав содержание положений, закрепленных в
рассматриваемой главе земельного законодательства, можно сделать вывод о том, что законодателем не совсем корректно используется
формулировка "Собственность на землю". Думается, что наиболее
правильной была бы формулировка "Право собственности на
земельные участки", так как собственность есть общественное
отношение, объектом которого являются земельные участки.
Анализируя действующее земельное законодательство, можно
утверждать, что право собственности на землю, как и иные права на
нее, возникают на основе право устанавливающих и право изменяющих
юридических фактов. Таковыми в данной сфере отношений являются
акты компетентных государственных органов и органов местного
самоуправления; договоры и иные сделки, предусмотренные законом,
а также, хотя и не предусмотренные им, но не противоречащие ему;
приобретательная давность и др.
Необходимо также иметь в виду, что с переходом к рыночной
экономике и отменой монополии государства на землю число
оснований возникновения прав на землю, в том числе и права
собственности, значительно возросло, главным образом за счет таких
оснований, как договоры купли‐продажи, дарения, наследование по
завещанию и др., чего в условиях национализации и монополии
государственной собственности на землю не было и не могло быть.
Соответственно сократилось и число случаев возникновения
прав на землю на основе административных актов. Вместе с тем такие
акты и по сей день являются преобладающими основаниями
возникновения прав на землю, поэтому и в настоящее время, в
условиях отмены монополии государства на землю, можно говорить
лишь об относительном сокращении таких оснований, что является
одной из существенных особенностей земельных отношений, не
укладывающихся в общие рамки гражданско‐правового
регулирования1.