V. Підстави розірвання договору найму житла
Наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно
проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від
договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за
три місяці. Таке попередження може бути як в письмовій так
і в усній формі, але обов’язок доведення факту попередження
лежить на наймачеві.
Якщо наймач звільнив помешкання без попередження,
наймодавець має право вимагати від нього плату за користування
житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг
укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою
особою.
Наймач має право відмовитися від договору найму житла,
якщо житло стало непридатним для постійного проживання
у ньому. У разі виникнення спору і встановлення судом
непридатності житла для постійного проживання у ньому, у
наймача відсутній обов’язок попередження наймодавця про
розірвання договору за три місяці.
Договір найму житла розривається на вимогу наймодавця
у разі:
• невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо
договором не встановлений більш тривалий строк, а при коротко-
строковому наймі – невнесення плати понад два рази;
• руйнування або псування житла наймачем або іншими осо-
бами, за дії яких він відповідає (наприклад, порушення цілісності
жилих приміщень, місць загального користування, санітарно-тех-
нічного обладнання, тощо а також у бездіяльності відносно ви-
конання обов’язків щодо здійснення поточного або капітального
ремонту). За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк
не більше одного року для відновлення житла. Якщо протягом
строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень,
суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про
розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може
відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік. У разі
відстрочки виконання рішення суду дія договору найму житла продовжується, при цьому обов’язок наймача щодо усунення по-
рушень не припиняється. Після закінчення відстрочки виконання
рішення суду наймодавець може вимагати виселення наймача та
інших осіб, з якими він проживає або запропонувати наймачеві
укласти новий договір найму;
• необхідності використання житла для проживання самого
наймодавця та членів його сім’ї. У цьому наймодавець повинен по-
передити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два
місяці;
• якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відпові-
дає, використовують житло не за призначенням або систематично
порушують права та інтереси сусідів. Використання житла не за
призначенням, тобто не для проживання, а для виробничних, під-
приємницьких або інших цілей. Наймодавець може попередити
наймача про необхідність усунення цих порушень.
Систематичне порушення прав та інтересів сусідів – це
умисне, винне порушення правил проживання, учинення
скандалів, нанесення сусідам образ, побоїв, інших тілесних
ушкоджень, грубе порушення вимог щодо дотримування тиші,
особливо в нічний час, та інші дії, які свідчать про навмисне
порушення правил проживання. Систематичність у даному
випадку – це тривала повторна антигромадська поведінка після
попередження з боку наймодавця.
Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає,
після попередження продовжують використовувати житло не
за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів,
наймодавець має право вимагати розірвання договору найму
житла.
У разі розірвання договору найму житла наймач та інші
особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з
житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.
Увага! За договором найму житла у будинках державного
і громадського житлового фонду при тимчасовій відсутності
наймача або членів його сім’ї за ними зберігається жиле
приміщення протягом шести місяців.
Якщо наймач або члени його сім’ї були відсутні з поважних
причин понад шість місяців, цей строк за заявою відсутнього
може бути продовжено наймодавцем, а в разі спору - судом.
Жиле приміщення зберігається за тимчасово відсутнім
наймачем або членами його сім’ї понад шість місяців у
випадках:
• призову на строкову військову службу або направлення на
альтернативну (невійськову) службу, а також призову офіцерів
із запасу на військову службу на строк до трьох років - протягом
усього періоду проходження зазначеної військової служби; пере-
бування на військовій службі прапорщиків, мічманів і військовос-
лужбовців надстрокової служби - протягом перших п’яти років пе-
ребування на військовій службі;
• тимчасового виїзду з постійного місця проживання за умо-
вами і характером роботи або у зв’язку з навчанням (учні, студен-
ти, стажисти, аспіранти тощо), у тому числі за кордоном, - протя-
гом усього часу виконання цієї роботи або навчання;
• поміщення дитини (дітей) на виховання в дитячий заклад,
до родичів, опікуна чи піклувальника - протягом усього часу їх пе-
ребування в цьому закладі, у родичів, опікуна чи піклувальника,
якщо в будинку, квартирі (їх частині) залишилися проживати інші
члени сім’ї. Якщо з будинку, квартири (їх частини) вибула дити-
на (діти) і членів її (їх) сім’ї не залишилося, це житло може бути
надано за договором оренди іншому громадянину до закінчення
строку перебування дитини (дітей) у дитячому закладі або до до-
сягнення нею (ними) повноліття і повернення від родичів, опікуна
чи піклувальника, в окремих випадках - до закінчення навчання в
загальноосвітніх навчальних закладах усіх типів і форм власності,
у тому числі для громадян, які потребують соціальної допомоги та
соціальної реабілітації, а також в професійно-технічних чи вищих
навчальних закладах або до закінчення строку служби у Збройних
Силах України та інших військових формуваннях;
• виїзду в зв’язку з виконанням обов’язків опікуна (піклуваль-
ника) - протягом усього часу виконання цих обов’язків;
• влаштування непрацездатних осіб, у тому числі дітей-інва-
лідів, у будинку-інтернаті та іншій установі соціальної допомоги
- протягом усього часу перебування в них;
• виїзду для лікування в лікувально-профілактичному закла-
ді - протягом всього часу перебування в ньому;
• взяття під варту або засудження до арешту, обмеження волі,
позбавлення волі на певний строк чи довічне позбавлення волі -
протягом усього часу перебування під вартою або відбування по-
карання, якщо в цьому будинку, квартирі (їх частині) залишилися
проживати інші члени сім’ї. Якщо в будинку, квартирі (їх части-
ні) не залишилися проживати інші члени сім’ї наймача, це житло
може бути надано за договором найму іншому громадянину до
звільнення таких осіб з-під варти або до відбуття ними покарання.
