2.2. Теоретические вопросы основания и порядка возникновения права частной собственности на землю

Основаниями возникновения, изменения и прекращения

правоотношений являются юридические факты, которые должны

отвечать как минимум трем требованиям:

‐ юридический факт должен иметь свое объективное, реальное

содержание;

‐ юридический факт должен быть конкретным. Конкретность

имеет две стороны: фактическая конкретность, которая выразилась в

объективной реальности и документально доказанная конкретность;

‐ юридический факт должен иметь связь с законом1.

Юридический факт – конкретное жизненное обстоятельство с

наступлением которого норма права связывает возникновение,

изменение, прекращение правоотношений. Юридические факты

представляют собой разнообразные жизненные обстоятельства, а

потому их можно классифицировать по различным основаниям.

Важнейшим является деление юридических фактов по тем

последствиям, которые они влекут, и их волевому содержанию (см.

схему 1)2.

Правообразующие факты – это юридические факты, на

основании которых возникают правоотношения собственности на

земельные участки. К таким актам относятся:

Схема 1. Классификация юридических фактов

1. Административные акты государственных органов. Так,

например, Законом о земельной реформе1 (на данный момент он

признан утратившим силу) были введены условия для равноправного

развития различных форм хозяйствования на земле, формирования

Правообразующие Правоизменяющие Правопрекращающие

Юридические факты

События Деяния

Правомерные Неправомерные

Индивидуальные

акты

Преступления

Юридические

поступки

Проступки

Административные

Дисциплинарные

Гражданско‐правовые

Процессуальные

Действия

Бездействия

многоукладной экономики, рационального использования и охраны

земель. В 1999 г. было принято Постановление Правительства о

федеральной целевой программе1, целью которого было повышение

эффективности использования земли, создание условий для

увеличения социального, инвестиционного, производительного

потенциала земли и превращение ее в самостоятельный фактор

экономического роста.

Административные акты государства, как правило, не имеют

срока давности и действительны до их полной или частичной отмены.

2. Сделки организаций по приобретению земель в

собственность. К таким сделкам относятся, например, купля‐продажа,

обмен земельными участками в установленном законе порядке и т.д.

Сделки, связанные с приобретением права собственности на

земельный участок юридических лиц, можно подразделить на две

группы.

Во‐первых, это прямые сделки, которые имеют объектом

земельный участок, а значит и чисто земельно‐правовую природу. Во‐

вторых, это косвенные сделки, которые имеют своим объектом не

столько земельный участок, сколько другие имущественные объекты и

иную недвижимость, расположенные на этом участке. Эти сделки

имеют преимущественно гражданско‐правовую природу.

3. Обстоятельства, с которыми закон связывает возникновение

права собственности на землю:

‐ приватизация земельных участков;

‐ приобретение земельных участков в порядке правопреемства;

‐ приобретение земельного участка в связи с его

использованием непрерывно более 15 лет.

Правоизменяющие факты – это предусмотренные законом

обстоятельства, с которыми он связывает изменение правоотношений

собственности. К таким фактам относятся:

1. Обстоятельства, сужающие правомочия собственника

земельного участка. В частности, собственник земельного участка

обязан использовать земельные участки в соответствии с их целевым

назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и

разрешенным использованием способами, которые не должны

наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному

объекту.

2. Обстоятельства, возлагающие дополнительные функции на

собственников земель.

3. Обстоятельства, расширяющие права собственников

земельных участков. Так, если на земельном участке имеются,

например, общераспространенные полезные ископаемые, то этот факт

расширяет правомочия собственника, предоставляя ему юридическую

возможность использовать в установленном порядке для нужд своего

хозяйства эти природные объекты.

4. Обстоятельства, обязывающие собственника осуществлять

свои правомочия с соблюдением определенных дополнительных

правил.

Правопрекращающие факты – обстоятельства, с которыми закон

связывает возможности прекращения права собственности. Указанные

факты, в литературе подразделяются на две группы:

‐ факты, позволяющие прекратить право собственности на

землю, характерны тем, что реализация действий по прекращению

права собственности зависят от усмотрения субъекта права

собственности и соответствующих государственных органов (продажа

земельного участка, добровольный отказ);

‐ факты, обязывающие принудительно прекратить право

собственности на земельный участок (использование земельного участка не по целевому назначению, а также использование его

способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки,

изъятие у собственников земли для государственных и муниципальных

нужд путем принудительного выкупа)1.

Возникновение права частной собственности, в соответствии с

земельным законодательством, возможно по двум основаниям, это –

предоставление земельного участка (за плату или бесплатно) из

государственной или муниципальной собственности; приобретение

земельного участка в собственность в результате совершения

гражданско‐правовых сделок.

Земельные участки из земель, находящихся в государственной

и муниципальной собственности, предоставляются юридическим

лицам в частную собственность за плату. В случаях, предусмотренных

ЗК, федеральными законами и законодательством субъектов

Федерации, предоставление земельных участков возможно

юридическим лицам бесплатно. Эта норма не распространяется на

случаи, предоставления земельного участка в собственность

иностранным юридическим лицам. Данным субъектам права

земельные участки предоставляются в собственность только за плату.

