3.1. Коллизии земельного и гражданского права в отношении права собственности на землю юридических лиц
Выявить и охарактеризовать коллизии земельного и
гражданского законодательства в отношении права собственности на
землю юридических лиц, невозможно без рассмотрения следующих
вопросов:
‐ о соотношении норм земельного и гражданского права в
регулировании отношений собственности;
‐ о причинах появления коллизий в правовой системе
Российской Федерации.
Одним из приоритетных институтов российского земельного
права является институт прав на землю. Несмотря на это, обращаясь к
анализу содержания данного института, сегодня имеет место
необходимость определиться с его отраслевой принадлежностью. Это
связано с той ролью, которую играет земельное право как отрасль
права в правовой системе России. В теории права признано и не
вызывает сомнение положение о том, что земельное право, имеющее
собственный предмет регулирования, является самостоятельной
отраслью права. Вместе с тем, обращаясь к проблематике о том, при
помощи какого метода осуществляется правовое регулирование
В соответствии с Конституцией РФ граждане и их объединения
(в качестве которых и выступают юридические лица) вправе иметь в
частной собственности землю. При этом в ст. 35 КРФ законодатель
прописал положение, в силу которого право частной собственности
подлежит обязательной охране законом. Увы, это право долгое время
было лишь номинальным и в течение долгого времени не находило
реализации, а главное и регламентации в законодательстве.
Как отмечалось П.В. Крашенинниковым при принятии
Государственной Думой в 1994г. части первой Гражданского кодекса
РФ было найдено компромиссное решение об отсрочке вступления в
силу главы "Право собственности и иные вещные права на землю"2.
Первоначально законодателем было определено, что данная
глава вступит в законную силу со дня введения в действие Земельного
кодекса РФ. Также было определено, что нормы главы 17 ГК в части,
касающейся сделок с земельными участками сельскохозяйственных
угодий, вводятся в действие с момента введения в действие не только
Земельного кодекса, но и специализированного Закона об обороте
земель сельскохозяйственного назначения. Однако данные правовые
акты вступили в силу лишь в 2001г. (Земельный кодекс) и 2002г (Закон
"Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Такой
дисбаланс обусловил появление коррупции в сфере земельных
правоотношений3.
Необходимо отметить, что как с практической, так и с
теоретической точки зрения, большое значение имеет разрешение вопроса о соотношении земельного и гражданского законодательства,
в силу того, что земля по воле законодателя была признана
недвижимым имуществом и вовлечена в оборот.
Нормы гражданского права основаны на признании равенства
участников, регулируемых им отношений и свободы договора. Не
смотря на это, безусловно, публично‐правовые нормы оказывают
влияние на гражданско‐правовые отношения, но и в иной степени, чем
в сфере регулирования земельных отношений, где они носят
приоритетный характер. О.И. Крассов исходя из того, что земельные
отношения являются по своему характеру имущественными
отношениями, отмечает, что соотношение земельного и гражданского
права в сфере регулирования права собственности и иных вещных прав
на землю заключается в следующем: прерогативой гражданского права
является регулирование принципиально общих вопросов права
собственности на землю и иных прав на землю. В земельном праве
отражается специфика регулирования этих вопросов, обусловленная
публичными, а не частными интересами. Более того, эта специфика
отражена даже в такой чисто гражданско‐правовой сфере, как
регулирование сделок с землей1.
Рассматривая это положение, А.Н. Горбачев также указывает на
двойственность понятия "законодательство о правах на землю". С
одной стороны, говорит автор, поскольку речь идет об имущественных
правах, очевидно, что данный правовой институт не может не включать
нормы отрасли, регулирующей имущественные отношения в целом, то
есть гражданского права. С другой стороны, поскольку речь идет о
правах не на имущество в целом, а именно на землю, вторая
неотъемлемая составляющая рассматриваемого института – нормы
земельного права. Поэтому исследование проблематики прав на
землю, прежде всего, требует ответа на вопрос о том, какое
законодательство – гражданское или земельное – пользуется
приоритетом в регулировании правоотношений, содержанием которых
являются соответствующие права1.