зразок
ТИПОВИЙ ДОГОВІР
НАЙМУ (ОРЕНДИ) ЖИТЛА
м. ______________ “___” _____________ 200_ р.
Громадянин __________________________________________
(вказати прізвище, ім’я та по батькові Наймодавця)
(надалі іменується «Наймодавець»)
що проживає за адресою: _________________________________
(вказати місце проживання )
з одного боку, та
громадянин _____________________________________________
(вказати прізвище, ім’я та по батькові Наймача)
що проживає за адресою: ___________________________________ ,
(вказати місце проживання )
(надалі іменується «Наймач»), з другого боку, (в подальшому
разом іменуються «Сторони», а кожна окремо – «Сторона»)
уклали цей Договір найму житла (надалі іменується «Договір»)
про таке.
1. ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ
1.1. Цим Договором регулюються правовідносини, пов’язані
із переданням Наймодавцем Наймачу житла для проживання
у ньому на визначений цим Договором строк та за встановлену
цим Договором плату.
1.2. Під житлом у цьому Договорі розуміється квартира
(надалі іменується «квартира, що здається в найм»):
1.2.1. Адреса: ________________________________________.
1.2.2. Загальна площа: ________________________________.
1.2.3. Житлова (корисна) площа: ________________________.
1.2.4. Поверх: _________________________________________.
1.2.5. Кількість кімнат: __________________________________________________________________.
1.2.6. Стан квартири, що здається в найом, на момент передачі
в найом: _____________________________________________________.
1.2.7. Недоліки квартири, що здається в найом: _____________
__________________________________________________________
1.3. Строк орендного користування за цим Договором
становить ________________________________________________.
1.4. За згодою Сторін орендна плата за орендне користування
квартирою, що здається в найом (плата за користування житлом),
за цим Договором становить ______________________ грн. за місяць.
(цифрами і літерами)
1.5. До складу орендної плати, визначеної в п. 1.4 цього
Договору, включаються пропорційно до площі квартири, що
здається в найом, витрати на обслуговування і ремонт будинку,
в якому знаходиться квартира, що здається в найом, і самої цієї
квартири, а також витрати на оплату комунальних та інших
послуг, електроенергії.
1.6. Квартира, що здається в найом, призначена для
проживання у ній Наймача, а також інших осіб, які постійно
проживають разом із Наймачем, а саме: ______________________.
2. ОБОВ’ЯЗКИ СТОРІН
2.1. Наймодавець за цим Договором бере на себе наступні
обов’язки:
2.1.1. Надати квартиру, що здається в найом, в орендне
користування Наймачу в придатному для постійного проживання
стані.
2.1.2. Забезпечувати надання комунальних послуг Наймачу
шляхом __________________________________________________
2.1.3. Здійснювати у разі необхідності капітальний ремонт
житла.
2.2. Наймодавець за цим Договором бере на себе наступні
обов’язки:
2.2.1. Використовувати квартиру, що здається в найом, у
відповідності до її цільового призначення, тобто використовувати
її лише для проживання, а також забезпечувати збереження
квартири, що здається в найом, та підтримувати її в належному
стані.
2.2.2. Дотримуватися вимог Правил користування
приміщеннями житлових будинків і прибудинковими
територіями.
2.2.3. Своєчасно, в строк ________________, повідомляти
Наймодавця про виявлені несправності елементів квартири,
що здається в найом, і будинку, в якому знаходиться названа
квартира шляхом ________________.
2.2.4. Не пізніше останнього дня кожного місяця орендного
користування квартирою, що здається в найом, вносити орендну
плату у розмірі визначеному в цьому Договорі шляхом _______
____________. За прострочення у сплаті орендної плати за цим
Договором Наймач сплачує пеню у розмірі __________________.