В соответствии с п.4 ст. 28 ЗК не допускается отказ в

предоставлении в собственность юридических лиц земельных участков,

находящихся в государственной или муниципальной собственности,

для строительства, за исключением случаев:

изъятия земельных участков из оборота;

установленного федеральным законом запрета на

приватизацию земельных участков;

резервирования земельных участков для государственных или

муниципальных нужд.

Также, не допускается отказ в предоставлении в собственность

юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и

находящихся в государственной или муниципальной собственности,

если федеральным законом разрешено предоставлять их в

собственность юридических лиц.

Применительно к участкам, находящимся в государственной

собственности, соответствующей компетенцией обладают: в

отношении земель, находящихся в федеральной собственности ‐

Правительство РФ; в отношении земель, находящихся в собственности

субъекта Российской Федерации ‐ глава администрации (или)

правительства субъекта Федерации. Материалы для принятия решений

готовят соответствующие органы, осуществляющие управление

земельными ресурсами1.

Стоит отметить, что предоставление земельных участков для

нужд строительства представляет собой не одномоментный акт органа

власти. Перед тем, как государственным органом будет принято

решение о предоставлении земельного участка в собственность

юридического лица, необходимо совершить ряд организационно‐

правовых действий, обеспечивающих оптимальный выбор участка и

место расположения объекта строительства. Ранее юридическая судьба

земельных участков предрешалась уже на стадии государственного

планирования или решения какого‐либо органа власти.

Сегодня, в ст. 30 Земельного кодекса введен иной порядок

предоставления земельных участков для строительства:

предоставление земельных участков осуществляется с помощью

проведения определенных работ по формированию конкретных

земельных массивов (контуров), то есть определению местоположения

и размеров земельных участков, подлежащих изъятию у их прежних

пользователей. При этом устанавливаются два порядка предоставления земельных участков: а) без предварительного согласования мест

размещения объектов (осуществляется исключительно на торгах

(конкурсах, аукционах) и б) с их предварительным согласованием.

Далее субъектам необходимо осуществить выбор земельного

участка для строительства. В связи с этим, юридическое лицо должно

обратиться в соответствующий исполнительный орган государственной

власти или орган местного самоуправления, с заявлением о выборе

земельного участка и предварительном согласовании места

размещения объекта. В соответствии с п.1 ст. 31 ЗК в подаваемом

юридическом лице заявлении должно быть указано: назначение

объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование

примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на

земельный участок, технико‐экономическое обоснование проекта

строительства или необходимые расчеты.

После принятия такого заявления к рассмотрению, органы

местного самоуправления:

‐ информируют население о возможном или предстоящем

предоставлении земельных участков для строительства;

‐ информируют землепользователей, землевладельцев и

арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или

муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть

затронуты в результате возможного изъятия для государственных и

муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и

владении земельных участков, в связи с предоставлением этих

земельных участков для строительства.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о

выборе земельного участка для строительства, а в необходимых

случаях и для установления его охранной или санитарно‐защитной

зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного

самоуправления проекты границ каждого земельного участка в

соответствии с возможными вариантами их выбора. При

необходимости изъятия земельного участка к акту должны быть

приложены расчеты убытков собственников земельных участков,

землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных

участков, потерь сельскохозяйственного производства или потерь

лесного хозяйства.

Исполнительный орган государственной власти или орган

местного самоуправления, принимает решение о предварительном

согласовании места размещения объекта (копия такого решения

направляется заявителю в семидневный срок и действует в течение 3

лет), утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с

одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в

размещении объекта.

Решение о предварительном согласовании места размещения

объекта и проект границ земельного участка являются основанием

установления в соответствии с заявками юридических лиц,

заинтересованных в предоставлении земельного участка для

строительства, и за их счет границ такого земельного участка на

местности и его государственного кадастрового учета в порядке.

Исполнительный орган государственной власти или орган

местного самоуправления, на основании заявления юридического

лица, заинтересованного в предоставлении земельного участка для

строительства, и приложенной к нему кадастровой карты (плана)

земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о

предоставлении земельного участка для строительства (ст. 32 ЗК).

По общему правилу, органы государственной власти и органы

местного самоуправления обязаны обеспечить управление и

распоряжение земельными участками, которые находятся в их

собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности,

справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур

предоставления таких земельных участков (п.1 ст.34). Для этого

указанные органы обязаны:

‐ принять акт, устанавливающий процедуры и критерии

предоставления таких земельных участков, в том числе порядок

рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все

заявки, поступившие до определенного указанными процедурами

срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для

отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;

‐ уполномочить на управление и распоряжение земельными

участками и иной недвижимостью специальный орган;

‐ обеспечить подготовку информации о земельных участках,

которые предоставляются юридическим лицам на определенном праве

и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и

заблаговременную публикацию такой информации.

Кроме того, юридические лица, имеющие в собственности,

безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или

оперативном управлении здания, строения, сооружения,

расположенные на земельных участках, находящихся в

государственной или муниципальной собственности, могут приобрести

права на эти земельные участки. При этом исключительное право на

приватизацию земельных участков имеют юридические лица,

являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений.