В ст. 1 ЗК РФ "Основные принципы земельного
законодательства" указано, что Земельный кодекс и изданные в
соответствии с ним иные акты земельного законодательства
основываются на определенных принципах, одним из которых является
принцип разграничения действия норм гражданского законодательства
и норм земельного законодательства в части регулирования
отношений по использованию земель.
В правовой системе России, земельные правоотношения
регулируются не только Земельным кодексом, но и главой 17 ГК РФ
"Право собственности и другие вещные права на землю". Кроме того, и
в других статьях гражданского законодательства имеется ряд
положений, которые в той или иной степени направлены на
регулирование земельных правоотношений. Законодателем в ГК
определяются основания возникновения и прекращения права
собственности, что с некоторыми изменениями и спецификой
воспроизводится и земельным законодательством. В гражданском
законодательстве содержится детальное регулирование договорных
отношений, которые применимы также к отношениям, объектом
которых является земля. В соответствии с п.3 ст.3 ЗК РФ,
имущественные отношения по владению, пользованию и
распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок
с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не
предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством,
законодательством о недрах, об охране окружающей среды,
специальными федеральными законами.
Земельным кодексом регулируются имущественные отношения,
объектом которых является земля, и, прежде всего, определяются
основания возникновения и порядок осуществления права
собственности и иных вещных прав, которые одновременно являются и
предметом регулирования Гражданского кодекса1. Как отмечается в
литературе, к сожалению, общепринятого теоретического подхода к
разграничению норм гражданского и земельного законодательства в
доктрине сегодня нет. Не случайно, обозначив сам принцип,
законодатель не определил его содержание2.
О соотношении земельного и гражданского права в рамках
права собственности на землю, как объекта оборота, авторы
высказывают разные позиции. Так, И.А. Иконицкая, М.М. Богуславский
говорят о том, что земельные отношения являются едиными
отношениями, объектом которых является земля как недвижимое
имущество особого рода, и регулирование этих отношений является
как земельным, так и гражданским законодательством. По мнению И.А.
Иконицкой доказывать, как это делается в отдельных комментариях,
примат земельного законодательства над гражданским при
регулировании единых земельных отношений и наоборот занятие
бесперспективное. Следует определить нишу того или иного
законодательства в регулировании земельных отношений, имеющих
имущественный характер. Гражданское законодательство содержит как
общие нормы, регулирующие все имущественные отношения,
независимо от их объекта, которые могут быть применимы к
земельным отношениям, а также нормы, непосредственно
относящиеся к имущественным отношениям, объектом которых
является земля. Земельное законодательство применительно к различным видам земельных имущественных отношений должно
содержать особенности их регулирования, не входя в противоречие с
положениями гражданского законодательства. При объективной
необходимости урегулировать указанные отношения иным по
сравнению с гражданским законодательством способом нужно просто
прибегать к элементарным правилам юридической техники и вносить
необходимые изменения в ГК РФ1.
По мнению А.Н. Горбачева законодателем прямо закрепляется
абсолютный приоритет норм земельного права перед гражданско‐
правовыми в вопросах регулирования отношений по поводу земли как
имущества. К такому выводу автор приходит, проанализировав
действующее законодательство. Первоначально автор анализирует
положение ч.2 п.2 ст. 1 ГК РФ, в соответствии с которой гражданские
права могут быть ограничены на основании федерального закона и
только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ
конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных
интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности
государства.
А.Н. Горбачев указывает, что в отсутствие каких‐либо оговорок,
это положение справедливо в отношении любых гражданских прав,
объектом которых является любое имущество, включая вещи
естественного происхождения. Под указанным федеральным законом
автор понимает не только гражданско‐правовые акты. В связи, с чем им
делается вывод о том, что в соответствии с анализируемой нормой ГК
вполне допустимо ограничение гражданских прав на землю
Земельным Кодексом. Также автором рассматривается вопрос о том,
как в рамках гражданского законодательства определяется содержание
права собственности применительно к земле. По общему правилу оно
включает правомочия владения, пользования и распоряжения.
Соответственно, объем права в целом определяется объемом
составляющих его правомочий.