2.2.5. Допускати в денний час, а при аваріях і в нічний час
у квартиру, що здається в найом, представників Наймодавця
або самого Наймодавця, а також представників підприємств
з обслуговування й ремонту житла для проведення огляду
й ремонту конструкцій і технічних пристроїв квартири, що
здається в найом. Визначений вище перелік приводів для допуску
Наймодавця або його представників до квартири, що здається в
найом, не підлягає поширювальному тлумаченню.
2.2.6. Здійснювати у разі необхідності поточний ремонт
квартири, що здається в найом.
2.2.7. Не проводити перевлаштування та реконструкцію
квартири, що здається в найом, без письмової згоди
Наймодавця.
2.2.8. Звільнити квартиру, що здається в найом, після
закінчення обумовленого в цьому Договорі строку орендного
користування в строк ________________________.
3. ПРАВА СТОРІН
3.1. Наймодавець за цим Договором має наступні права:
3.1.1. Вимагати від Наймача дотримання Правил користування
приміщеннями житлових будинків і прибудинковими
територіями в Україні.
3.1.2. Вимагати від Наймача своєчасного внесення орендної
плати.
3.1.3. Вимагати від Наймача звільнення квартири, що здається
в найом, після закінчення строку орендного користування.
3.1.4. Продати Наймачеві квартиру, що здається в найом.
3.2. Наймач за цим Договором має наступні права:
3.2.1. Вселити в квартиру, що здається в найом, без
спеціальної згоди на це Наймодавця осіб, які визначені у п. 1.6
цього Договору.
3.2.2. Вселити в квартиру, що здається в найом, за згодою
Наймодавця та осіб, які визначені у п. 1.6 цього Договору, інших
осіб для постійного проживання у квартирі, що здається в
найом.
3.2.3. Вселити в квартиру, що здається в найом, за згодою
Наймодавця та осіб, які визначені у п. 1.6 цього Договору, інших
осіб для тимчасового проживання у квартирі, що здається в
найом.
3.2.4. Реалізувати своє переважне право на переукладення
цього Договору та переважне право на придбання у власність
квартири, що здається в найом.
3.2.5. Вимагати разом із особами, які визначені у п. 1.6 цього
Договору, замінити себе у якості Наймача іншою повнолітньою
особою із тих осіб, що визначені у п. 1.6 цього Договору (за згодою
такої особи).
4. ВИРІШЕННЯ СПОРІВ
4.1. Усі спори, що виникають з цього Договору або пов’язані із
ним, вирішуються шляхом переговорів між Сторонами.
4.2. Якщо відповідний спір не можливо вирішити шляхом
переговорів, він вирішується в судовому порядку за встановленою
підвідомчістю та підсудністю такого спору відповідно до чинного
в Україні законодавства.
5. ДІЯ ДОГОВОРУ
5.1. Цей Договір вважається укладеним і набирає чинності з
моменту його підписання Сторонами.
5.2. Строк цього Договору починає свій перебіг у момент,
визначений у п. 5.1 цього Договору та закінчується ____________
____________________________________________________________________________________________________________________.
5.3. Закінчення строку цього Договору не звільняє Сторони
від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час
дії цього Договору.
5.4. Якщо інше прямо не передбачено цим Договором або
чинним в Україні законодавством, зміни у цей Договір можуть
бути внесені тільки за домовленістю Сторін, яка оформлюється
додатковою угодою до цього Договору.
5.5. Зміни у цей Договір набирають чинності з моменту
належного оформлення Сторонами відповідної додаткової угоди
до цього Договору, якщо інше не встановлено у самій додатковій
угоді, цьому Договорі або у чинному в Україні законодавстві.
5.6. Якщо інше прямо не передбачено цим Договором або
чинним в Україні законодавством, цей Договір може бути
розірваний тільки за домовленістю Сторін, яка оформлюється
додатковою угодою до цього Договору.
5.7. Цей Договір вважається розірваним з моменту належного
оформлення Сторонами відповідної додаткової угоди до цього
Договору, якщо інше не встановлено у самій додатковій угоді,
цьому Договорі або у чинному в Україні законодавстві.
6. ПРИКІНЦЕВІ ПОЛОЖЕННЯ
6.1. Усі правовідносини, що виникають з цього Договору або
пов’язані із ним, у тому числі пов’язані із дійсністю, укладенням,
виконанням, зміною та припиненням цього Договору, тлумаченням його умов, визначенням наслідків недійсності
або порушення Договору, регламентуються цим Договором
та відповідними нормами чинного в Україні законодавства, а
також застосовними до таких правовідносин звичаями ділового
обороту на підставі принципів добросовісності, розумності та
справедливості.
РЕКВІЗИТИ СТОРІН
НАЙМОДАВЕЦЬ
_________________________
_________________________
_________________________
НАЙМАЧ
________________________
________________________
________________________
ПІДПИСИ СТОРІН
НАЙМОДАВЕЦЬ
___________/
НАЙМАЧ
____________/