Отдельное внимание законодателем уделяется религиозным

организациям, а именно в ст. 36 ЗК прямо закреплено, что:

‐ религиозным организациям, имеющим в собственности

здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного

назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в

государственной или муниципальной собственности, эти земельные

участки предоставляются в собственность бесплатно;

‐ религиозным организациям, имеющим в соответствии с

федеральными законами на праве безвозмездного пользования

здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного

назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти земельные

участки предоставляются на праве безвозмездного срочного

пользования на срок безвозмездного пользования этими зданиями,

строениями, сооружениями.

Если здание, принадлежащее нескольким лицам на праве

собственности, находится на неделимом земельном участке, то они

имеют право на приобретение данного земельного участка в общую

долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на

стороне арендатора. Если в данной ситуации помещения принадлежат

одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве

хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного

ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного

участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Федеральные казенные предприятия и государственные или

муниципальные учреждения ‐ правообладатели помещений в этом

здании обладают правом ограниченного пользования земельным

участком для осуществления своих прав на принадлежащие им

помещения.

В случае если помещения в здании, расположенном на

неделимом земельном участке, закреплены за несколькими

федеральными казенными предприятиями и государственными или

муниципальными учреждениями, данный земельный участок

предоставляется одному из этих лиц на основании решения

собственника земельного участка в постоянное (бессрочное)

пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного

пользования земельным участком для осуществления своих прав на

закрепленные за ними помещения.

В данном случае, для приобретения прав на земельный участок

юридические лица, совместно должны обратиться в исполнительный

орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с

приложением его кадастровой карты (плана).

Решение о предоставлении земельного участка в собственность

бесплатно, а в случаях, предусмотренных земельным

законодательством, на праве постоянного (бессрочного) пользования

либо подготовка проекта договора купли‐продажи и направление его

заявителю с предложением о заключении соответствующего договора

должно быть принято органом государственной власти или органом

местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления

заявления.

В случае отсутствия кадастровой карты земельного участка

орган местного самоуправления на основании заявления юридического

лица в месячный срок со дня поступления заявления должен

обеспечить изготовление кадастрового плана земельного участка и

утвердить проект его границ. Границы и размеры земельного участка

должны быть определены с учетом:

‐ фактически используемой площади земельного участка в

соответствии с требованиями земельного и градостроительного

законодательства;

‐ красных линий;

‐ границ смежных земельных участков;

‐ естественных границ земельного участка.

Исполнительный орган государственной власти или орган

местного самоуправления, в двухнедельный срок со дня представления

проекта границ земельного участка принимает решение о

предоставлении этого земельного участка юридическому лицу и

направляет ему копию решения с приложением проекта границ

земельного участка.

В ст. 37 Земельного кодекса характеризуются особенности

купли‐продажи земельных участков. Прежде всего, необходимо отметить, что продажа земельного участка возможна с учетом

ограничений оборотоспособности земельных участков (ст. 27, 52 ЗК).

Возможность изъятия земельных участков из оборота и

ограничения их в обороте специально оговорена в п.3 ст.209 ГК. В

данной норме законодатель закрепил, что владение, пользование и

распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в

какой их оборот допускается законом, осуществляются их

собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей

среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В соответствии с п.3 ст.129 ГК, регулирующей

оборотоспособность объектов гражданских прав, земля и другие

природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица

к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается

законами о земле и других природных ресурсах. Исходя из этого,

можно сделать вывод о том, что перечень земель, изъятых из оборота

и ограниченных в обороте, должен устанавливаться Земельным

кодексом. Статьей 27 ЗК определяются понятие и перечень земельных

участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте.

Купля‐продажа земельного участка осуществляется по

правилам, установленным § 1 и 7 гл. 30 ГК РФ, с учетом особенностей,

установленных земельным законодательством.

В силу того, что приобретение земельного участка по договору

купли‐продажи является производным способом приобретения права

собственности, то юридическое лицо приобретает земельный участок

со всеми ограничениями и обременениями, которые были установлены

в отношении данного земельного участка к моменту его продажи.

Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар

свободным от прав третьих лиц. Исключение сделано лишь для случая,

когда покупатель согласился принять товар, обремененный такими

правами. Это положение воспринято при создании норм п. 1 ст. 37 ЗК, в

соответствии с которой продавца обязан информировать покупателя о всех известных ему ограничениях (обременениях) земельного участка,

поскольку они могут существенно связать нового собственника в

осуществлении его правомочий.

Если продавец не выполнит данное требование и не

предоставит (или предоставит заведомо ложную) информацию,

которая может оказать влияние на решение покупателя о выкупе

данного земельного участка, то покупатель вправе требовать

уменьшения покупной цены или расторжения договора купли‐продажи

земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В нормах права установлен перечень тех условий, которые не

могут быть включены в договор продажи земельного участка. В

противном случае они будут признаны недействительными. К таким

относятся условия (п.2 ст. 37 ЗК):

‐ устанавливающие право продавца выкупить земельный

участок обратно по собственному желанию;

‐ ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным

участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного

участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

‐ ограничивающие ответственность продавца в случае

предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Земельный участок может быть приобретен юридическим

лицом в собственность на торгах.