Прежде всего, что касается правомочий владения и
пользования, любой землепользователь, независимо от титула
владения, обязан иметь в виду наличие в ГК РФ статьи 260. Согласно п.2
данной статьи, на основании закона и в установленном им порядке
определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения,
использование которых для других целей не допускается или
ограничивается, а пользование земельным участком, отнесенным к
таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его
назначением. Очевидно, что целевое назначение земель определяется
в соответствии с земельным законодательством. Других норм по
данному вопросу ГК не содержит, соответственно, в этой части ни о
каком противоречии с ч.2 п.1 ст.3 ГК РФ говорить не приходится.
Далее, возможности собственника по распоряжению
принадлежащим ему имуществом определяются кругом сделок,
которые он может с ним совершить, то есть оборотоспособностью
имущества. В соответствии с прямым указанием п.3 ст.129 ГК РФ, земля
и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от
одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот
допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Следовательно, перечень сделок с земельными участками
определяется земельным законодательством на основе общего
перечня гражданско‐правовых сделок.
Таким образом, автор приходит к выводу о том, что задолго до
вступления в силу ныне действующего Земельного кодекса,
Гражданский кодекс, обоснованно претендуя на главенство в
регулировании имущественных отношений в целом, четко оговорил,
что это правило не распространяется на имущественные отношения по
поводу природных объектов. В этой связи заслуживает внимания, как
данный вопрос решается в земельном законодательстве. В
соответствии с п.3 ст.3 Земельного кодекса, имущественные отношения
по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а
также по совершению сделок с ними регулируются гражданским
законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным,
водным законодательством, законодательством о недрах, об охране
окружающей среды, специальными федеральными законами. То есть
положения, изначально закрепленные нормами ГК РФ, по сути, в
неизменном виде воспроизводятся в ЗК РФ.
Исходя из вышеизложенного, А.Н. Горбачев констатирует, что в
вопросах регулирования имущественных отношений по поводу земли
легально закреплен абсолютный приоритет норм земельного
законодательства. На практике этот приоритет может проявляться
двояко. В принципе, любое конкретное правоотношение подобного
рода может быть полностью урегулировано земельно‐правовыми
нормами, без обращения к гражданскому законодательству. В тоже
время, в целом применительно к регулированию рассматриваемых
правоотношений гражданское законодательство призвано
осуществлять восполняющую функцию – его нормы применяются
только в том случае, если по данному вопросу отсутствует земельно‐
правовая норма1.
Третьи авторы занимают позицию, в соответствии с которой
нормы гражданского права являются приоритетными. Так, Г.А.
Гаджиев, ссылается на норму ч.2 п.2 ст.3 ГК РФ, согласно которой
нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны
соответствовать Гражданскому кодексу. Однако автор недостаточно
обосновал свою позицию, что приводит к тому, что данный тезис
многими авторами признается не соответствующим истине1.
Думается, что в данной полемике необходимо занять позицию
тех авторов, которые указывают на то, что доказывание приоритета
земельного законодательства над гражданским при регулировании
земельных правоотношений и наоборот занятие бесперспективное.
Такой вывод основывается, прежде всего, на том, что все
законодательство должно представлять собой систему правовых норм,
направленных на урегулирование возникающих правоотношений.
Термин "система" переводится с греческого как "соединение,
составление из частей" и означает "объективное единство закономерно
связанных друг с другом предметов, явлений в целое, состоящее из
частей, упорядоченных по определенным законам или принципам"2.
Говоря о системе правовых норм, следует отметить, что такая
системность определяется не только их взаимосвязью и
взаимообусловленностью, но и качественной определенностью каждой
из них, относительной самостоятельностью и непротиворечивостью.
Увы, на сегодняшний день Российское законодательство
содержит в себе не только большое количество пробелов, но и
коллизий, что приводит к большим трудностям при решении на
практике целого ряда вопросов.
Следует признать, что проблема коллизий в крупном масштабе
до недавнего времени не ставилась и не решалась, в связи, с чем до
последнего времени в большинстве учебников по теории государства и
права не было разделов, посвященных юридическим коллизиям.
Первое, наиболее полное исследование, посвященное юридическим
коллизиям, было проведено в трудах Г.Ф. Шершеневича. Автор
рассматривал закон и виды законов, а также действие закона во
времени и пространстве. Большое внимание уделено им применению
права его принципам, критике, т.е. установлению подлинности
правовой нормы (ее существования и юридической оценки),
толкованию, аналогии. Анализ нарушения права проведен здесь с
точки зрения видов, последствий и ответственности1.
В теории права на сегодняшний день учеными не разработано и
не выведено единое понятие юридическим коллизиям.
По мнению М.В. Баглая коллизиями необходимо называть
противоречия, возникающие между нормами права2.
С.С. Алексеев в своих работах рассматривает коллизию как
столкновение актов в связи с их действием на той или иной территории,
с компетенцией правотворческих органов и временем издания актов3.
И.В. Аленина определяет юридическую коллизию как сложное
правовое явление, которое объединяет в себе столкновения,
возникающие в рамках объективного права (формальные коллизии), а
также несоответствия между нормами права и опосредуемыми ими
общественными отношениями4.
С. И. Некрасов, используя термин «юридическая коллизия»,
относит к ней споры публично‐правового характера (между
федеральными органами государственной власти, между
федеральными органами власти и органами власти субъектов
Федерации, между государственными органами субъектов РФ)5.
Ю.А. Тихомиров раскрывает понятие юридической коллизии как
противоречие между существующим правовым порядком и
намерениями, а также действиями по его изменению1.
В свою очередь Н.И. Матузов трактует юридическую коллизию
шире, чем просто различие или противоречие между нормами права,
включая в ее определение противоречия, возникающие в процессе
правоприменения; и осуществления компетентными субъектами
(органами и должностными лицами) своих полномочий2.
Думается, что наиболее полным и юридически верным является
определение юридических коллизий данное Н.И. Матузовым, так как
автор рассматривает коллизии не в одном аспекте, как это делается
другими учеными, а во взаимодействии со сложными, существующими
в праве правоотношениями.
Коллизии подразделяются на четыре группы:
1) коллизии между нормативными актами или отдельными
правовыми нормами (между законами и подзаконными актами, между
конституцией и всеми иными актами, между федеральными, и
региональными актами);
2) коллизии в правотворчестве;
3) коллизии в правоприменении;
4) коллизии полномочий и статусов госорганов, должностных
лиц и др.3
Наличие коллизий обуславливается самыми разнообразными
причинами. Такие причины, как несовершенство законов, судебные
ошибки, произвольное толкование Конституции и других актов, выход
отдельных органов за пределы своих полномочий, выделяются М.В.
Баглаем1.
В свою очередь Ю.А. Тихомиров акцентирует внимание на том,
что возникновение и нарастающую остроту коллизий пока не удается
предотвратить по двум причинам ‐ мешают слабое и неполное
правовое регулирование данной сферы и отступление от действующих
норм и договоренностей. Недостаточно законодательно закрепленных
процедур разрешения споров2.
Помимо прочего, следует иметь в виду, что в большинстве
случаев коллизии возникают в силу того, что те или иные нормы права
принимаются в разное время и не могут, вследствие этого,
основываться на одинаковом учете условий общественной жизни.
Э. В. Сухов выделяет следующие причины возникновения
противоречий внутри системы права:
‐ правовые институты и нормы, изданные примерно в одно
время, в дальнейшем "стареют" по‐разному вследствие
неравномерного развития регулируемых общественных отношений;
‐ правовые институты и нормы, изданные в разное время,
регулируют общественные отношения с учетом существенно
отличающихся друг от друга условий общественной жизни;
‐вследствие комплексного действия указанных причин3.
Следует отметить, что государственные органы обязаны в своей
деятельности собирать так называемую "коллизионную информацию",
в которую входит информация о зарождающихся, появившихся или
могущих возникнуть юридических противоречиях. Ведь,
противоречивость нормативного массива, а также действующего
эффективного механизма преодоления коллизий, приводит к
дестабилизации Российской Федерации, как единого федеративного государства. Кроме того, с целью предотвращения будущих коллизий и
разрешения существующих, органы государственной власти должны
содействовать участию самых разнообразных общественных
объединений и групп в проведении мероприятий, направленных на
поиск взаимоприемлемых решений, разъяснение населению причин
появления коллизий в правовом массиве.