Торги представляют собой один из способов заключения

договоров, который тесным образом связан с основными законами

свободного рынка и выражает их наиболее последовательно. Это, в

частности, проявляется в присущей торгам конкуренции. Торги могут

быть проведены либо в форме аукциона, либо в форме конкурсов. В

соответствующих статьях ГК проводится разграничение аукционов и

конкурсов. В основу положен способ определения победителя: при

аукционе им признается лицо, которое предложило наибольшую цену,

а при конкурсе – тот, кто по заключению конкурсной комиссии,

назначенной организатором конкурса, предложил лучшие условия. По

другому признаку – кругу возможных участников, различаются торги

открытые и закрытые.

Предметом торгов может быть земельный участок с

установленными границами. Как сложилось на практике, да и

установлено законом в качестве организатора торгов выступает

собственник или действующая на основании договора с ним

специализированная организация. При этом форма проведения торгов,

начальная цена предмета торгов определяется собственником

земельного участка, а порядок их организации определяется

Правительством РФ1.

Порядок организации и проведения аукционов по продаже

земельных участков из земель, находящихся в государственной или

муниципальной собственности, для жилищного строительства

осуществляется в порядке, закрепленном в ст. 38.1 ЗК.

Юридические лица могут приобретать земельные участки,

находящиеся в муниципальной или государственной собственности

путем принятия участия в аукционе, который проводится:

‐ по продаже земельного участка для жилищного строительства

в отношении земельного участка, прошедшего государственный

кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное

использование такого земельного участка, основанные на результатах

инженерных изысканий параметры разрешенного строительства

объекта капитального строительства, а также технические условия

подключения такого объекта к сетям инженерно‐технического

обеспечения и плата за подключение;

‐ по продаже земельного участка для индивидуального и

малоэтажного жилищного строительства в отношении земельного

участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если

определены разрешенное использование такого земельного участка, а

также технические условия подключения объекта к сетям инженерно‐

технического обеспечения и плата за подключение.

Государственный кадастровый учет необходим, прежде всего,

для описания и индивидуализации земельного участка1. Под

государственным земельным кадастром понимается

систематизированный свод документированных сведений, получаемых

в результате проведения государственного кадастрового учета

земельных участков, о местоположении, целевом назначении и

правовом положении земель Российской Федерации2 и сведений о

территориальных зонах и наличии расположенных на земельных

участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов.

Государственный земельный кадастр содержит сведения о:

земельных участках; территориальных зонах; землях и границах

территорий муниципальных образований; землях и границах субъектов

Российской Федерации; землях и границах Российской Федерации.

Следует отметить, что продавцом земельного участка будет

являться исполнительный орган государственной власти или орган

местного самоуправления. При этом проводимый аукцион будет

являться открытым по составу участников и по форме подачи заявок. В

открытом аукционе может участвовать любое лицо. По общему

правилу, извещение о проведении торгов должно быть сделано

организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Такое

извещение публикуется в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством РФ, высшим

исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, главой

муниципального образования.

Сообщение о проведении аукциона должно быть также

размещено на официальном сайте Правительства РФ, органа

исполнительной власти субъекта Федерации, муниципального

образования в сети Интернет (п. 9 ст. 38.1 ЗК РФ).

Извещение должно содержать сведения о времени, месте и

форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об

оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а

также сведения о начальной цене. Кроме того, организатором должен

быть определен "шаг аукциона" – величина повышения начальной

цены предмета аукциона. "Шаг аукциона" устанавливается в пределах

от 1 до 5% начальной цены предмета аукциона.

Организатор аукциона вправе отказаться от проведения

аукциона не позднее чем за пятнадцать дней до дня проведения

аукциона. Извещение об отказе в проведении аукциона должно быть

опубликовано в течение трех дней в периодических печатных изданиях,

в которых было опубликовано извещение о проведении аукциона.

Организатор аукциона в течение трех дней обязан известить участников

аукциона о своем отказе в проведении аукциона и возвратить

участникам аукциона внесенные задатки.

Для участия в аукционе заявители – юридические лица должны

представить в установленный в извещении о проведении аукциона

срок следующие документы:

1) заявку на участие в аукционе по установленной форме с

указанием реквизитов счета для возврата задатка;

2) выписку из единого государственного реестра юридических

лиц;

3) документы, подтверждающие внесение задатка.

Данные перечень документов, представляемых заявителями

является исчерпывающим, в силу чего, организатор аукциона не вправе

требовать представление других документов. Один заявитель вправе

подать только одну заявку на участие в аукционе.

Прием документов прекращается не ранее чем за пять дней до

дня проведения аукциона. По истечению указанного срока, заявка на

участие в аукционе возвращается в день ее поступления заявителю.