Для реализации поставленной задачи первостепенное значение
имеет создание специализированных правовых средств, набор
которых, по мнению И.А. Умновой, включает в себя весь диапазон "от
мягкого к жесткому" ‐ взаимное информирование сторон по спорным
вопросам, уведомление, ведение переговоров, достижение
договоренностей, взаимные компромиссы, использование
арбитражных и посреднических процедур, решения судов, жесткие
санкции государств. Их правильный выбор и умелое применение в
нужный момент и в соответствующей коллизионной ситуации
гарантирует успех. И, напротив, неудачная оценка подобных ситуаций и
избранных средств приводит к отрицательным результатам1.
По мнению Н.И. Матузова, причины правовых коллизий носят
как объективный, так и субъективный характер2 . К объективным
причинам он относит:
‐ противоречивость;
‐ динамизм и изменчивость регулируемых правом
общественных отношений, их скачкообразное развитие.
К субъективным причинам коллизий относятся такие, которые
зависят от воли и сознания людей ‐ политиков, законодателей,
представителей власти. Это, например низкое качество законов,
пробелы в праве, непродуманность нормотворческой деятельности,
юридический нигилизм, политическая борьба и др.
Наибольший интерес представляют субъективные причины
коллизий, в частности, вопрос о пробелах в праве, которые возникают
главным образом в связи с применением и толкованием правовых
норм, при решении общеметодологических задач правотворческого и
правоприменительного процесса, и юридических ошибках.
Юридической наукой пробелы в праве определяются как
отсутствие конкретного нормативного предписания в отношении
фактических обстоятельств, находящихся в сфере правового
регулирования, отсутствие нормы права для урегулирования какого‐
либо вида общественных отношений1.
Пробел в законодательстве – это отсутствие конкретной нормы,
необходимой для регламентации отношения, входящего в сферу
правового регулирования. Пробелы в законодательстве существуют в
основном вследствие двух причин: во‐первых, в результате появления
новых общественных отношений, которые в момент принятия закона
не существовали и не могли быть учтены законодателем; во‐вторых, из‐
за упущений при разработке закона2.
В связи с этим, в юридической литературе различают
первоначальную и последующую пробельность в праве3. Первая
обуславливается тем, что законодатель не смог охватить
формулировками нормативного акта всех жизненных ситуаций,
требующих правового регулирования, а вторая вызывается появлением
новых общественных отношений, которые не могли быть
предусмотрены законодателем.
Существование пробелов в нормах федерального
законодательства, а также недостаточная оперативность принятия
таких актов приводит к тому, что в субъектах Федерации принимаются
законы, регулирующие общественные отношения, не урегулированные федеральными законами. В связи с этим, роль законодателя на
федеральном уровне заключается в сокращении до минимума
имеющихся пробелов.
Под юридической ошибкой необходимо понимать результат
неправильной властноорганизующей деятельности, противоречащей
нормам права, допущенный из‐за невыполнения необходимого
комплекса условий для достижения истинной цели, вследствие
добросовестного заблуждения или имевшей место неосторожности,
которая квалифицируется в качестве ошибочного компетентным
органом1.
В связи с данным определением, Э.В. Суханов, выделяет
следующие признаки юридических ошибок:
а) ошибки представляют собой неправильности,
свидетельствующие о несоблюдении целевых установок
правоприменения;
б) ошибки совершают субъекты правоприменительной
деятельности, управомоченные рассматривать и разрешать дела;
в) ошибки имеют непреднамеренный характер;
г) ошибки представляют собой нарушения требований закона,
определяющего порядок осуществления правоприменительной
деятельности;
д) ошибки устраняются юридическими средствами, которые
реализуются с соблюдением определенной процедуры2.
Наиболее часто встречающейся причиной юридической ошибки
является отсутствие у правоприменителя необходимых правовых
знаний ‐ непонимание значения тех или иных правовых норм,
неосведомленность о значении специальных терминов, неверное
представление о применяемой норме и так далее.
Е.С. Урумова к типичным юридическим ошибкам относит:
противопоставление законности и целесообразности; неверный выбор
предмета законодательного регулирования; неправильное
определение формы правового акта; несоблюдение процедуры
подготовки и обсуждения проекта закона или иного акта;
неправильный выбор акта и норм, относящихся к субъекту и объему его
прав; неверное применение средств реализации права; неприменение
мер ответственности1.
Разрешить образование правовых коллизий, возникших в связи
с допущением юридической ошибки, возможно посредством
поэтапного анализа практики исполнения законодательных актов и
оценки использования актов в целом либо их отдельных норм. Не
маловажное значение для преодоления разных правоприменительных
убеждений имеет конституционное правосудие, посредством которого
было введено в правовой оборот такое понятие как "правовая позиция
Г.А. Гаджиев, С.Г. Пепеляев трактуют правовую позицию как
интерпретацию конституционной нормы в мотивировочной части
постановления Конституционного Суда Российской Федерации, причем
именно той нормы, которая положена в основу резолютивной части
постановления. Исследование в судебном заседании материалов
судебного дела и правовых позиций сторон, конституционное
толкование принципов конституционного строя, принципов и норм
международного права, иных конституционных норм служат
формированию правовых позиций Конституционного Суда Российской
Федерации. Тем самым конституционный текст приспосабливается к
меняющимся общественным условиям2.
С целью предотвращения возникновения различий в
правопонимании необходимо толкование права – интеллектуально-волевая деятельность по установлению подлинного содержания
правовых актов в целях их реализации и совершенствования1.
Претворение правовых предписаний в жизнь, в поведение людей
затруднено также в связи с наличием многочисленных
терминологических противоречий, для преодоления подобных
терминологических коллизий решено готовить терминологический
словарь для обозначения существующих определений терминов
выбранной предметной сферы, отрасли на бумажных или иных
носителях2.
Помимо прочего на сегодняшний день существует явная
необходимость в нормативном установлении основных правил
законодательной техники.
Проблема выработки рекомендаций по совершенствованию
федерального и регионального законодательства очень многогранна и
неоднозначна. В связи с этим, А.Р. Лаврентьевым, в своей работе были
предложены следующие рекомендации, направленные на
предотвращение возникновения коллизий.
Механизм преодоления коллизий должен включать на взгляд
автора следующие элементы:
‐ завершение оформления законодательной базы по наиболее
важным конституционно ‐ правовым институтам Российской
Федерации и ее субъектов, в том числе и по вопросам рамок
возможного нормотворчества органов государственной власти
субъектов Федерации, что позволило бы решительно пресечь тяготение
отдельных регионов к избыточному суверенитету;
‐ улучшение качества подготовки нормативно‐правовых актов
участниками нормотворческого процесса путем повышения их
юридической квалификации и совершенствования нормотворческих
технологий;
‐ введение в юридическую практику элементов модельного
нормативно‐правового регулирования по вопросам совместного
ведения Российской Федерации и ее субъектов, а также отдельным
вопросам местного значения1.
Как отмечается С. Сомовым, закон должен быть стабильным, но
реальная жизнь постоянно ставит все новые и новые вопросы. Издание
законов по отдельным видам деятельности практически неизбежно
приводит к противоречивым трактовкам одних и тех же положений в
различных законах, что создает затруднения на практике2. Еще Жан‐
Жак Руссо говорил, что бесполезные законы лишают силы законы
необходимые3.
Большую роль в урегулировании противоречий регионального и
федерального законодательства призвана сыграть новая
формирующаяся отрасль права ‐ коллизионное право.
На сегодняшний день коллизии земельного и гражданского
права в отношении права собственности на землю юридических лиц
можно свести к следующим положениям.
Во‐первых, возможности собственника по обороту земельных
участков ограничены случаями, когда земельный участок изъят из
оборота или ограничен в нем. Возможность изъятия земельных
участков из оборота и ограничения их в обороте специально оговорена
в п.3 ст.209 ГК. В данной норме законодатель закрепил, что владение,
пользование и распоряжение землей и другими природными
ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом,
осуществляются их собственником свободно, если это не наносит
ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов
других лиц.
В соответствии с п.3 ст.129 ГК, регулирующей
оборотоспособность объектов гражданских прав, земля и другие
природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица
к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается
законами о земле и других природных ресурсах. Исходя из этого,
можно сделать вывод о том, что перечень земель, изъятых из оборота
и ограниченных в обороте, должен устанавливаться Земельным
кодексом. Статьей 27 ЗК определяются понятие и перечень земельных
участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте.
Трактовки изъятия из оборота и ограничения
оборотоспособности, данные ЗК и ГК, отличаются друг от друга.