В п. 17 ст. 38.1 ЗК РФ законодателем устанавливаются случаи, в

соответствии с которыми заявитель не допускается к участию в

аукционе. К таким основаниям относится:

1) непредставление необходимых для участия в аукционе

документов или представление недостоверных сведений;

2) непоступление задатка на счет, указанный в извещении о

проведении аукциона, до дня окончания приема документов для

участия в аукционе;

3) подача заявки на участие в аукционе по продаже земельного

участка лицом, которое в соответствии с федеральными законами не

имеет права приобретать в собственность земельные участки.

Отказ в допуске к участию в торгах по иным основаниям не

допускается.

Организатор аукциона обязан вести протокол приема заявок на

участие в аукционе, который им в дальнейшем подписывается в

течение одного дня со дня окончания приема заявок. Именно с этого

момента заявитель становится участником аукциона. В протоколе

необходимо отразить сведения о заявителях, о датах подачи заявок, о

внесенных задатках, а также сведения о заявителях, не допущенных к

участию в аукционе с указанием причин отказа. Как и заявители,

признанные участниками аукциона, так и заявители, не допущенные к

участию в аукционе, должны быть уведомлены о принятом решении не

позднее следующего дня после даты оформления данного решения

протоколом приема заявок на участие в аукционе.

 

Заявителю, не допущенному к участию в аукционе,

организатором в течение трех дней со дня оформления протокола

приема заявок на участие в торгах, возвращается внесенный задаток.

Организатор аукциона также обязан в течение трех дней вернуть

задаток заявителю и в том случае, если последний отозвал принятую

заявку до дня окончания срока приема заявок, уведомив об этом в

письменной форме организатора аукциона.

Помимо протокола приема заявок на участие в аукционе,

организатором торгов ведется непосредственно и протокол самого

аукциона, в котором фиксируется последнее предложение о цене

приобретаемого в собственность земельного участка или о размере

арендной платы.

Итоги аукционов оформляются протоколом, который

подписывается организатором и победителем аукциона в день

проведения торгов. Протокол должен быть составлен в двух

экземплярах, так как один экземпляр передается победителю

аукциона, а второй остается у организатора аукциона. Наряду с

отмеченными данными, в протоколе также указываются:

1) предмет аукциона:

‐ сведения о местоположении, о площади, о границах

земельного участка;

‐ обременения земельного участка, ограничения его

использования;

‐ кадастровый номер;

‐ разрешенное использование земельного участка;

‐ основанные на результатах инженерных изысканий

параметры разрешенного использования объекта капитального

строительства;

‐ технические условия подключения такого объекта к сетям

инженерно‐технического обеспечения, а также о плате за

подключение;

2) победитель аукциона;

3) цена приобретаемого в собственность земельного участка.

В течении трех дней со дня подписания протокола о результатах

аукциона, организатор торгов обязан возвратить задатки лицам,

участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем.

Аукцион признается не состоявшимся в случае, если:

1) в аукционе участвовали менее двух участников. В данном

случае единственный участник аукциона не позднее чем через десять

дней после дня проведения торгов вправе заключить договор купли‐

продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного

участка, а орган государственной власти или орган местного

самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан

заключить договор с единственным участником аукциона по начальной

цене аукциона. Организатор аукциона в случаях, если аукцион был

признан несостоявшимся либо если не был заключен договор купли‐

продажи или договор аренды земельного участка с единственным

участником аукциона, вправе объявить о проведении повторного

аукциона. При этом могут быть изменены условия аукциона;

2) после троекратного объявления начальной цены предмета

аукциона ни один из участников не заявил о своем намерении

приобрести предмет аукциона по начальной цене.

Информация о результатах аукциона публикуется

организатором аукциона в течение трех дней со дня подписания

протокола о результатах аукциона в периодических печатных изданиях,

в которых сообщалось о проведении аукциона, и размещается на

официальном сайте Правительства Российской Федерации, органа

исполнительной власти субъекта Российской Федерации,

муниципального образования в сети "Интернет" (п. 29 ст. 38.1 ЗК РФ).

Права на земельные участки, в частности и на земли

находящиеся, на праве частной собственности юридических лиц,

возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат

государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом

"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и

сделок с ним"1.

Регистрация земельного участка и землевладения ‐ это правовая

сторона земельного кадастра, который в свою очередь представляет

собой систему необходимых и достоверных сведений о природном,

хозяйственном и правовом положении земель Российской Федерации,

местоположении и размерах земельных участков, их качественной

характеристике, режиме землепользования, государственной

регистрации прав на земельный участок, учете и кадастровой оценке

земельных участков, иных необходимых сведений.

Государственная регистрация является единственным

доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть

оспорено только в судебном порядке2.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и

сделок с ним определяется как юридический акт признания и

подтверждения государством возникновения, ограничения

(обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое

имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской

Федерации.