В п.2 ст.129 ГК под объектами, изъятыми из оборота,
подразумеваются объекты гражданских прав, нахождение которых в
обороте не допускается, т.е. те объекты, которые не могут свободно
отчуждаться, переходить от одного лица к другому в порядке
универсального правопреемства (наследования, реорганизации
юридического лица) либо иным способом (п.1 ст.129 ГК).
В соответствии с п.2 ст.27 ЗК земельные участки, отнесенные к
землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную
собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных
гражданским законодательством.
Следовательно, понятие изъятых из оборота земельных
участков, определяемое земельным законодательством,
предусматривает не только запрет перехода от одного лица к другому
изъятых из оборота земельных участков в порядке правопреемства, но
и запрет предоставления их в частную собственность.
В соответствии с п.2 ст.129 ГК виды объектов гражданских прав,
нахождение которых в обороте не допускается, должны быть прямо
указаны в законе. Из этого следует, что перечень изъятых из оборота
земельных участков, предусмотренный ЗК, носит исчерпывающий
характер.
В соответствии с п.4 ст.27 ЗК из оборота изъяты земельные
участки, занятые следующими находящимися в федеральной
собственности объектами:
1) государственными природными заповедниками и
национальными парками;
2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых
размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы
Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и
органы;
3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых
размещены военные суды;
4) объектами организаций федеральной службы безопасности;
5) объектами организаций федеральных органов
государственной охраны;
6) объектами использования атомной энергии, пунктами
хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых
созданы закрытые административно‐территориальные образования;
8) объектами учреждений и органов Федеральной службы
исполнения наказаний;
9) воинскими и гражданскими захоронениями;
10) инженерно‐техническими сооружениями, линиями связи и
коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны
Государственной границы Российской Федерации.
Определенное несоответствие в нормах гражданского и
земельного законодательства также можно выявить и в правовой
регламентации положений об ограничении оборотоспособности
объектов. В соответствии с абз.2 п.2 ст.129 ГК ограниченно
оборотоспособными являются такие объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо
нахождение которых в обороте допускается по специальному
разрешению. В соответствии с абз.2 п.2 ст.27 ЗК земельные участки,
отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в
частную собственность, за исключением случаев, установленных
федеральными законами.
В соответствии с п.5 ст.27 ЗК ограничиваются в обороте
следующие находящиеся в государственной или муниципальной
собственности земельные участки:
1) в пределах особо охраняемых природных территорий;
2) в пределах лесного фонда, за исключением случаев,
установленных федеральными законами;
3) занятые находящимися в государственной или
муниципальной собственности водными объектами в составе водного
фонда;
4) занятые особо ценными объектами культурного наследия
народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список
всемирного наследия, историко‐культурными заповедниками,
объектами археологического наследия;
5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности,
оборонной промышленности, таможенных нужд;
6) в границах закрытых административно‐территориальных
образований;
7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том
числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов,
сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и
судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах
формирования международных транспортных коридоров;
8) предоставленные для нужд связи;
9) занятые объектами космической инфраструктуры;
10) расположенные под объектами гидротехнических
сооружений;
11) предоставленные для производства ядовитых веществ,
наркотических средств;
12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными
веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные
подвергшиеся деградации земли.
Законодатель в рамках норм Гражданского кодекса не
предусматривает необходимости установления исчерпывающего
перечня ограниченных в обороте объектов, и соответственно перечень
объектов, установленный в п.5 ст.27 ЗК, не является исчерпывающим.
Во‐вторых, земельным законодательством несколько иначе,
чем гражданским решаются вопросы, связанные с постоянным
(бессрочным) пользованием земельным участком. После введения в
действие Земельного кодекса РФ законодателем было определено, что
в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки
предоставляются теперь только государственным и муниципальным
учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам
местного самоуправления. Юридические лица других организационно‐
правовых форм, владеющие участками на праве постоянного
(бессрочного) пользования, обязаны по своему усмотрению или
переоформить свое право аренды, или приобрести участки в
собственность до определенного периода. Последний вариант
действий возможен в случае продажи здания, сооружения на данных
участках при условии соблюдения специальных правил о приобретении
прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности,
на которых расположены указанные объекты. При продаже объектов,
расположенных на данных земельных участках, покупатель объекта
будет обладать правом выбора титула на землю (право собственности
или право аренды).