Содержание земельной регистрации включает:

1) сведения о земле и землепользованиях:

‐ общие сведения о землях;

‐ сведения о целевом назначении земель;

‐ цель использования;

‐ форму собственности;

‐ наименование земельной собственности, землевладений и

землепользовании;

‐ площадь земельной собственности, землевладений и

землепользовании;

‐ местоположение, адрес землевладений и землепользовании;

‐ дату регистрации земельной собственности, землевладений и

землепользовании;

‐ наименование правооформляющего документа, выданного

после регистрации, его номер и дату выдачи;

‐ общую стоимость землевладения, включая стоимость самого

земельного участка, стоимость связанного с ним имущества;

‐ величину земельного налога;

‐ особые отметки для землевладения;

2) сведения о собственниках, владельцах, пользователях,

арендаторах земельного участка:

‐ наименование юридического лица;

‐ юридический и почтовый адрес;

‐ банковские реквизиты;

‐ паспортные данные гражданина;

3) сведения об обременениях земельных участков лежащих на

земельной собственности, землевладении, постоянном

землепользовании:

‐ аренда;

‐ залог;

‐ сервитут;

‐ долговые обязательства;

4) сведения о сделках купли‐продажи земли;

5) сведения о регистрации правоустанавливающих документов:

‐ решение местной администрации;

‐ сведения о купчих;

‐ сведения о дарственных;

‐ данные о завещаниях;

‐ договоры залога, аренды;

‐ сведения о временном пользовании и о сервитутах;

‐ номер и дату выдачи1.

Задачей земельной регистрации является объединение в

единую систему всех правовых сведений о земле, ее собственниках,

владельцах, пользователях, а так же земельных сделках. Основное

предназначение земельной регистрации состоит в обеспечении

наиболее полного учета земель с учетом их правового, природного и

хозяйственного положения и создании условий для эффективного

регулирования использования и охраны земель.

По общему правилу, орган, осуществляющий государственную

регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан

предоставлять информацию о произведенной регистрации и

зарегистрированных правах любому лицу. Выписки из Единого

государственного реестра прав (далее – ЕГРП), утвержденные в

установленном порядке, должны содержать описание объекта

недвижимости, зарегистрированное право на него, а также

ограничения (обременения) прав. Орган, устанавливающий

государственную регистрацию прав, должен в течение 5 дней

предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в

письменной форме мотивированный отказ. Причины, которые

являются основаниями для отказа, могут быть следующие:

непредставление документа, подтверждающего оплату выдаваемой

информации о зарегистрированных правах; содержание запроса не

позволяет однозначно идентифицировать объект и так далее.

При этом следует отметить, что открытость сведений имеет и

ограничения. Так, данные о содержании правоустанавливающих

документов, обобщенная информация о правах отдельного лица на

имеющиеся у него объекты недвижимости, выписки со сведениями о

переходе прав на объект недвижимости, могут предоставляться только

следующей категории лиц:

‐ правообладателям;

‐ лицам, получившим доверенность от правообладателя;

‐ руководителям органов местного самоуправления и органов

государственной власти субъектов РФ;

‐ налоговым органам;

‐ судам и правоохранительным органам, имеющим в

производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их

правообладателями;

‐ наследниками по завещанию или закону.

Такое ограничение направлено, прежде всего, на защиту

интересов правообладателя.

Земельная регистрация прав на земельные участки

юридических лиц должна проводиться на основе оформления

юридических документов, устанавливающих право на предоставление

или приобретение земель. В федеральном законе "О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

закреплены две процедуры государственной регистрации:

обязательные и факультативные. К обязательным относятся следующие

стадии:

‐ прием документов, необходимых для осуществления

государственной регистрации;

‐ правовая экспертиза документов и проверка законности

сделок с недвижимостью;

‐ установление отсутствия противоречий между заявленными

правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а также других оснований для отказа или

приостановления государственной регистрации;

‐ внесение соответствующих записей в ЕГРП;

‐ совершение надписей на правоустанавливающих документах,

выдача свидетельства о государственной регистрации права или

решение об отказе в ней.

К факультативным стадиям относятся:

‐ приостановление государственной регистрации;

‐ обжалование отказа в государственной регистрации права на

недвижимое имущество или сделок с ним.

Государственная регистрация прав на земли юридических лиц

проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и

документов, необходимых для государственной регистрации.

После регистрации прав собственнику выдается право

оформляющий документ ‐ государственный акт (свидетельство) на

право собственности на земельный участок.

Если юридическое лицо не желает получить свидетельство, то

об этом должно быть указано в его заявлении о государственной

регистрации прав. При этом в дальнейшем ходатайство о выдаче

свидетельства может быть подано заявителем не только в течение

проведения регистрации прав, но и после государственной регистрации

права.

При этом необходимо отметить следующее. Несмотря на то, что

в соответствии с нормами права государственная регистрация является

единственным доказательством существования зарегистрированного

права, свидетельство о регистрации не должно рассматриваться как

единственное доказательство наличия права на земельный участок

юридического лица вообще. Такое свидетельство является

единственным доказательством только существования

зарегистрированного права. Наличие свидетельства у субъекта права

позволяет воспринимать его всеми иными лицами (третьими лицами) в

качестве правообладателя. При этом оно само по себе не создает прав

на земельный участок.

С целью проведения государственной регистрации

юридическое лицо, желающее приобрести права на земельный

участок, должно предоставить в регистрирующий орган1,

определенный блок документов. К таким документам относятся:

‐ заявление о государственной регистрации;

‐ документ об оплате государственной регистрации;

‐ документы, подтверждающие полномочия представителя

правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия

представителя юридического лица действовать от имени юридического

лица;

‐ документы, устанавливающие наличие, возникновение,

прекращение, переход, ограничение права на земли;

‐ удостоверенный органом, ответственным за проведение

кадастровых работ план земельного участка, план объекта

недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Представитель юридического лица, должен в обязательном

порядке предъявить документ, удостоверяющий личность.

Представитель юридического лица также должен предоставить в

регистрирующий орган учредительные документы юридического лица.

Основаниями для государственной регистрации прав на земли

юридического лица являются определенные документы, которые

подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход,

ограничение прав на землю и сделок с ней.

В частности, к данным документам можно отнести:

‐ акты, изданные органами государственной власти или

органами местного самоуправления в рамках их компетенции;

‐ договоры и иные сделки с земельным участком, совершенные

в соответствии с законом, действовавшим в месте расположения

земельного участка на момент совершения сделки;

‐ вступившие в законную силу судебные акты и так далее.

При возникновении у государственного регистратора сомнений

в наличии оснований для государственной регистрации он обязан

известить об этом заявителя – юридическое лицо. При этом

регистратор должен предложить представить заявителю

дополнительные доказательства наличия у него оснований для

государственной регистрации. Анализ этого положения позволяет

утверждать, что предоставление дополнительных доказательств

является правом, а не обязанностью заявителя. В свою очередь

регистратор должен предпринять самостоятельно все меры к

получению информации такого рода. Так, например, он может

запросить определенные дополнительные сведения у уполномоченных

государственных органов.

По решению государственного регистратора регистрация прав

на земли может быть приостановлена на срок, не превышающий

одного месяца, о чем в письменной форме уведомляется заявитель.

Если в течение данного срока не будут устранены причины,

препятствующие государственной регистрации прав, регистратор

должен отказать заявителю в регистрации прав на земельный участок.

В том случае, если правообладателем (уполномоченным им

лицом) будет подано письменное заявление о приостановлении, то

государственная регистрация может быть приостановлена на срок,

который указан в заявлении. При этом этот срок не может превышать

трех месяцев. Такое приостановление прерывает течение месячного

срока государственной регистрации. С момента окончания срока

приостановления месячный срок государственной регистрации

начинается заново. Срок, истекший до подачи заявления о

приостановлении регистрации, не засчитывается в новый срок, и после окончания срока приостановления государственной регистрации срок

ее проведения начинает течь заново.

Законодателем также предусматривается положение, в силу

которого государственная регистрация также может быть

приостановлена на основании определения или решения суда о

приостановлении регистрации. До окончания срока приостановления

государственная регистрация может возобновиться в случае устранения

причин, послуживших основанием для ее приостановления.

Помимо того, что государственная регистрация может быть

приостановлена, законом не исключена возможность отказа в

государственной регистрации прав на земельный участок

юридического лица. Такой отказ возможен только по определенным

основаниям, перечень которых является исчерпывающим. К таким

основаниям законодатель относит:

право на объект недвижимого имущества, о государственной

регистрации которого просит заявитель, не является правом,

подлежащим государственной регистрации прав;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось

ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию

прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям

действующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного

самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество

признан недействительным с момента его издания в соответствии с

законодательством, действовавшим в месте его издания на момент

издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не

уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого

имущества;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными

условиями, составило документ без указания этих условий;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого

имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный

объект недвижимого имущества;

правообладатель не представил заявление и иные

необходимые документы на государственную регистрацию ранее

возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие

которых необходимо для государственной регистрации, перехода

данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после

введения в действие анализируемого Федерального закона сделки с

объектом недвижимого имущества;

не представлены документы, необходимые в соответствии с

настоящим Федеральным законом для государственной регистрации

прав.

Иногда Учреждения юстиции требуют от юридических лиц

предоставления тех документов, которые не предусмотрены в

законодательстве. Так, акционерное общество закрытого типа

обратилось в арбитражный суд с иском к Учреждению юстиции о

признании незаконным отказа в государственной регистрации права

собственности на земельный участок. Как следует из решения суда,

АОЗТ было образовано путем реорганизации совхоза. При образовании

общества собственники внесли земельные доли в уставный капитал. В

последствии АОЗТ обратилось в Учреждение юстиции с заявлением о

государственной регистрации права собственности на земельный

массив, сформированный из внесенных в уставный капитал земельных

долей. Регистрирующий орган в письменном виде сообщил, что для

регистрации дополнительно каждому собственнику земельной доли

необходимо представить квитанцию об оплате за государственную

регистрацию, письменное заявление, свидетельство о праве

собственности на земельную долю, а от юридического лица ‐ доказательство оплаты за регистрацию права, кадастровый план

земельного участка, а также учредительные и уставные документы.

Посчитав такие доводы незаконными, акционерное общество

обратилось в суд. Требования АОЗТ были удовлетворены по

следующим основаниям.

Первоначально исковые требования АОЗТ состояли в признании

отказа в государственной регистрации несоответствующим закону.