Согласно Закону о введении в действие Земельного кодекса
Российской Федерации не допускается внесение права постоянного
(бессрочного) пользования земельными участками в уставные
(складочные) капиталы коммерческих организаций.
Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное
пользование, вправе передать этот участок в аренду или
безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника
участка (ст. 270 ГК). Таким образом, если гражданским
законодательством допускается ограниченное распоряжение
земельными участками (например, возможность передачи их в
аренду), то земельным кодексом (ст. 20) полностью исключается любое
распоряжение такими участками.
В‐третьих. В пп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ закреплен принцип "единство
судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов",
согласно которому все прочно связанные с земельными участками
объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев,
установленных федеральными законами. В частности, не допускается
передача в собственность зданий, строений, сооружений без
одновременной приватизации земельных участков, на которых они
расположены, кроме случаев, когда эти земельные участки изъяты из
оборота или ограничены в обороте.
В данном правовом положении земельного законодательства
отражен цивилистический принцип главной вещи и принадлежности:
земельный участок является главной вещью, а расположенная на нем
недвижимость – принадлежность. По общему правилу,
принадлежность следует судьбе главной вещи. Однако законодателем
в рамках ГК РФ закреплено положение, в силу которого допускается
продажа земельного участка без передачи в собственность
находящейся на этом земельном участке недвижимости, которая не
только остается в собственности продавца, но и за ним сохраняется
право пользования частью земельного участка, которая занята этой
недвижимостью.
Анализируя это положение, некоторые авторы приходят к
выводу о том, что "единство судьбы" земельного участка и прочно
связанных с ним объектов, о котором говорится в пп. 5 п.1 ст. 1 ЗК
абсолютного значения не имеет. Возможно, этим обстоятельством
вызвано суждение одного из комментариев к ЗК РФ о том, что "единый
принцип распространяется не на существующую совокупность норм, а
закладывает основы будущего регулирования земельных отношений"1.
Думается, что в данном случае, авторами анализировалось
положение ст. 35 Земельного кодекса, в соответствии с которым
земельный участок является не главной вещью, а принадлежностью, а
недвижимость выступает в качестве главной вещи. В данном случае
отчуждение земельного участка проводится наряду с отчуждением
недвижимости. Следовательно, Земельный и Гражданский кодексы по
разному регулируют случаи, когда главной вещью является
недвижимость, находящаяся на земельном участке, а
принадлежностью ‐ сам земельный участок.
В соответствии с п.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права
собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на
чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на
использование соответствующей части земельного участка, занятой
зданием, строением, сооружением и необходимой для их
использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний
их собственник. В соответствии со ст.552 ГК РФ по договору продажи
здания, сооружения или другой недвижимости покупателю
одновременно с передачей права собственности на такую
недвижимость передаются права на ту часть земельного участка,
которая занята этой недвижимостью и необходима для ее
использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного
участка, на котором находится продаваемая недвижимость,
покупателю передается право собственности либо предоставляется
право аренды или предусмотренное договором продажи
недвижимости иное право на соответствующую часть земельного
участка.
Если договором не определено передаваемое покупателю
недвижимости право на соответствующий земельный участок, к
покупателю переходит право собственности на ту часть земельного
участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее
использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не
принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без
согласия собственника этого участка, если это не противоречит
условиям пользования таким участком, установленным законом или
договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает
право пользования соответствующей частью земельного участка на тех
же условиях, что и продавец недвижимости.
В связи с этим, И.А. Иконицкой отмечается, что здесь имеет
место совершенно ничем не оправданное противоречие норм ЗК РФ
нормам ГК РФ, а нормы ГК РФ не были признаны недействующими
Вводным законом к ЗК. Если говорить о целесообразности того или
иного подхода, то необходимо согласится с мнением И.А. Иконицкой,
которая утверждает, что подход ГК РФ является более
последовательным и логичным, ибо он гарантирует свободу
собственнику распоряжаться своим земельным участком, что
закреплено в ст. 36 Конституции РФ1.