Впоследствии позиция была уточнена и общество просило признать

незаконным уклонение от государственной регистрации. Учреждение

юстиции пояснило суду, что нормативное определение отказа и

требования к его содержанию установлены ФЗ "О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Поскольку письмо органа регистрации не отвечало указанным

требования, оно с юридической точки зрения не может считаться

отказом.

Суд с такой позицией не согласился. Учреждение юстиции

вправе запрашивать от заявителей только те виды документов, которые

предусмотрены действующим законодательством. Требование о

представлении документов, не имеющих отношение к государственной

регистрации, является незаконным. В связи с тем, что АОЗТ обратилось

с заявлением о государственной регистрации прав на земельный

участок за юридическим лицом, а не за акционерами, требование о

предъявлении документов физическими лицами не может быть

признано обоснованным1;

имеются противоречия между заявленными правами и уже

зарегистрированными правами.

При этом в п. 2 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что наличие

судебного спора о границах земельного участка не является

основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.

Следовательно, заявителю не может быть отказано в государственной

регистрации прав в том случае, если на момент такой регистрации

будет иметь место спор о границах земельного участка из земель

сельскохозяйственного назначения. Анализируя судебную практику

можно придти к выводу о том, что в регистрации не может быть также

отказано по мотиву отсутствия в уставе общества указания на

определенный вид деятельности, непредставления документов,

подтверждающих установление предельного размера земельных

участков, расположенных на территории одного административного

образования. Судом было рассмотрено дело следующего содержания.

Принадлежащие гражданину земельные участки были внесены в

уставный капитал общества с ограниченной ответственностью. В

последствии ООО обратилось в Учреждение Юстиции с заявлением о

регистрации права собственности на указанные участки.

В регистрации было отказано в связи с несоблюдением

установленного ст. 8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного

назначения" порядка отчуждения земельного участка, в частности

преимущественного права покупки, отсутствием в уставе ООО указания

на производство сельскохозяйственной продукции в качестве

основного вида деятельности, что не свидетельствует о сохранении

целевого назначения земельного участка сельскохозяйственного

назначения, а также непредставлением документов, подтверждающих

соответствие размера приобретенного участка максимально

установленным ограничениям, предусмотренным статье 1 ФЗ "Об

обороте земель сельскохозяйственного назначения"1. Часть 3 ст. 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного

назначения" устанавливает основные начала совершения сделок с

землей. Среди них главным считается принцип целевого использования

земельных участков. Деление земель по целевому назначению на

категории предусмотрено в ст. 1 Земельного кодекса РФ, согласно

которой правовой режим земель определяется исходя из их

принадлежности к той или иной категории и разрешенного

использования в соответствии с зонированием территорий и

требованиями законодательства. Общие положения об использовании

земельных участков по целевому назначению также содержатся в п. 2

ст. 7 Земельного кодекса РФ.

Нарушение принципа целевого назначения предполагает

совершение действий, связанных с воздействием на земельный участок

способами, несоответствующими действующему законодательству. Из

анализа учредительных документов невозможно сделать правовой

вывод о характере использования земельного участка, поскольку такое

решение должно строиться на основе исследования способов ведения

производства и других вариантов владения землей. Кроме того, в

соответствии с п. 2 ст. 49 ГК РФ общество с ограниченной

ответственностью обладает общей правоспособностью, то есть может

осуществлять любые виды деятельности, не запрещенные законом. Это

правило применяется вне зависимости от того, указан ли тот или иной

вид деятельности в учредительных документах или нет.

Анализ устава ООО показал, что основным видом деятельности

общества является садоводство, выращивание плодовых и ягодных

культур, а также разведение овец, коз лошадей, крупного рогатого

скота. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что ООО является

сельскохозяйственным товаропроизводителем и намеривается

использовать приобретенную землю по назначению. Как справедливо

указано в решении, Учреждение Юстиции исходило из предположения

Отказывая в регистрации, Учреждение сослалось на нарушение

права преимущественной покупки, предусмотренного в ст. 8 ФЗ "Об

обороте земель сельскохозяйственного назначения". В соответствии с

п. 2 ст. 270, п. 2 ст. 288 АПК РФ, применение при вынесении решения

закона, который не может быть использован в спорном

правоотношении, является основанием для отмены судебного акта

судом апелляционной и кассационной инстанций. Признавая позицию

Учреждения незаконной, суд справедливо указал, что статья 8 ФЗ "Об

обороте земель сельскохозяйственного назначения" регулирует

порядок купли‐продажи земельного участка и не подлежит

применению к сделкам по внесению земли в уставный капитал.

Остальные доводы отказа в регистрации также были признаны

незаконными, поскольку Учреждение Юстиции не смогло пояснить,

какие положения действующего законодательства были нарушены1.

В случае принятия решения об отказе в государственной

регистрации заявителю в течение 5 дней после истечения срока

государственной регистрации права на земельный участок, должно

быть направленно письменное сообщение о причинах отказа. Такой

отказ может быть обжалован в судебном порядке. Кроме того

заявитель вправе требовать дополнительно возмещения причиненных

незаконным отказом в регистрации убытков2.